в России
На главную страницу

Когда рефинансирование ипотеки выгодно, а когда нет?

Другие статьи раздела
Последние годы ставки по ипотеке падают. В 2013 году были ставки 16%, сейчас таких давно уже нет. Предложения начинаются от 8,6%, а если принимать во внимание господдержку, то от 5%. Посудите сами - разница в процентах в два раза. Экономия достигает нескольких миллионов и растёт пропорционально сумме и сроку. Ипотеку надо рефинансировать обязательно. Сомнений в этом ни у кого не возникает. Однако есть вопрос: так ли это выгодно, как кажется и когда рефинансирование наиболее выгодно. Редакция Выберу.ру посчитала экономию при переоформлении ипотечного договора разных годов.

668 просмотров

Не всё однозначно, надо копать глубже

Рефинансирование ипотеки в любом случае будет выгодным. С этим никто не будет спорить, но всегда есть оговорки.

Аналитики советуют рефинансировать ипотеку только когда разница между процентными ставками более 2%. В остальных случаях экономия будет не столь заметна, но будут потрачены силы, время и деньги на переоформление договора. 

Получается, что при действующих процентных ставках в 8,6 - 10% годовых рефинансировать надо кредиты, взятые в 12 - 16 годах, когда процентные ставки находились в пределах 12,2 - 16%. 

Подвешенным остаётся вопрос с теми, у кого ипотека под 11% годовых. Теоретически им тоже можно переоформить договор на 8,6% и получить выгоду от 500 000 рублей. Однако процентная ставка 8,6% доступна не всем. Мы уже писали об условиях получения ипотеки под 8,6% годовых. В большинстве банков она даётся не всем заёмщикам, а только тем, кто подходит под определённые критерии:

  • является участником зарплатного проекта;
  • участвует в программе страхования;
  • сумма не ниже установленной планки;
  • по ипотечному договору покупалась новостройка.   

К тому же надо учитывать, что банк рассчитывает процентную ставку индивидуально, исходя из доходов, расходов, семейного положения, возраста и многих других параметров. Наличие низкой процентной ставки в тарифных планах банка вовсе не значит, что он её даёт всем

На пониженную процентную ставку могут рассчитывать те, у кого улучшились финансовые условия:

  • значительно выросла зарплата;
  • изменился состав семьи (уже появился супруг, но ещё не появились дети);
  • новый работодатель более стабильный;
  • сократилось количество кредитов;
  • зарплата приходит на карту банка, который оформляет рефинансирование.

Рефинансирование может быть невыгодным в том случае, если прошло больше половины срока при аннуитетных (равных) платежа. В этом случае основные проценты уже выплачены, и идёт погашение тела кредита. При рефинансировании придётся снова выплачивать проценты. В этом случае лучше посчитать выгоду, прежде, чем рефинансировать. При этом во внимание надо брать не новую переплату, а переплату в целом, с учётом уже выплаченных денег.

При рефинансировании не надо забывать и о дополнительных расходах:

  • оценка недвижимости;
  • нотариально оформленное согласие супруга на сделку;
  • справки из банка;
  • госпошлина за регистрацию обременения;
  • страхование недвижимости, жизни, здоровья, титульное страхование. Это самая большая статья расходов при рефинансировании. Окончательная стоимость будет зависеть от стоимости недвижимости и региона. Некоторые страховые компании позволяют сменить выгодоприобретателя без переоформления договора, другие просят расторгать старый договор и оформлять новый.

Это расходы, которые будут обязательно. В среднем рефинансирование обходится в 35 - 50 тыс рублей

Есть ещё расходы, которые могут появиться по недогляду:

  1. Клиент должен переоформить обременение на новый банк. Пока это не сделано, будет действовать повышенная процентная ставка на 1-4%.
  2. Для перечисления денег на счёт в старом банке, надо взять справку с остатком задолженности. Допустим такую ситуацию. Заёмщик берёт справку по состоянию на 11 число, а новый банк перечисляет деньги 15 числа. В итоге 4 дня начисляются проценты, и итоговая сумма меняется. Чтобы ипотека закрылась, придётся доплачивать своими деньгами.

