Иллюзия выгоды. Льготная ипотека принесёт больше вреда, чем пользы
На злобу дня

Иллюзия выгоды. Льготная ипотека принесёт больше вреда, чем пользы

1221

Мавр Отелло сделал своё дело и может уходить. Но льготная ипотека под 6,5%, сделав дело, уходить не торопится. Программа поддержала девелоперов в кризис, дала строительству рабочие места. Люди купили квартиры по низким ставкам. Льготный кредит не уйдёт, потому что властям необходимо выполнять национальные цели – снижать среднюю ставку и поддерживать объёмы строительства. Один из способов это сделать – продлить госпрограмму. К чему приведёт вторая жизнь льготной ипотеки: росту цен на новостройки, надуванию кредитного пузыря или «пролёживанию» бюджетных денег?

Программа «для всех»

Строительство нового жилья – одна из целей национального проекта «Жильё и городская среда». Ключевое направление – доступное жилье для семей со средним достатком. Как это реализовать, если две трети строящегося жилья берут в ипотеку? Уменьшить ставки по кредитам.

Владимир Путин в 2019 году поручил правительству и Центробанку снизить среднюю ипотечную ставку до 8%. Ставки опустились до минимальных в истории России. В основном за счёт льготных программ, вроде ипотеки под 6% для семей с детьми, дальневосточной и спецпредложений от застройщиков.

Ипотека с господдержкой 2020 не привязана к количеству рождённых детей или региону. Фото: mamcompany.ru.

Но в марте—апреле 2020 года события пошли по известному сценарию. Чтобы «спасти» застройщиков в кризис, создали ипотеку с господдержкой под 6,5%. Ставка – ниже средней по рынку на 2−3%. Никаких дополнительных требований, как привязка к региону или количество детей, не нужно. Есть деньги на первоначальный взнос, стабильный доход, хочешь купить квартиру в новостройке – подходишь под условия.

Выгодная ипотека заканчивается в конце октября. Получается, строительство останется без субсидирования? А тот, кто не успел купить квартиру по выгодной ставке, опоздал?

Официального объявления о продлении пока не было. Вице-премьер Марат Хуснуллин заявлял, что более точная информация появится в конце октября-начале ноября. Зато известно другое: в 2021 году на снижение ипотечных ставок ниже 8% направят 12 млрд рублей. Это в 2 раза больше, чем выделили на реализацию программы льготной ипотеки.

Рост цен «съел» ставку

Госпрограмма, конечно, поддержала строительную отрасль и привнесла в неё 500 млрд рублей. Но, вместе с положительным эффектом, «разогналась» стоимость первичного жилья. С начала года цены на новостройки поднялись на 8%, прокомментировал «Известиям» управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. А к концу года «первичка» рискует подорожать ещё на 12−15%.

Будет ли заметна экономия при низких ставках и дорогих квадратных метрах? Если дорожает жильё, увеличиваются ежемесячный платёж и размер первоначального взноса.

Пример: в начале года квартира стоила 3,5 млн рублей. Льготной ставки не было. Оформляем ипотеку под 8% на 15 лет с первоначальным взносом 20%. Платёж 26 758,26 рублей. В течение года ставки падали, а цены — росли. Считаем заново: с учётом повышения цен на 15% та же квартира стоит 4 025 000 рублей. Ставка 6,5%, первоначальный взнос — 20%. Платёж при исходных данных — 28 049,66 рублей. По льготной ипотеке первоначальный взнос может быть ниже.

У стандартных ипотечных программ условиях хуже: по ставке 8% придётся платить дороже. Плюс первоначальный взнос – минимум 20%.

Спрос на доступную ипотеку привёл не только к подорожанию недвижимости. За несколько месяцев застройщики распродали практически все готовые квартиры или объекты с близящимися сроками сдачи. Не получилось ли так, что девелоперы продают вместо того, чтобы строить?

«Пузырь» продолжит надуваться?

Целесообразно ли продлевать льготную программу в кризис? И не чревато ли это «надуванием кредитного пузыря»?

Сейчас банки отмечают, что заёмщики стабильно платят по кредитам с господдержкой. Но на второй волне коронакризиса ситуация может измениться. Если человек со средним достатком возьмёт льготный кредит, сможет ли он обеспечивать его в будущем? 40% российский семей не смогут позволить себе ипотеку, отмечал генеральный директор «Дом.РФ» Виталий Мутко. Негативную роль сыграет и подорожание жилья.

Большую часть готовых новостроек раскупили по льготной программе. Фото: userapi.com.

В итоге рискует сложиться ситуация: застройщики распродали текущие квартиры, темпы возведения жилья не успевают за спросом. Заёмщики с деньгами потеряли интерес к льготному кредиту и успели вложить сбережения. А люди со средним достатком не смогут накопить достаточный первоначальный взнос из-за роста цен и инфляции. Ежемесячный платёж тоже не потянуть, а материнский капитал, который используют как стартовый взнос, индексируется не так быстро, как растут цены на жильё. Получается, что выделенные миллионы просто «осядут» и будут лежать в бюджете программы?

Пока что складывается классический вывод. Если есть средства, выгоднее покупать квартиру сейчас. Тем более, что программа господдержки не обременена дополнительными условиями.