К списку новостей
Во все банковские

Квартира «за копейки». Где и как купить жильё с минимальными вложениями?

Мы слышим заявления, что падающие процентные ставки делают ипотеку доступнее. Отчасти это так. В большинстве регионов ежемесячный платёж по жилищному кредиту сравним со стоимостью аренды, а иногда и меньше. Но низкие ставки не говорят о том, что жильё может купить каждый. Между мечтой о собственной недвижимости и реальностью стоит первый взнос. Банки снижают проценты по кредитам, но ужесточают условия выдачи. Купить квартиру с минимальными затратами получится лишь у избранных. 

Первый взнос, регулируемый государством

Для начала — о приятном. До ноября продолжает действовать программа льготного ипотечного кредитования, которую субсидирует государство. Максимальная ставка, установленная правительством, — 6,5%. Банки делают её ещё ниже.

Игорь Ларин, директор Ипотечного бизнеса Банка ДОМ.РФ, рассказывает:

…мы снизили ставки в рамках государственных программ – по «Дальневосточной ипотеке» до 1,6%, по льготной ипотеке на новостройки до 6,1%, по «Военной ипотеке» до 7,5%. «Семейная ипотека» в нашем банке по-прежнему доступна по ставке от 4,7%, а недавно запущенная ипотека для медицинских работников – от 7,4%

Банки делают ставки ниже установленных правительством. Фото: zaym.me

Программа поддержала и рынок ипотечного кредитования, и строительную отрасль.

Игорь Ларин отмечает, что с начала года выдано более 16 тыс. кредитов на сумму свыше 40 млрд рублей, что в полтора раза больше, чем в тот же период прошлого года.

Драйвером спроса безусловно стала льготная ипотека на новостройки, а также другие ипотечные программы с господдержкой – «Семейная ипотека», «Дальневосточная ипотека» и «Военная ипотека». В общем объеме выдач доля программ с господдержкой составляет 45%, самая популярная среди них – льготная ипотека на новостройки, занимающая более 30% в выдачах банка

Руководитель центра разработки ипотечных продуктов Промсвязьбанка Марина Заботина тоже говорит о росте числа ипотек. По её оценке, в июне выдача жилищных кредитов выросла на 43% по сравнению с июнем 2019. За год объем ипотечного портфеля ПСБ увеличился в три раза, при этом его качество сохраняется на высоком уровне.

Значимую поддержку рынку оказала государственная программа ипотечного кредитования. По ней мы установили сниженную процентную ставку в 5,85%, увеличили максимальную сумму кредита до 12 млн рублей, а также понизили размер первоначального взноса. На долю госпрограммы приходится до 90% всех выдач на новостройки.

Предложение снизить первый взнос по программе льготного кредитования на новостройки поступило от Минфина, чтобы сделать ипотеку с господдержкой ещё доступнее. Центробанк в этой инициативе не увидел рисков. Пока документ не принят, но некоторые банки, как видим из комментария ПСБ, уже сейчас снижают первый взнос.

Это та ипотечная программа, которой не коснулась тенденция к увеличению первого взноса.

Где и как искать минимальный первый взнос

Большинство жилищных кредитов, не считая льготных программ, выдаются с первым взносом 20%, но в некоторых банках ещё остались программы, с помощью которых можно купить жильё с минимальными вложениями.

Банк

Ипотечная программа

Минимальный первый взнос

Особые условия

Сбербанк

Ипотека на новостройки

Ипотека на готовые квартиры

10%

Минимальный первый взнос доступен участникам зарплатного проекта

ВТБ

Ипотека на новостройки

Ипотека на вторичное жильё

10%

Минимальный первый взнос 10% повышает процентную ставку на 1%. Исключение — использование средств материнского капитала

Газпромбанк

«Новосёлы»

10%

Процентная ставка увеличивается на 0,5% при первом взносе менее 20%, зарплатный клиент, сотрудник приоритетной организации, покупатель жилья у партнёров банка

Альфа-банк

Строящееся жильё

10%

При первом взносе менее 20% применяется базовая процентная ставка без учёта скидок и акций — 8,79%

Дом.РФ

Квартира на этапе строительства, готовое жильё

10%

Владелец маткапитала

Россельхозбанк

Квартира на первичном и вторичном рынке, апартаменты, квартира по специальному предложения по договору ДДУ, программа «Молодая семья и материнский капитал»

15%

Чтобы не просматривать сайт каждого банка, можно воспользоваться специальным поиском на «Выберу.ру», где есть фильтр по сумме, первому взносу и рейтингу и программе кредитования.

