Осенью Банк России был уверен, что никакого «пузыря плохих долгов» на ипотечном рынке не будет. Ведь банки строги к заёмщикам, как экзаменаторы на ЕГЭ, и никому с улицы кредит не одобряют. Но доходы людей не растут, в отличие от цен на квартиры. И после продления льготной ипотеке под 6,5% ЦБ изменил мнение. Теперь регулятор настроен действовать решительно. Если придётся.
В России растёт ссудная задолженность в сегменте ипотеки, и это тревожит Центробанк. Регулятор не исключает, что придётся жёстче регулировать выдачу кредитов на жильё, если цены на недвижимость продолжат расти, а стандарты кредитования ухудшатся.
На 1 ноября ссудная задолженность по ипотеке выросла до 22,2%, в основном за счёт кредитов на первичном рынке. По договорам долевого участия задолженность выросла до 37,2%. При этом требования к заёмщиком остаются высокими: показатель долговой нагрузки потенциального ипотечника составил 54%. Но Банк России беспокоят кредиты с низким первоначальным взносом – 15−20% годовых.
К таким ипотекам и относится льготная правительственная программа по ставке 6,5%. В III квартале 2020 года объём кредитов с небольшим взносом вырос до 31,7%.
Если доля предоставляемых кредитов с небольшим первоначальным взносом продолжит увеличиваться, это может снизить качество кредитных портфелей банков в будущем
Платёжеспособность ипотечника зависит не только от ставки по кредиту или первоначального взноса. Важна стоимость недвижимости: если ставка по ипотеке падает, а цена на квартиры растёт, жильё не становится доступнее. Переплачивают люди точно так же, как и с высокой ставкой. Только при этом им ещё сложнее накопить на первоначальный взнос. ЦБ отмечает, что цены на первичном рынке выросли за год на 9,4%.
Если рост цен на недвижимость продолжит ускоряться, это может усилить амплитуду кредитного цикла, привести к повышенному спросу на ипотечные кредиты и последующему более глубокому кредитному сжатию
Тогда мы и получим «пузырь», о котором предупреждали эксперты, который ЦБ и видит на горизонте событий.
Рекомендуемые ипотечные продукты
Альфа-Банк 
Банк «ВТБ» 
ПАО Банк «ФК Открытие» Банк «ВТБ» ПАО Банк «ФК Открытие» 
