Выйти

Эскроу-счета для дольщиков: что это такое и что они меняют?

Источник — Выберу.ру
11 июня 2019 г. 10:02

С 1 июля вступает в силу так называемый закон об эскроу-счетах. Застройщик открывает такой счёт в банке, а дольщик вносит деньги. Но деньги девелопер сразу не получит: они будут храниться в банке до тех пор, пока застройщик не сдаст объект. Это помогает контролировать застройщиков и не потерять вложения при банкротстве девелопера. Но станут ли эскроу-счета выходом? Повысят доверие людей к застройщикам? И правда ли, что их введение на самом деле защитит деньги дольщиков?

Что такое эскроу-счета?

Это специальные счета в банках, которые лишают застройщика возможности использовать напрямую деньги дольщиков. Девелопер открывает счёт в банке, дольщик вносит деньги, которые хранятся в кредитной организации до ввода дома в эксплуатацию и регистрации права в Росреестре. Застройщик должен оплатить строительство из собственных средств или за счёт кредитов. Деньги он получит только когда сдаст дом и зарегистрирует хотя бы одну квартиру. Это и называется проектным финансированием.

Если девелопер не сможет достроить дом по каким-то причинам, дольщик получит все деньги обратно. Деньги на эскроу-счета вносят после регистрации договора участия в долевом строительстве в Росреестре.

Для счетов эскроу есть особые требования: в договоре дольщик должен указать, что обязуется уплатить цену договора участия в долевом строительстве на счёт эскроу. Также необходимо указать сведения о банке.

Зачем нужно проектное финансирование?

Допустим, вы решили купить квартиру на этапе котлована. Но в памяти эти страшные истории из 2000-х: застройщик вывел деньги дольщиков и исчез. Или стройку заморозили на неопределённое время и люди не могут ни деньги вернуть, ни квартиру получить. Покупка квартиры в строящемся доме — это рискованное предприятие. Застройщик не всегда какой-то злодей, который хочет украсить деньги дольщиков. «Помочь» в банкротстве девелоперу могут кризис, проблемы внутри фирмы. Но людей, которые потеряли и деньги, и надежду купить жильё, мало это заботит.

Чтобы защитить средства людей, отрасль перевели на проектное финансирование. Цель изменений — исключить возникновение обманутых дольщиков. Если застройщик свои обязательства не исполняет, люди получают деньги обратно в банке.

А что, если банк лопнет?

С 2018 года средства на счетах дольщиков защищает механизм страхования средств. Это дополнительные гарантии — деньги на счёте застрахованы. Сейчас подобный механизм защищает вклады граждан, но в сумме до 1,4 млн рублей. Страховой лимит для счетов дольщиков выше — до 10 млн рублей.

Такой механизм защищает дольщика с двух сторон: и при банкротстве застройщика, и при банкротстве кредитной организации.

Что это меняет и для кого?

Проектное финансирование вряд ли повлияет на дома, которые уже почти готовы к сдаче. Но может привлечь гораздо больше внимания дольщиков к проектам, которые только находятся на этапе строительства. Застройщикам придётся привлекать дополнительный капитал, чтобы выполнить требования банка. И к изменениям нужно привыкнуть всем участникам рынка. В том числе и дольщикам. Очень многое зависит от работы девелоперов и банков с людьми: смогут ли они объяснить дольщикам, что новые условия для них выгодные?

Во-первых, введение счетов эскроу и правда понижает риски долевого строительства. Например, если вы заключили ДДУ, но спустя какое-то время квартиру покупать передумали. Тогда вы уступаете право требования по договору другому участнику строительства. Права и обязанности нового дольщика сохраняются. Во-вторых, деньги вы получите в любом случае при расторжении ДДУ.

Застройщики снизят риски

Снизятся риски и для самих застройщиков. Действует это так: чем больше наполняются эскроу-счета, тем больше снижается ставка по кредиту для девелопера. Сам девелопер получит гарантии, что проект не провалится, даже если доходы от продажи квартир не покроют все расходы на строительство.

В определенном смысле он (застройщик — при. ред.) становится независим от денег покупателей. Но при этом нельзя забывать, что банковская ставка по кредиту привязана к количеству денег на эскроу-счетах: чем больше денежных средств, тем меньше ставка», — рассказала РИА Недвижимость директор инвестиционного департамента «Интеко» Людмила Корнева.

