Отобрать квартиру или зарабатывать на штрафах. Что выбирают банки?

Анастасия Тарасова
Анастасия Тарасова Анастасия Тарасова
Специализация: экономика, социальные льготы, налоги, пенсии.
3 минуты чтения
0
0
1617
Самые важные и оперативные новости в телеграм-канале «Выберу.ру»
Комментировать

За долги по ипотеке банк может отобрать квартиру, даже если это единственное жильё, купленное на маткапитал, где прописаны семеро детей. Многие боятся остаться без крыши над головой и несут в банк последнюю копеечку. Но часть людей не верит в то, что банк отнимет жильё, считая, что кредитной организации выгоднее начислять проценты и неустойки, а не заниматься продажей недвижимости. Давайте разберёмся, так ли это на самом деле.

Может, лучше заплатить? Фото: levencovka.ru

Заглянем в договор

Для начала прочитаем ипотечный договор, чтобы понять, в каких случаях банк отнимает квартиру и какие штрафные санкции применяет к должникам.

Сколько нужно не платить, чтобы лишиться квартиры?

Для примера возьмём условия жилищных кредитов Сбербанка.

в п. 4.3.4 сказано, что кредитор вправе потребовать досрочный возврат задолженности и обратить взыскание на заложенное имущество в случае «неисполнения или ненадлежащего исполнения (в том числе однократного) заёмщиком/созаёмщиками его (их) обязательств по погашению кредита и/или уплате процентов за пользование кредитом по договору общей продолжительностью более чем 60 (шестьдесят) календарных дней в течение последних 180 (ста восьмидесяти) календарных дней».

Проще говоря, если в последние полгода общая просроченная задолженность по ипотеке превысила 60 дней, то банк вправе расторгнуть договор и отобрать квартиру. Достаточно один раз допустить длительную просрочку, чтобы банк взыскал недвижимость в счёт погашения долга.

Итак, если вы пропустили один платёж, а в следующем месяце уже погасили всю задолженность, у банка нет оснований отбирать квартиру. Два месяца просрочки — уже повод для взыскания. Впрочем, позиция Верховного суда расходится с правилами Сбербанка. Но об этом расскажем позже.

Размер неустойки за просрочку по ипотеке

Штрафные санкции за несвоевременную уплату ежемесячного платежа прописаны в индивидуальных условиях договора, поэтому для каждого они будут свои.

В 2016 года вступил в силу закон, ограничивающий размер неустойки по ипотечному договору. Она не может быть выше ключевой ставки на день заключения договора.

В качестве примера приведём договор, заключённый в июле 2020 года, когда ключевая ставка была 4,5%.

Пример ипотечного договора. Фото: vbr.ru

Обращаем внимание, что неустойка начисляется только на сумму задолженности, а не на всю сумму договора.

При просроченном платеже в 16 000 рублей неустойка составит 720 рублей в месяц. Других санкций в договоре не прописано.

Намного страшнее просрочить платёж по страховке за недвижимость — неустойка составит ½ процентной ставки по договору на остаток кредита. При остатке в 2 000 000 рублей и процентной ставке 7,6% каждый месяц платёж будет увеличиваться на 6 333 рубля.

Что будет, если долго не платить

Действия банка зависят от внутренних правил и политики кредитной организации. Пресс-служба МТС-банка отмечает:

В первую очередь, банк будет искать возможность урегулирования возникшей просроченной задолженности путём предоставления реструктуризации и иных вариантов урегулирования задолженности

И добавляет, что банк со всеми заёмщиками работает по «единым принципам», поэтому ситуации, когда одному заёмщику сохранили квартиру, а у другого — отобрали, не бывает.  

По словам МТС-банка, единственный критерий для взыскания залога — длительная задолженность.

То есть банк не станет смотреть на количество прописанных, состав семьи, ликвидность и стоимость жилья, участие маткапитала в покупке квартиры и прочие факторы.

Юрист Нелли Гурьянова не столь однозначна и утверждает, что банки, принимая решение о взыскании залога, руководствуются принципом экономической выгоды:

Комментарий эксперта:
Какой вариант действий выбрать зависит от многих факторов – от срока действия договора (если он подходит к концу и размер долга уже незначительный, то не всегда можно обратить взыскание на имущество в залоге), от политики банка (ведь работа с просроченной задолженностью требует привлечения отдельных специалистов, затраты на судебные издержки и т.д.), от качества заложенного имущества и перспектив его быстрой реализации, от условий кредитного договора по начислению процентов и штрафов (продолжают ли начисляться проценты, повышаются ли они при просрочке, какого размера установлены штрафы и т.д.)
Верховный суд, разбирая дело о взыскании заложенного имущества, пояснил, что надо учитывать соразмерность долга и стоимости залога. По мнению ВС, нельзя отбирать предмет залога, если сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% стоимости залога, а период просрочки составляет менее 3-х месяцев (вспомним договор Сбербанка).

