Выберите свой тариф РКО в Газпромбанк
Бесплатное открытие и интернет-банк в любом тарифе.
Подробнее

«Вы продаёте квартиры в рассрочку?» - «Пока нет» - «Красивое»

591
Игорь Чубаха

Есть такой неофициальный термин «рассрочка плюс ипотека». В последнее время эта схема приобретает всё большую популярность. Благо, покупательский ажиотаж на рынке новостроек стал гаснуть. И застройщикам нужно изобретать «печеньки», чтоб привАдить клиентские потоки.

Покажи мне людей, уверенных в завтрашнем дне

Жильё бессовестно подорожало. И застройщики божатся, что ни на йоту не снизят цены. Наоборот, пусть не столь агрессивно, как во второй половине минувшего и первой половине нынешнего года, но жильё в новостройках продолжит дорожать.

Комментарий эксперта:
Гречка, рис, макароны, картошка, морковка подорожали. А недвижимость возьмет, и подешевеет? Ожидать подобного очень наивно. Тем более, стройки перешли на проектное финансирование, то есть сами берут деньги в кредит. Есть, с одной стороны, реально выросшая себестоимость строительства. И с другой – отсутствие причин, которые заставили бы строителей демпинговать. В общем, никаких предпосылок к снижению цен нет и не предвидится. Цены растут не только в России, но и в Европе. Слишком много «лишних» денег за время пандемии напечатано. И вот деньги пришли на потребительский рынок, в том числе и на рынок недвижимости

На этом фоне часть россиян ещё продолжают прятать накопления от инфляции в бетон. Как констатирует гендиректор Первого ипотечного агентства Максим Ельцов, депозиты от инфляции традиционно отстают. Фондовый рынок для большинства остаётся заморской диковиной. А хранение в валюте при регулярных слухах о будущем ограничении её хождения рождает трепет. Поэтому гражданам с несколькими миллионами рублей больше банально деться некуда.

Но многие сегодняшние покупатели квартир – это не инвесторы, а граждане, которым жить в прежних жилищных условиях невыносимо: теснота, соседи, клопы, из окна вид на помойку (нужное подчеркнуть). И ничего удивительного, что большинство сделок на исходе лета совершается на грани финансовых возможностей. На счету каждый рубль.

Поэтому из допандемийного опыта застройщики извлекают старые-добрые-проверенные инструменты стимулирования спроса и сдувают с них пыль. В числе таковых не последнее место занимает рассрочка.

Мы пьём чай в старых квартирах

Конечно, полностью рассрочки не исчезают никогда. Но их популярность очень зависима от спроса. И в большом количестве программы рассрочек появляются в тревожные времена.

Попивая чай в старой квартире, обсуждают рассрочку на новую. Фото: a-dmcglobal.com

Последние «апофеозы» приходились на 2009-2010 и на 2014-2015 года. При сравнении видна тенденция – с каждой волной рассрочки становятся все короче. Если в 2009 году изредка встречались рассрочки даже на 7-9 лет, то в 2015-м году «потолок» колебался где-то на уровне 4 лет.

Ну а сегодня нет ни апофеоза, ни долгосрочных рассрочек. Рассчитывать можно на 1-2 года – причём, не всегда за это время новостройка успевает быть сданной в эксплуатацию.

Ещё одно важное отличие нынешних вариантов рассрочек от прошлых – снижение порога доступа. Того порога, который в ипотеке называется «первоначальным вносом». Так, в прошлые кризисы застройщики зачастую начинали разговор с покупателями, только если последние были готовы первым платежом внести 30, а то и 50% стоимости квартиры.

Сегодня такие предложения тоже в ходу. Не трудно найти рассрочку даже с нулевым вступительным платежом и очень щадящими ставками на первые месяцы. Хитрость в том, что застройщик таким образом «вербует» клиента – уже выбравший квартиру покупатель перестаёт «метаться». При этом основные деньги по продаже объекта строитель получит, когда через всё те же один-два года клиент перейдёт с рассрочки на ипотеку.