Все эти расходы не сравнимы с итоговой выгодой, которая исчисляется миллионами, но и их тоже надо учитывать. Предлагаем посчитать итоговую выгоду от рефинансирования.  

Подсчёты

Исходные данные:

  • срок 20 лет;
  • новая процентная ставка - 8,6%;
  • платежи аннуитетные.

Возможны разные варианты рефинансирования - можно сократить срок, продлить срок, оставить его прежним, включить в рефинансирование другие кредиты и взять дополнительную сумму.

Договоримся, что будем считать на остаток срока, то есть, если ипотека взята в 2013 году на 20 лет, то рефинансирование, проведённое в 2019 году, будем считать на 14 лет. Сумма - остаток по кредиту.    

Ипотека взята в 13 -14 годах. Средняя ставка 12,2%

Изначальная сумма ипотеки

1 млн

2 млн

4 млн

7 млн

Новый ежемесячный платёж 

9 172 руб

18 386 руб

36 689 руб

64 352 руб

Старый ежемесячный платёж

11 151 руб

22 301 руб

44 602 руб

78 054 руб

Новая переплата

646 687 руб

1 295 555 руб

2 591 111 руб

4 534 473 руб

Старая переплата

1 674 102 руб

3 348 205 руб

6 696 410 руб

11 718 717 руб

Экономия

1 027 415 руб

2 052 650 руб

4 105 299 руб

7 184 244 руб

Даже при минимальной сумме в 1 млн выгода будет ощутимой. На сэкономленные деньги можно купить ещё одну квартиру в небольшом городе.  

Ипотека взята в 15 году. Средняя ставка 13,6%

Изначальная сумма ипотеки

1 млн

2 млн

4 млн

7 млн

Новый ежемесячный платёж

9 008 руб

18 016 руб

36 033 руб

63 680 руб

Старый ежемесячный платёж

12 146 руб

24 292 руб

48 583 руб

85 020 руб

Новая переплата

791 672 руб

1 583 343 руб

3 166 687 руб

5 596 378 руб

Старая переплата

1 914 984 руб

3 829 968 руб

7 659 963 руб

13 404 888 руб

Экономия

1 123 312 руб

2 246 625 руб

4 493 276 руб

7 808 510 руб

В 2015 году был пик ипотечных ставок. Они достигали 16% годовых (сейчас даже потребительский кредит под такие проценты редкость). Эти договры надо рефинансировать в первую очередь. Ежемесячная экономия от 3000 рублей, это ежемесячная плата за детский садик. 

Ипотека взята в 16 году. Средняя ставка 12.7%

Изначальная сумма ипотеки

1 млн

2 млн

4 млн

7 млн

Новый ежемесячный платёж

8 957 руб

17 914 руб

35 828 руб

62 699 руб

Старый ежемесячный платёж

11 503 руб

23 005 руб

46 011 руб

80 519 руб

Новая переплата

868 599 руб

1 737 198 руб

3 474 397 руб

6 080 194 руб

Старая переплата

1 760 648 руб

3 521 295 руб

7 042 591 руб

12 324 534 руб

Экономия

892 049 руб

1 784 097 руб

3 568 194 руб

6 244 340 руб

В 2016 году ставки пошли на убыль, но ещё остаются высокими. Такие кредиты надо переоформлять не задумываясь. Исключение - ипотека, которая подходит к концу или в неё уже вложено много денег на погашение.

Ипотека взята в 17 году. Средняя ставка 11,1%

Изначальная сумма ипотеки

1 млн

2 млн

4 млн

7 млн

Новый ежемесячный платёж

8 825 руб

17 651 руб

35 301 руб

61 777 руб

Старый ежемесячный платёж

10 390 руб

20 780 руб

41 560 руб

72 730 руб

Новая переплата

938 176 руб

1 876 352 руб

3 752 704 руб

6 565 232 руб

Старая переплата

1 493 606 руб

2 987 212 руб

5 974 425 руб

10 455 243 руб

Экономия

555 430 руб

1 110 860 руб

2 221 721 руб

3 890 011 руб

Выше мы уже рассуждали о рефинансировании ипотек 2017 года. Каждый такой случай требует индивидуального рассмотрения. Лучше обратиться в банк за предложением, а потом считать.  

