в России
На главную страницу
EUR 70,20 -0,55 | 67,15 -0,50
USD 65,15 -0,30 | 62,10 -0,30
GBP 84,45 -1,00 | 80,35 -0,95

«Открытие Research»: в 2020 году ипотечное кредитование в России вернется к росту


Аналитики «Открытие Research» полагают, что после замедления в 2019 году рынок ипотеки в России вернется к росту в 2020-м и превысит показатели 2018 года. Эксперты «Открытие Research» проанализировали основные тренды на рынке российского ипотечного кредитования.

Ипотека замедлилась в 2019 году вслед за рынком недвижимости

В 2019 г. наблюдалось постепенное замедление динамики выдачи ипотеки. По данным ЦБ РФ, в 2019 году россияне получили 1,27 млн ипотечных кредитов на сумму 2,85 трлн рублей, тогда как в 2018 году были выданы 1,47 млн кредитов, а их денежный объем достиг 3,01 трлн рублей. Таким образом, число займов снизилось на 14%, а их сумма — на 5%.

В первой половине прошлого года росту выдач препятствовало повышение ставок по ипотечным кредитам. Когда во второй половине года ставка стала активно снижаться, динамика выдачи стала ускоряться, что позволило завершить год с сопоставимыми с 2018 г результатами.

Замедление ипотеки в 2019 году соответствует динамике рынка жилой недвижимости, где отмечалась аналогичная ситуация — застройщики сократили объем продаж «в метрах», а рост цен на квартиры позволил минимизировать потери в выручке. Такая динамика вызвана переходом отрасли на новые правила привлечения средств дольщиков (эскроу-счета) с 1 июля 2019 года.

Средний срок и средний размер ипотечного кредита растут

По оценкам «Открытие Research», сохраняется тренд на увеличение срока привлекаемого ипотечного кредита. За 2019 г средний срок кредитования увеличился на 10%, с 195 до 215 месяцев. Вкупе с падающей ставкой это позволяет частично компенсировать рост цен на квартиры. Тем не менее, средний выдаваемый кредит в 2019 г. вырос на 10% до 2,24 млн. руб, а ежемесячный платеж поднялся на 8% до 22,4 тыс. руб./мес.

Государство продолжило усиливать влияние на ипотечный спрос. В 2019 г. ощутимый вклад в кредитование покупки жилья на первичном рынке оказала программа поддержки семей (льготная ипотека под 6%), в которых родился второй или последующий ребенок после 1 января 2018 г. Согласно данным Дом.РФ, курирующего программу, на льготную ипотеку пришлось 25% выдачи от всех кредитов на первичном рынке. Кроме этой программы значительный вклад в стимулирование ипотеки вносят военная ипотека, возможность использования материнского капитала в качестве первоначального взноса, субсидирование различных категорий граждан, таких как врачи, учителя и другие, на отраслевом, региональном и федеральном уровне.

Рост ставок в начале года сократил объем рефинансирования. По экспертной оценке, объем рефинансированной ипотеки в 2019 году сократился в 2 раза.

Несмотря на пессимизм начала 2019 г и непростую ситуацию на рынке жилья, для ипотеки год закончился достаточно благоприятно.

Как будет меняться спрос на ипотеку на первичное и вторичное жилье в течение 2020 года

В 2020 году ожидается стабилизация рынка жилой недвижимости, что будет сопровождаться выравниванием цены и спроса. В регионах со сложившимся и развитым рынком недвижимости ориентиром будет выступать первичный рынок, тенденции которого перенимает вторичный.

Ключевым драйвером спроса на ипотеку в новостройках могут стать новые условия поддержки семьи, при которых на материнский капитал впервые будут претендовать семьи, в которых после 1 января 2020 г. родился первый ребенок. Заметное влияние от эффекта программы можно ожидать не ранее чем во второй половине года и на региональных рынках, где полученные 450 тыс. рублей материнского капитала будут близки к 20%, необходимым для первоначального взноса на ипотеку.