Комментарий эксперта:
Для людей эта опция важна, поскольку, используя сначала рассрочку, они снижают будущую нагрузку по ежемесячным ипотечным платежам. Кроме того, во время рассрочки можно неторопливо продавать имеющееся прежнее жильё или оформлять завещанное наследство. Переход с рассрочки на ипотеку – давно отработанная схема. Подавляющее большинство банков готовы заключать допсооглашение о предоставлении ипотеки по имеющемуся зарегистрированному ДДУ (договору долевого участия). И, наконец, названные год-два – это достаточно большой срок. Есть вероятность, что ипотечные ставки снова начнут снижаться. А пока, приобретая квартиру сегодня, люди страхуются от дальнейшего роста цен

Проще говоря, при встречных сделках продавец старого жилья поневоле вынужден идти на необязательные уступки. Ведь прежнюю квартиру приходится продавать оперативно. А схема «рассрочка плюс ипотека» избавляет от спешки. Ну и выплаченные по рассрочке деньги банк засчитывает как долю первоначального взноса.

Наша улица на глазах меняет цвета

Впрочем, часть различий между ипотекой и рассрочкой сохраняются. И если покупатель предполагает воспользоваться только одним из названных форматов, мы эти различия напомним.

Повторимся: на сегодняшнем рынке предлагаются и «классические» рассрочки с ощутимой стартовой суммой оплаты. Этот вариант актуален для покупателей с приличными доходами, но по какой-то причине запятнанной кредитной историей. Для справки – в последнее время банки оставляют без одобрения 40% ипотечных заявок. И есть подозрения, что число отказов продолжит расти.

Причина отказа в ипотеке может крыться не среди записей кредитной истории. Например, практически не имеет шансов на крупный кредит гражданин России, имеющий в биографии судимость по экономической статье.

Что касается получения рассрочки, то здесь достаточно предъявить лишь деньги и паспорт. Застройщику абсолютно «фиолетово», сколько, в каких валютах и в каких конвертах зарабатывает приобретатель квартиры в рассрочку. Ведь стоит бедолаге прервать регулярную оплату, квартиру на него просто не станут оформлять.

Кстати, такой нюанс позволяет многим застройщикам не настаивать на том, чтобы клиент страховал сделку. Тогда как при ипотеке часть страховых трат обязательна по закону.

Кроме того покупателю в рассрочку придётся подписать документ с рядом обязательств. И читать эту бумагу рекомендуется очень внимательно. Особенно – разделы о штрафных санкциях.

Сложно читать договоры, но надо. Фото: ytimg.com

Что тебе нужно? Выбирай!

С другой стороны, ипотека имеет больше плюсов, чем рассрочка. Первое – по факту рассрочка может обойтись дороже.

Дело в том, что большинство застройщиков предусматривают скидки за единовременную покупку (уточните при общении со строительной компанией). То есть, за покупку, когда в кассу стройконторы вся сумма поступает сразу. Между тем, ипотека по причине того, что деньги банк платит строителю единовременно, как раз и считается такой покупкой. И сопровождается бонусами и скидками. А вот рассрочка – увы, этих прелестей лишена…

В общем, уточнять детали, причём очень дотошно, нужно у стройкомпании, поскольку разница в итоговой стоимости может доходить до 15-20%.

Второй глобальный минус – до полного погашения рассрочки покупатель не регистрируется по адресу и обитает в этих стенах только на основании акта о вселении. Это значит, что жильё не продашь, в местную поликлинику не пойдёшь и детей в школу не возьмут. Правда, мне известны школьники, родители которых преспокойно живут без регистрации – люди научились как-то выкручиваться.

Рекомендуемые ипотечные продукты

Сумма
от 100 000 ₽ до 3 000 000 ₽
Срок
от 1 года до 30 лет
Первый взнос
от 15%
Ставка
от 5,99%

Удобный поиск недвижимости и заказ отчета об оценке

Сумма
от 600 000 ₽ до 3 000 000 ₽
Срок
до 30 лет
Первый взнос
от 15%
Ставка
от 6,35%
Сумма
от 300 000 ₽ до 12 000 000 ₽
Срок
до 25 лет
Первый взнос
от 15%
Ставка
от 3,5%
Сумма
от 500 000 ₽ до 3 000 000 ₽
Срок
от 3 лет до 25 лет
Первый взнос
от 20%
Ставка
от 5,34%
Сумма
от 1 000 000 ₽ до 3 000 000 ₽
Срок
от 1 года до 30 лет
Первый взнос
от 15%
Ставка
от 6,49%