Минимальный первый взнос под особые условия

Как видим, у крупных банков есть программы с первым взносом в 10%, но при этом у многих присутствуют дополнительные условия. Клиент, который вносит минимум, должен быть участником зарплатного проекта, располагать материнским капиталом, покупать квартиру через партнёров банка и т. д.

Кроме этого ипотека с минимальным первым взносом обойдётся заёмщику дороже. Увеличивается тело кредита. Банк, чтобы уменьшить кредитную нагрузку, растянет ипотеку на максимальный срок, а это всё вместе увеличивает переплату.

По ипотекам с минимальным первым взносом процентные ставки выше. Банки могут прибавлять от 0,5 до 4 п. п. к стандартной ипотечной ставке по этой программе. Это тоже значительно увеличивает и платёж, и переплату.

Например, Сбербанк делает надбавку 1 п. п., если заёмщик вносит наличными менее 20%. Для примера возьмём два расчёта по квартире на вторичном рынке стоимостью 3 млн. Срок — 25 лет. Для иллюстрации мы не будем применять дополнительные скидки банка кроме страхования недвижимости.

Минимальный первый взнос для зарплатных клиентов — 10%. При нашей стоимости недвижимости — 300 000.

Процентная ставка составляет 8,7%, ежемесячный платёж — 22 106.

При увеличении первого взноса до 20% ежемесячный платёж уменьшается до 19 003, процентная ставка становится 8,3%.

Дополнительно можно сэкономить, купив квартиру через ДомКлик, а сделку оформив через сервис электронной регистрации. Для молодых семей проценты уменьшаются на 0,4%.

Купить квартиру с минимальным первым взносом быстрее, но дороже. Например, если откладывать 22 000, что соответствует ежемесячному платежу, то нехватающие 300 000 можно накопить примерно за год.

Заявок мало

Как отмечают банки, доля кредитов с минимальным первым взносом не велика. Директор департамента развития ипотечного кредитования Азиатско-Тихоокеанского Банка Николай Мальнев отмечает:

Мы не наблюдаем увеличение доли кредитов с минимальным первоначальным взносом. Первоначальный взнос в АТБ начинается от 15%, а в случае использования маткапитала от 10%. В ипотеку можно взять не только квартиру, но и апартаменты, таунхаусы или дома с участком. Доход можно подтвердить различными способами, в том числе рассматриваем и дополнительных созаёмщиков

Игорь Ларин, директор Ипотечного бизнеса Банка ДОМ.РФ приводит статистику:

Доля ипотеки с минимальным первоначальным взносом в общем объеме выдач Банка ДОМ.РФ составляет около 2%. С начала года она составляла 1,7%, это меньше, чем за аналогичный период прошлого года на 0,7%

У банков свои мотивы для повышения первого взноса

Банки считают заёмщиков с минимальным первым взносом рискованными. Они следуют логике: не смогли накопить на первый взнос, значит, не умеют распоряжаться финансами или их дохода недостаточно для обслуживания кредита.

«Ведомости» приводят слова независимого эксперта рынка ипотеки:

Лучше всего обслуживают кредиты те, кто накопил 30–40% от стоимости квартиры. У клиентов с меньшей суммой возрастают риски просрочек и невозврата. Роскошь кредитовать их могут позволить себе лишь крупные игроки ипотечного рынка

Чтобы получить одобрение на кредит с минимальным первым взносом, надо иметь стабильный и высокий доход, идеальную кредитную историю и не иметь других долгов. Мы уже писали о том, какой логики придерживаются банки, рассматривая заявку и что может стать поводом для отказа.

Центробанк тоже сдерживает выдачу ипотек с минимальным первым взносом. Чем ниже первый взнос, тем выше коэффициент риска, который банк должен заложить. Получается, что кредиты с первым взносом менее 20% для банка не только рискованны, но и дороги.

В масштабах государства слишком доступные кредиты тоже риск. Например, Минфин заявляет, что льготные программы — путь к финансовым пирамидам и надувание финансового пузыря. 

Итак, тенденция к росту первого взноса до 20% есть, но по-прежнему сохраняются программы, которыми можно воспользоваться, если не хватает средств. Однако не стоит забывать, что расходы на обслуживание ипотеки вырастут. Чтобы сэкономить, лучше рассмотреть льготные программы на новостройки.

Правда и мифы о деньгах – выбери наш канал в Яндекс.Дзен!