Введение эскроу-счетов не обрушило рынок ипотеки. Резко негативного эффекта в 2020 году тоже не ожидается

Непосредственное влияние на рынок переход на эскроу-счета оценить пока тяжело. По факту новые правила начались действовать только в начале четвертого квартала 2019 года доля продающегося по старым правилам жилья все еще достаточно высока. Но уже сейчас можно сказать, что реформа проходит относительно мягко. Со стороны покупателя изменения минимальны: после отладки самого механизма оформления сделки, разница будет незаметна. Технически процедура привлечения ипотечного кредита не поменялась.

На количество сделок мог бы повлиять рост себестоимости квартир, который составляет 2−8% от эффекта перехода к новым правилам, но это удорожание уже было отыграно в 2018—2019 годах. Поэтому в 2020 г. не ожидается резкого роста цен, что может благоприятно сказаться на спросе.

Еще одним следствием реформы станет уход ряда застройщиков с рынка, в связи с усложнением механизма привлечения ими проектного финансирования на новые объекты. Это приведет к консолидации рынка в руках крупных игроков и усилению конкуренции между ними. Для покупателя это будет означать дополнительные программы лояльности или, в случае монополизации локального рынка, наоборот, увеличение стоимости квартиры.

Рынок ипотеки в 2020 году вырастет

По оценкам аналитиков «Открытие Research», объем выдачи ипотеки увеличится в 2020 году до 3,1−3,2 трлн. руб, превысив показатели не только 2019-го, но и 2018 года.

Ипотечные ставки в 2020 году продолжат снижаться

В 2020 г. ожидается сохранение тенденции к сокращению ипотечных ставок. С начала 2019 года изменение ключевой и ипотечных ставок происходит примерно равными темпами. Таким образом, при дальнейшем снижении ключевой ставки, например, до 5,75%, минимальный уровень ипотечных ставок на первичном рынке может опуститься ниже 8% по сравнению с 9,12% в сентябре 2019 года.

Впрочем, фактическое снижение ставки по ипотеке может быть, как выше, так и ниже динамики ключевой ставки. Банк России рассматривает возможность ужесточения нормативов при выдаче ипотечных кредитов с середины 2020 года, что может привести к их удорожанию для ряда заемщиков. Снижению ставок может способствовать более массовый переход в 2020 году на расчеты с застройщиками жилой недвижимости через эскроу-счета, когда средства населения по сути «депонируются» на счете в банке до сдачи объекта недвижимости. По данному «вкладу» банки не платят проценты, а потому средства на этих счетах могут стать источником фондирования более дешевого кредита либо самому застройщику, либо его ипотечным клиентам — до момента оформления собственности. Однако здесь выбор будет принадлежать застройщику.

Вклад рефинансируемой ипотеки в рынок остается незначительным

Вклад государственных программ рефинансирования составляет около 12% ипотечного портфеля: из них порядка 6,5% приходится на военную ипотеку, на субсидированную ипотеку по программе для семей с детьми — не более 1,5%. Досрочное погашение ипотеки за счет государственных субсидий в 2019 году составило порядка 4% портфеля.

Косвенные оценки доли рефинансируемой ипотеки, рассчитанные исходя из сокращения объемов досрочного погашения в течение второй половины 2018 г. — первой половины 2019 г., позволяют сделать предположения об умеренном, вкладе рефинансируемой ипотеки в общий объем выдач рынка — от 4 до 10%.

Умеренный рост цен на жилье в 2020 году сохранится

По предварительной оценке, средняя стоимость жилья на первичном и вторичном рынке в среднем по РФ в течение 2019 года выросла. Рост цен на новостройки составил 3% г/г, на вторичном рынке — 7%. В отдельных регионах рост происходил быстрее — в Москве цены на первичном рынке выросли на 15%, на вторичном на 10%, а в Санкт-Петербурге на 7% и 15% соответственно.