Директор по гарантийным продуктам «Дом.РФ» Антон Воронин ожидает положительного эффекта от изменений. В компании считают, что проектное финансирование повысит темпы жилищного строительства. По мнению Воронина, это может значительно повысить доверие населения к покупке жилья на этапе строительства.

Выгодные предложения

Сумма вклада Срок Ставка
От 50 000 руб.
От 6 месяцев до 1 года 6 мес. до 6,5%
Преимущества вклада:

Ставка до 6,5% годовых и возможность поддержать ветеранов — откройте вклад с 13 июня по 30 июня

Все вклады банка в России
Сумма кредита Срок Ставка
от 300 000 руб. от 1 года до 30 лет от 9,6%
Преимущества ипотеки:

Подача заявки и получение решение онлайн, помощь с подготовкой документов, подбор квартир, без комиссий

Все ипотечные программы банка в России
Сумма кредита Срок Ставка
от 50 000 руб.
до 3 000 000 руб.
от 6 месяцев до 15 лет от 9,9%
Преимущества кредита:

Для оформления кредита необходимо предъявить только паспорт гражданина РФ, возможность снижения ставки по действующему кредиту.

Все кредиты наличными банка в России
Сумма кредита Срок Ставка
до 300 000 руб.
120 дней от 13,9%
Преимущества:

Бесплатное годовое обслуживание!Возобновляемая кредитная линия до 300 000 руб. Скидки до 20% у партнеров Ситибанка по всему миру. 0 рублей - выпуск карты; 0% - комиссия за снятие наличных; 0 рублей - годовое обслуживание; 0 рублей - штраф за задержку платежа.

Все кредитные карты банка в России
Проценты на остаток Годовое обслуживание
до 7% Бесплатно
Все дебетовые карты банка в России
Сумма вклада Срок Ставка
от 100 000 руб.
до 2 000 000 руб.
от 1 года до 5 лет от 9,9%
Преимущества кредита:

Автокредит до 2 000 000 ₽ по паспорту и водительскому удостоверению. Без первоначального взноса и лишних затрат.

Все автокредиты банка в России

Курсы обмена валют

26.06.2019 c 27.06.2019
ЦБ USD 62,52 62,81 +0,29
ЦБ EUR 71,23 71,38 +0,15
Курсы еще 114 банков
Информация обновлена 27.06.2019 в 7:06
Рейтинг банков
1 Сбербанк России 28 156 246 +0,7%
2 ВТБ 14 246 626 +4,3%
3 Газпромбанк 5 586 513 -1,1%
4 РоссельхозБанк 3 337 330 -6,3%
5 Альфа-Банк 3 202 677 +2,4%
6 Московский Кредитный Банк 2 195 426 +0,5%
7 ПАО Банк «ФК Открытие» 2 151 335 +0,6%
8 ТРАСТ 1 649 911 -0,2%
9 ЮниКредит Банк 1 490 238 +0,2%
10 Райффайзенбанк 1 084 761 -0,5%

Активы банков России, млн. руб.
Дата обновления: 01.05.2019

Полный рейтинг банков России

1 Сбербанк России 5 689 161 +1,6%
2 ВТБ 2 642 690 +2,5%
3 Газпромбанк 494 046 +2,2%
4 РоссельхозБанк 409 145 +0,8%
5 Альфа-Банк 339 377 +3,7%
6 Почта Банк 313 937 +2,9%
7 Райффайзенбанк 255 687 +2,8%
8 Совкомбанк 208 720 +4%
9 Банк Хоум Кредит 196 477 +1,2%
10 ПАО Банк «ФК Открытие» 189 705 +5,7%

Кредиты банков России, млн. руб.
Дата обновления: 01.05.2019

Полный рейтинг банков России

1 Сбербанк России 10 058 142 +0,7%
2 ВТБ 3 112 176 +1,9%
3 РоссельхозБанк 984 387 +0,9%
4 Газпромбанк 795 969 +3%
5 ПАО Банк «ФК Открытие» 689 015 -0,4%
6 Альфа-Банк 425 609 +2,3%
7 Московский Кредитный Банк 369 354 +1,3%
8 Совкомбанк 354 021 +0,3%
9 Почта Банк 233 683 +0,7%
10 Санкт-Петербург 181 902 +1,4%

Депозиты банков России, млн. руб.
Дата обновления: 01.05.2019

Полный рейтинг банков России