Выберите свой тариф РКО в Газпромбанк
Бесплатное открытие и интернет-банк в любом тарифе.
Подробнее

Домишко на миллионы: стоит ли снижать кадастровую стоимость недвижимого имущества

673
Нелли Гурьянова

Россияне ежегодно уплачивают гигантские налоги на своё имущество, потому что они рассчитываются на основании кадастровой стоимости, которая также далека от реальной, как Луна от Земли. Чтобы уменьшить налоги, смекалистые граждане пытаются снизить стоимость недвижимости по кадастру. Но стоит ли овчинка выделки?

Налоговая реформа

Вот уже несколько лет налог на имущество физических лиц рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости. Это установлено Налоговым кодексом РФ, а ставки по налогам и единая дата начала расчётов определяются нормативными актами региональных властей.

Большая часть объектов недвижимости учтена, а данные о его кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Налог рассчитывается на основе стоимости имущества на 1 января 2019 года.

Дом, милый дорогой дом. Фото: bellavistalegal.eu

Тем временем, «на местах»

Вот такая произошла реформа. Теперь посмотрим, что же происходит «на местах». Многие граждане, увидев посчитанную кадастровую стоимость своей недвижимости, были, мягко говоря, сильно удивлены. Например, в собственности у семьи находится жилой дом, доставшийся по наследству от бабушек и дедушек. Он деревянный и видавший виды. Но в реестре его стоимость составляет 5 миллионов рублей. Разумеется, собственники возмущены, ему «красная цена» полтора миллиона. Что делать? Семья начинает искать варианты снижения кадастровой стоимости.

Поисковые системы в ответ на подобные запросы выдают кучу предложений от юридических фирм: «легко и просто снизим кадастровую стоимость» и так далее. Но имеет ли смысл платить юристам за работу?

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости

Оспорить кадастровую стоимость можно двумя путями:

  • через специальную комиссию,
  • через суд (п. 2 ст. 403 НК РФ).

Зачем собственнику снижать кадастровую стоимость? Если снизится кадастровая стоимость его жилого дома, то налог он будет платить меньше. Разве это не логично?

А дальше начинается самое интересное. Кто-нибудь просчитывал, на какую сумму снизится налог в результате этих телодвижений?

Снизится ли сумма налога от телодвижений? Фото: videoru.cgtn.com

Парадоксальный налог

Вообще надо сказать, что найти нормативные акты, чтобы свести воедино все цифры, очень сложно даже профессионалу-юристу, не говоря уже про обывателя. Множество отсылочных документов, порядок определения кадастровой стоимости – в одном документе, сама стоимость – в другом, ставки – в третьем, льготы – в четвёртом и так далее.

Возьмём конкретный пример конкретного региона – Саратовская область. Решением Саратовской городской Думы от 23.11.2017 года № 26-193 установлены ставки налога на имущество физических лиц, которые применяются с 2018 года.

В вышеупомянутом решении обнаружился прекрасный парадокс в отношении жилых домов. Арифметика поражает – чем дешевле оценка дома, тем ВЫШЕ ставка налога.

Кадастровая стоимость объекта налогообложенияСтавка налога 2018 годСтавка налога 2019 годСтавка налога 2020 годСтавка налога 2021 годСтавка налога 2022 год
До 3 млн рублей включительно0,3%0,3%0,23%0,19%0,17%
От 3 млн до 5 млн рублей включительно0,15%0,1%0,08%0,07%0,06%
Свыше 5 млн рублей0,1%0,07%0,06%0,05%0,04%

Смотрим данные за 2019 год: при стоимости дома до 3 миллионов рублей – налог 0,3%, при стоимости от 3 миллионов до 5 миллионов – налог уже 0,1%, а при кадастровой стоимости свыше 5 миллионов – налог всего-то 0,07%. Какая прелесть!

Пример

Допустим, тот деревянный дом из нашего примера оценён в 6 миллионов рублей. Собственник ищет юристов, собирает документы, нервничает, платит деньги за оценку и ценой усилий снижает эту стоимость до 2,9 миллиона рублей. Радуется, что теперь будет платить налог гораздо меньше, ведь кадастровая стоимость с 6 миллионов упала до 2,9 миллиона.

Но по окончании налогового периода он получает «привет»: со стоимости дома в 6 миллионов он оплатил бы налог 4 200 рублей. А со стоимости в 2,9 миллиона счёт ему придёт на 8 700 рублей!

Заметим также, что сам процесс снижения кадастровой стоимости недвижимости тоже затратный – нужно оплатить работу оценщика, учесть расходы на получение разных справок, для оспаривания в суде требуется оплата судебных издержек, нервы и время даже не берёмся подсчитывать. Плюс услуги юридических фирм по снижению кадастровой стоимости стоят в районе 20 000 рублей.

Стоимость жилья снизится, а ставка вырастет. Фото: omut.ndv.ru

Не навсегда

И ещё момент, как вишенка на торте. Не думайте, что если у вас получилось снизить кадастровую стоимость дома, то это навсегда. Пересмотр кадастровой стоимости происходит раз в три года или чаще (в зависимости от региона), а то самое решение Саратовской городской Думы предусматривает ещё и ежегодное снижение налоговых ставок. То есть в 2020 году за дом стоимостью 6 миллионов рублей нужно заплатить 3 600 рублей, в 2021 году — 3 000 рублей, в 2022 году — 2 400 рублей. Ставка налога на имущество меньшей стоимостью также будет снижаться, но разница останется.

А ведь многие граждане, рассуждая, на первый взгляд, здраво и логично, не вникают в эти вопросы и не просчитывают последствия. А юридическим фирмам вовсе не выгодно открывать им глаза.

Установленную кадастровую стоимость можно найти на официальном сайте Росреестра, а то, как её снизить, — в постановлении пленума Верховного суда от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».