На чьей улице праздник? Льготная ипотека помогла застройщикам, а не заёмщикам
На злобу дня

На чьей улице праздник? Льготная ипотека помогла застройщикам, а не заёмщикам

195

Ещё в 2018 году президент поставил перед Федеральным Собранием задачу: ежегодно улучшать жилищные условия 5 млн семей. Чтобы цель была достигнута, квартиры должны покупать семьи со средним достатком. Значит, надо делать и жильё, и ипотеки доступными. Не последнее место в вопросе занимает господдержка. В 2020 году страна стала ближе к цели. Но когда в строю кто-то падает, система ломается. Вот и на рынке жилья произошёл сбой. Дешёвая ипотека есть, спрос есть, а квартиры доступнее не стали.

Задумка работает

Программа ипотечного кредитования под 6,5% с господдержкой, как говорят, стала «драйвером восстановления» и строительной отрасли, и экономической активности. Возможность сэкономить заставила людей оформлять квартиры в кредит даже несмотря на кризис. В итоге 2020 год стал рекордным.

В 2020 году ипотека подросла. Фото: yandex.ua

Председатель правления банка ДОМ.РФ Артём Федорко заявляет:

По нашей оценке, предварительно за девять месяцев выдано более 1 млн ипотечных кредитов на 2,7 трлн рублей — почти столько же, сколько за весь 2019 год. Если развитие ситуации с пандемией коронавируса не потребует введения строгих ограничительных мер, то в этом году россияне оформят более 1,5 млн кредитов на 3,7 трлн рублей

Но исследование Национального рейтингового агентства (НРА) показывает, что сэкономить удалось только тем, кто успел оформить ипотеку до августа, когда цены на недвижимость ещё не поднялись или поднялись незначительно.

Что пошло не так?

По оценке ДОМ.РФ, заёмщики, оформившие летом квартиру по ставке 6,5%, сэкономили 11,3% по сравнению с теми, кто приобрёл жильё под 8%. 

Однако осенью цены на жильё выросли по отношению к апрелю. В Москве — на 10%, в Санкт-Петербурге — на 17%, в регионах — на 7% (по данным НРА).

Как отмечает управляющий директор аналитического управления банка «Открытие» Константин Енин, в октябре цены приблизились к верхней границе комфортного для заёмщика платежа. Выгода от низких процентов сошла на нет. Квартира на вторичном рынке под 7−8% годовых может обойтись дешевле.

Причина роста — повышенный спрос, который был вызван рядом факторов: неопределённостью с продлением льготной ипотеки, дефицит квартир, рост издержек застройщика на проектное финансирование и строительство в целом (рост цен на материалы, волатильность рубля, недостаток дешёвой рабочей силы).

Опять не послушались президента

Для справки: крупные девелоперы всё-таки заработали на росте цен и льготной ипотеке. Маржинальность продаж у ПИК и ЛСР в первом полугодии выросла на 38% и 52% по сравнению с прошлым годом (по данным строительных компаний).

Владимир Путин. Фото: zen. yandex.ru

Вспомним послание президента Федеральному Собранию в 2020 году.

Всё, что связано с повышением издержек и экономически необоснованного роста стоимости метра жилья, должно быть в поле нашего внимания и должно приводить к конечному результату, а именно к таким ценам, которые были бы по карману людям – вот о чём мы должны думать

Рост цен не может быть бесконечным. Рано или поздно стоимость квартир достигнет предела, при котором люди не смогут их купить даже при минимальных процентных ставках (заметим, что доходы не растут). Так, например, произошло в США, что привело к банковскому кризису.

«Коммерсант», ссылаясь на представителя Марата Хуснуллина, прогнозирует, что в 2021 году рост цен замедлится. Но к этому приведёт не рост объёмов строительства или сдерживание цен со стороны государства. Цены затормозятся за счёт сокращения числа платёжеспособных покупателей и роста закредитованности населения. Сейчас спрос обеспечивают те, кто реинвестируют деньги, хранящиеся на депозитах. Без них число покупателей снизится.

То есть, упадёт спрос, рост цен снизится. Страна опять отдалится от национальных целей, поставленных президентом.

Рекомендуемые ипотечные продукты

от 300 000 до 12 000 000  руб.
Сумма
от 1 года до 20 лет
Срок
от 15 %
Первый взнос
от 6,1 %
Ставка
от 600 000 до 60 000 000  руб.
Сумма
до 30 лет
Срок
от 10 %
Первый взнос
от 7,4 %
Ставка
от 300 000  руб.
Сумма
от 3 лет до 25 лет
Срок
от 10 %
Первый взнос
от 6,39 %
Ставка
от 600 000 до 20 000 000  руб.
Сумма
от 3 лет до 30 лет
Срок
от 15 %
Первый взнос
от 7,99 %
Ставка
от 600 000 до 12 000 000  руб.
Сумма
до 30 лет
Срок
от 15 %
Первый взнос
от 6,1 %
Ставка