К списку новостей
На злобу дня

Лопнул, хлопнул — вот и всё. Сможет ли льготная ипотека надуть пузырь и обрушить финансовую систему России?

Иногда тема летает в воздухе. Последние два дня, например, с удовольствием обсуждают создание финансового пузыря на ипотечном рынке. Сперва беспокойство высказал Минфин. Потом экономист Bloomberg Скотт Джонсон подхватил тему и предупредил Россию о грядущей опасности, ведь Америка уже пережила это. Предлагаем собрать воедино все опасения и вспомнить, как беззаботные американцы сперва создали ажиотаж на ипотечном рынке, а потом обрушили финансовую систему (не без помощи банков и правительства).

Минфин с опаской относится к льготной ипотечной программе

Замминистра финансов Алексей Моисеев не первый раз говорит о том, что льготная программа кредитования под 6,5% должна быть временной, на период кризиса. Она уже помогла строительной отрасли, о чём говорит бум жилищных кредитов.

Алексей Моисеев. Фото: zen. yandex.ru

По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), банки в июне 2020 года выдали более 109 тысяч ипотечных кредитов на 258 миллиардов рублей. Количество выдач превышает показатели июня 2019 года на 22%, а объем – на 28%. По сравнению с маем выдачи выросли на 37% по количеству и на 39% по объему.

Поскольку задача выполнена, продлевать программу, по мнению Алексея Моисеева, не стоит. Но вопрос не только в выполнении государственных целей, но и в опасности дешёвой ипотеки для финансовой системы страны.

Замминистра финансов говорит:

Вопрос такой, насколько в целом правильно системно субсидировать такой кредитный продукт, как ипотека. Во-первых, мы рискуем надуть пузырь на этом рынке среди людей, которые недостаточно платежеспособны для того, чтобы ипотеку брать

По оценке Минфина, совместно с Дом.РФ 60% россиян не смогут обслуживать кредит даже по нулевой процентной ставке.

Америка предупреждает

Американский экономист Скотт Джонсон поддерживает решение российских властей помочь рынку жилья. По его мнению, «внезапное прекращение выдачи ипотечных кредитов могло бы усугубить кризис».

Однако он тоже видит в льготной ипотеке опасность:

Правительству, возможно, придется принять меры для предотвращения надувания пузыря

Учимся на ошибках?

Америка уже пережила кризис ипотечного кредитования в 2007. Тогда низкие процентные ставки и безграничное кредитование надули финансовый пузырь, и он лопнул. Почему? Потому что никто тогда не знал, что такое может произойти.

США по опыту знает об ипотечном кризисе. Фото: finobzor.ru

История пузыря уходит корнями в 2000, когда ФРС США в ответ на крах интернет-компаний рекордно уронила ключевую ставку с 6,5% до 3,5%. Затем был террористический акт 2011 года, который тоже потребовал реакции властей. В итоге к 2003 году ставка ФРС опустилась до 1% и задержалась там. С учётом инфляции ставка и вовсе была отрицательной.

Что происходит, когда ключевая ставка рекордно падает? На рынок выливается поток «дешёвых денег», которые доходят до людей через дешёвые займы. Банки, получив доступ к безграничному финансированию, тоже стали им упиваться, поэтому раздавали кредиты направо и налево.

Денег тоже бывает много. Фото: psiholog.mirtesen.ru 

Даже ипотечные займы выдавались по одному документу, без документов, без учёта дохода. Одним словом, всем.

Люди с удовольствием брали — ипотечная ставка же низкая. При этом каждый участник сделки думал, что схема безукоризненная, ведь цены на недвижимость растут. С 2001 по 2004 рост цен на жильё в США составлял 150% ежегодно. Максимум пришёлся на 2006, когда цены поднялись на 200%.

Люди рассуждали так: если не смогу платить кредит, то продам недвижимость, закрою ипотеку, на выручку куплю что-то хуже.

Большая доля недвижимости покупалась ради инвестиции, ведь цены растут, а ставка минимальная.

В итоге безработный американец покупал дом за 150 тыс. долларов в ипотеку без первого взноса, потом выяснял, что его приобретение подорожало до 180 тыс. долларов. Продавал дом, сумму удорожания вкладывал как первый взнос, покупал дом за 200 тыс. долларов.

Банк рассуждал так: даже если клиент не станет платить ипотеку, я его выгоню на мороз, а дом продам. Издержки закрою, ведь недвижимость дорожает.

Но никто не учёл такой момент — всему есть предел, в том числе и росту цен на недвижимость. После 2005 года цены на недвижимость достигли недоступного уровня. Уже тогда «послышался звук воздуха из пузыря».

Цены не могут расти бесконечно. Фото: themoheyrepablic.com 

Заметим, что в то время реальные доходы американцев не сильно росли. В итоге наступила точка, когда владельцы ипотек массово перестали по ним платить. Банк попытался продать их недвижимость, но с удивлением понял: дома не хотят покупать ни по 150 тыс., ни по 100 тыс., и вообще на этой улице все дома продаются.

Этот не вся история

Банки хотят не просто зарабатывать, а быстро зарабатывать. Поэтому они стали приторговывать ипотечными займами. Заёмщиков собрали в кучки и продали инвестбанку, получив сразу крупный доход. На этом выстроилась целая пирамида.

Американские инвестиционные банки выкупили ипотеки. На их базе они создали новую конструкцию: Collateralized Debt Obligations, CDO (обеспеченные долговые обязательства). Ипотечников разделили на категории: низкодоходные, но менее рискованны (туда вошли квалифицированные рабочие, стабильные плательщики), среднедоходные и среднерисковые (стабильные, но низкоквалифицированные рабочие), высокодоходные, но рисковые (безработные, пенсионеры, инвалиды). Вторая и третья категории получают доход только после того, как в первой категории ипотек накопились выплаты всем держателям бумаг. Схему продали норвежским пенсионным фондам.

Схему продали норвежским пенсионным фондам. Фото: euro-puls.ru

Но и это ещё не основание пирамиды. Последний пакет, рисковый, поделили на более мелкие пакеты по принципу «официанты», «дворники», «инвалиды».

Схему покупали, потому что для Норвегии доходность по этому инструменту была сказочной, ведь за депозиты граждане ещё приплачивали банкам. К тому же заявления, что схема обеспечена ипотечными займами, снимали все претензии и вопросы. Инструмент же всегда был стабильным. Не забываем и про банки-эмитенты, которые в этой схеме поглощали самое вкусное.

Вспомним, на чём стоит пирамида. На ипотечниках, которые в ажиотаже накупили дорогих квартир и домов. Как только они перестали платить, конструкция пошатнулась и упала, похоронив под останками финансовую братию. Ну, или возвращаясь к первоначальной аналогии, пузырь лопнул, забрызгав банкиров, ипотечников и пенсионеров из Норвегии.

Итак, на чём строился кризис? Растущие цены на недвижимость, низкие процентные ставки, бесконтрольная выдача займов всем подряд.

А сейчас загадка: что из перечисленного присутствует в современной российской системе и что может сделать правительство, чтобы сдержать рост пузыря.

Правда и мифы о деньгах – выбери наш канал в Яндекс.Дзен!