Прислушайтесь к верховному суду. Фото: rg.ru

Если после двух месяцев просрочки банк пойдёт в суд, то, ссылаясь на позицию ВС, судья может отказать во взыскании жилья. При этом он будет учитывать соразмерность стоимость квартиры и размер дога. При стоимости квартиры 3 000 000 рублей потерять её можно, если долг составляет более 150 000 рублей.

При этом не надо забывать, что взыскивать задолженность по суду банк может без расторжения договора. Часть задолженности будет взыскана по суду, а часть — будет погашаться по договору. То есть обращение банка в суд не всегда означает, что квартиру отнимут.

Комментарий эксперта:
При расторжении договора вся сумма задолженности (основной долг, проценты, штрафные санкции) фиксируется и составляет сумму требований. Однако не стоит думать, что если банк не расторгает договор, то и задолженность вместе со штрафными санкциями не накапливается. Банк также может взыскать этот долг через суд без расторжения договора, зафиксировав долг на определенную дату. Но работать с просроченной задолженностью банк рано или поздно все равно будет, это требования инструкций банковского права

Впрочем, по мнению Верховного суда, правило работает и в обратном порядке — Гражданский кодекс не запрещает «обращение взыскания на предмет залога до удовлетворения требований о взыскании долга по основному обязательству».

Ваши долги банку невыгодны

Как мы уже сказали выше, банк будет рассматривать экономическую целесообразность при взыскании залога. Но, как отмечает Нелли Гурьянова, «необходимо понимать, что банкам в целом невыгодно наличие проблемных задолженностей» по нескольким причинам:

  1. Банк обязан резервировать часть собственных средств на специальных счетах в размере просроченной задолженности. Деньги выводятся из оборота и вместо того, чтобы приносить доход, лежат мёртвым грузом.
  2. Работа с проблемной задолженностью — издержки для банка на привлечение специалистов и оплату госпошлины.
  3. Долги заёмщиков портят показатели банка.

Поэтому не надо думать, что ваша лишняя 1 000 рублей становится доходом банка, и он рад её получить.

Комментарий эксперта:
Таким образом, банк заинтересован в решении вопросов просроченной задолженности наиболее простыми путями, например, через реструктуризацию или изменение кредитного договора, если к этому есть реальные основания, а заемщик в глазах банка выглядит ответственным, перспективным и заинтересованным в погашении долга. Но исходить здесь каждый банк будет из своих собственных внутренних нормативных актов, своей политики кредитования и работы с клиентами

Если ваш сосед платит ипотеку с перебоями и у него до сих пор не отняли квартиру, это не значит, что надо делать также — каждый случай индивидуален.

Рекомендуемые ипотечные продукты

Рейтинг кредита
Семейная ипотека
Семейная ипотека

Мы рассчитали рейтинг кредитов, чтобы вам было проще ориентироваться среди множества предложений банков.

Рейтинг учитывает 7 параметров кредита и 9 показателей банка, связанных с надежностью и позициями в различных рейтингах. Основной вес имеет стоимость кредита и надежность банка, также учитываются дополнительные условия и опции кредита. Обновление рейтинга происходит еженедельно.

Сумма
100 000 ₽16 000 000 ₽ до 16 000 000 ₽
Срок
1 – 30 лет
Ставка
от 5.4%
Первый взнос
от 15%
Материнский капитал
Подробные условия Подать заявку
  • Общие условия
  • Требования и документы
  • Примеры расчетов
  • Сумма: от 100 000 ₽ до 16 000 000 ₽ до 16 000 000 ₽
  • Ставка: от 5.4%
  • Срок: от 1 года до 30 лет
  • Первоначальный взнос: от 15%
  • Цель ипотеки: покупка жилья
  • Категория недвижимости: первичный рынок жилья
  • Решение: больше недели
  • Залог: обязательный залог приобретаемого имущества
Подробнее Подать заявку
Рейтинг кредита
Льготная ипотека с господдержкой
Льготная ипотека с господдержкой

Мы рассчитали рейтинг кредитов, чтобы вам было проще ориентироваться среди множества предложений банков.

Рейтинг учитывает 7 параметров кредита и 9 показателей банка, связанных с надежностью и позициями в различных рейтингах. Основной вес имеет стоимость кредита и надежность банка, также учитываются дополнительные условия и опции кредита. Обновление рейтинга происходит еженедельно.