Мы не стали рассматривать 2018 год, поскольку разница в ипотечных ставках менее 1%. Могут быть частные случаи, когда семья получила право на ипотеку с господдержкой или другие льготы от банка - их надо рассчитывать индивидуально. На сайте Выберу.ру есть примерный расчёт экономии для ипотеки с господдержкой

Итак, подведём итог.

Экономия есть:

  • разница в процентных ставках более 2%;
  • изменились финансовые возможности, что позволяет рассчитывать на лучшее предложение от банка;
  • появилось право на ипотеку с господдержкой.

Экономии нет или мало:

  • ипотека подходит к концу;
  • финансовая ситуация изменилась в худшую сторону;
  • разница в процентах менее 1%.

Сейчас ипотеки дешевеют. К этому приводит снижение ключевой ставки. Аналитики считают, что ЦБ ещё раз её изменит в меньшую сторону. К тому же Президент распорядился довести проценты по ипотеке до 7-8 годовых. Банки не против и говорят о том, что это выполнимо в течение ближайших 2-х лет. Если экономическая ситуация в стране не изменится, то можно ждать дальнейшего удешевления ипотек, а, значит, рефинансирование будет ещё выгоднее. 

Предыдущая статьяИпотечный кредит: плюсы и минусы Следующая статьяЧто влияет на процентную ставку по ипотеке?
Рекомендуемые ипотечные продукты
Сумма кредита Срок Ставка
от 300 000 руб.
до 12 000 000 руб.
от 1 года до 30 лет
от 5%
Сумма кредита Срок Ставка
от 600 000 руб.
до 60 000 000 руб.
до 30 лет
от 8,4%
Преимущества:

Ставка по кредиту по программе «Квартира в новостройке»  – от 8,6%.

Сумма кредита Срок Ставка
от 300 000 руб.
от 1 года до 30 лет
от 8,5%
Преимущества:

Ипотека без подтверждения доходов и трудовой занятости, без комиссий. Льготные условия кредитования для молодых семей.

Сумма кредита Срок Ставка
от 500 000 руб.
до 30 000 000 руб.
от 3 лет до 30 лет
от 7,95%
Сумма кредита Срок Ставка
от 600 000 руб.
до 50 000 000 руб.
от 3 лет до 30 лет
от 8,09%
Преимущества:

Оформите кредит на покупку квартиры с привлекательной процентной ставкой кредитования и с использованием специальных программ: ипотека молодым; материнский капитал; кредит по одному документу; назначь свою ставку; назначь свою страховку.

Новости по теме

15 декабря 2019 Дорогая моя Москва. Благоустройство столицы обошлось бюджету в стоимость Крымского моста

Москва, как известно, очень похорошела — а сегодня СМИ узнали, насколько. Все работы по статье «Благоустройство» в столице обошлись в 281 миллиард рублей — только за период с января по октябрь 2019 года, выяснили «Ведомости».

13 декабря 2019 Снижать или не снижать — вот в чём вопрос? ЦБ определился с размером ключевой ставки

Тема последних дней — снизит Центробанк ключевую ставку или нет. Аналитики начали строить прогнозы относительно решения Эльвиры Набиуллиной ещё в октябре. Большинство экспертов сошлись во мнении, что снижение всё-таки будет на 25 б.п. 13 декабря ЦБ принял решение и разрешил спор экспертов.

13 декабря 2019 Ну и гид же ты! Медведев и КоАП взялись за экскурсоводов

Правительство взялось за гидов-переводчиков, инструкторов и проводников. Премьер-министр Дмитрий Медведев назвал положение дел недопустимым и отметил, что некачественные услуги гидов без должной квалификации “дискредитирует саму эту профессию”. Особое внимание будет уделено гидам- иностранцам.

Все новости банков