Сумма
500 000 ₽12 000 000 ₽ до 12 000 000 ₽
Срок
3 – 30 лет
Ставка
от 6.3%
Первый взнос
от 15%
Материнский капитал
Господдержка
Подробные условия Подать заявку
  • Общие условия
  • Требования и документы
  • Примеры расчетов
  • Сумма: от 500 000 ₽ до 12 000 000 ₽ до 12 000 000 ₽
  • Ставка: от 6.3%
  • Срок: от 3 лет до 30 лет
  • Первоначальный взнос: от 15%
  • Цель ипотеки: покупка жилья
  • Категория недвижимости: первичный рынок жилья
  • Решение: до недели
  • Поручительство: не требуется
  • Залог: обязательный залог приобретаемого имущества
Подробнее Подать заявку
Рейтинг кредита
Семейная ипотека
Семейная ипотека

Мы рассчитали рейтинг кредитов, чтобы вам было проще ориентироваться среди множества предложений банков.

Рейтинг учитывает 7 параметров кредита и 9 показателей банка, связанных с надежностью и позициями в различных рейтингах. Основной вес имеет стоимость кредита и надежность банка, также учитываются дополнительные условия и опции кредита. Обновление рейтинга происходит еженедельно.

Сумма
600 000 ₽12 000 000 ₽ до 12 000 000 ₽
Срок
3 – 30 лет
Ставка
от 5.7%
Первый взнос
от 15%
Подробные условия Подать заявку
  • Общие условия
  • Требования и документы
  • Примеры расчетов
  • Сумма: от 600 000 ₽ до 12 000 000 ₽ до 12 000 000 ₽
  • Ставка: от 5.7%
  • Срок: от 3 лет до 30 лет
  • Первоначальный взнос: от 15%
  • Цель ипотеки: покупка жилья
  • Категория недвижимости: первичный рынок жилья, вторичный рынок жилья
  • Решение: день в день
  • Залог: обязательный залог приобретаемого имущества
Подробнее Подать заявку
Рейтинг кредита
Семейная ипотека
Семейная ипотека

Мы рассчитали рейтинг кредитов, чтобы вам было проще ориентироваться среди множества предложений банков.

Рейтинг учитывает 7 параметров кредита и 9 показателей банка, связанных с надежностью и позициями в различных рейтингах. Основной вес имеет стоимость кредита и надежность банка, также учитываются дополнительные условия и опции кредита. Обновление рейтинга происходит еженедельно.

Сумма
300 000 ₽12 000 000 ₽ до 12 000 000 ₽
Срок
до 35 лет
Ставка
от 3.95%
Первый взнос
от 15%
Материнский капитал
Подробные условия Подать заявку
  • Общие условия
  • Требования и документы
  • Примеры расчетов
  • Сумма: от 300 000 ₽ до 12 000 000 ₽ до 12 000 000 ₽
  • Ставка: от 3.95%
  • Срок: до 35 лет
  • Первоначальный взнос: от 15%
  • Цель ипотеки: покупка жилья
  • Категория недвижимости: первичный рынок жилья, вторичный рынок жилья, загородная недвижимость
  • Решение: до 3-х дней
  • Залог: обязательный залог приобретаемого имущества
Подробнее Подать заявку
Рейтинг кредита
Ипотека «На новостройку»
Ипотека «На новостройку»

Мы рассчитали рейтинг кредитов, чтобы вам было проще ориентироваться среди множества предложений банков.

Рейтинг учитывает 7 параметров кредита и 9 показателей банка, связанных с надежностью и позициями в различных рейтингах. Основной вес имеет стоимость кредита и надежность банка, также учитываются дополнительные условия и опции кредита. Обновление рейтинга происходит еженедельно.

Сумма
до 70 000 000 ₽ до 70 000 000 ₽
Срок
3 – 30 лет
Ставка
от 10.89%
Первый взнос
от 15%
Оформите кредит на покупку квартиры с привлекательной процентной ставкой кредитования и с использованием специальных программ
Материнский капитал
Подробные условия Подать заявку
  • Общие условия
  • Требования и документы
  • Примеры расчетов
  • Сумма: до 70 000 000 ₽ до 70 000 000 ₽
  • Ставка: от 10.89%
  • Срок: от 3 лет до 30 лет
  • Первоначальный взнос: от 15%
  • Цель ипотеки: покупка жилья
  • Категория недвижимости: первичный рынок жилья
  • Решение: до 3-х дней
  • Залог: обязательный залог приобретаемого имущества
Подробнее Подать заявку