В 2020 году, по прогнозам «Открытие Research», ожидается стабилизация уровня цен, в среднем рост будет соответствовать уровню 4−5% г/г. Первичный рынок начнет пополняться новым предложением, из-за чего может наблюдаться локальная просадка средней стоимости, из-за дисконта на раннюю стадию строительства. Вторичный рынок продолжит корректироваться вслед за первичным.

В ряде регионов средний платеж по ипотечному кредиту сравнялся со средними ежемесячными ставками по аренде

В ряде регионов, особенно с развитыми рынками недвижимости, ежемесячный платеж по ипотеке приближается к ставке аренды. В Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Владивостоке ежемесячное обслуживание ипотеки в отдельных конкретных случаях может быть сопоставимо с арендой. В некоторых регионах, где преобладает вахтовая форма привлечения персонала, например, в Камчатском крае и Магаданской области, сложилась ситуация, когда выгоднее оплачивать ипотеку, чем снимать жилье — средний ежемесячный платеж здесь ниже аренды на 15% и 12% соответственно.

Тем не менее, сейчас весьма сложно делать однозначные и глобальные выводы о выгодности того или иного способа получения недвижимости в личное пользование. Представляется, что сравнивать аренду и ипотеку как равноценные альтернативы не совсем корректно. Наиболее востребованный лот для аренды — компактные и однокомнатные квартиры, когда в ипотеке средний метраж выше. Это объясняется тем, что среднестатистический арендатор — один человек или молодая пара без детей, в то время как ипотека востребована у семей.

С другой стороны, ипотечный кредит по ряду неценовых факторов является выгодным для заемщика за счет нахождения недвижимости пусть и с обременением, но в собственности клиента, а также фиксированного характера платежей на длительный период времени. Существует ряд льготных условий и акций для ипотечных заемщиков. Например, по программе льготной ипотеки для семьи с двумя детьми, один из которых родился после 1 января 2018 г., фактическая ставка на покупку новостройки составляет 5%, что делает покупку более выгодной. В пользу ипотеки также сложившаяся покупательская привычка приобретения недвижимости в собственность и ожидание потенциального роста ее стоимости.

Последние пресс-релизы

Банк «Открытие» выступил организатором размещения выпуска облигаций ХК МЕТАЛЛОИНВЕСТ объемом 10 млрд. рублей
12 февраля успешно завершено размещение облигаций ХК МЕТАЛЛОИНВЕСТ серии БО−04 совокупным номинальным объемом 10 млрд руб.
14 февраля 2020
Клиенты «Открытие Private Banking» в честь Дня влюбленных получат 60-процентную скидку от известного английского ювелирного дома
В честь Дня влюбленных — 14 февраля — английский ювелирный дом MaximiliaN London предлагает специальные условия для клиентов «Открытие Private Banking».
14 февраля 2020
В банке «Открытие» стартовала программа «Дальневосточная ипотека» для молодых семей со ставкой 2%
В банке «Открытие» начала работать программа «Дальневосточная ипотека» для молодых семей.
13 февраля 2020
«Открытие Research»: в 2020 году ипотечное кредитование в России вернется к росту
Аналитики «Открытие Research» полагают, что после замедления в 2019 году рынок ипотеки в России вернется к росту в 2020-м и превысит показатели 2018 года.
12 февраля 2020
Банк «Открытие» удвоил выдачи розничных кредитов в январе 2020 г.
В январе 2020 года банк «Открытие» продемонстрировал двукратный рост выдач розничных кредитов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
07 февраля 2020


Курсы обмена валют

19.02.2020 c 20.02.2020
ЦБ USD 63,77 63,69 -0,08
ЦБ EUR 69,09 68,78 -0,31
Курсы еще 116 банков
Информация обновлена 19.02.2020 в 20:06

Курсы обмена валют
ПАО Банк «ФК Открытие»

Покупка Продажа
USD 62,10 --0,30 65,15 --0,30
EUR 67,15 --0,50 70,20 --0,55
Сравнить курсы банков
Информация обновлена 19.02.2020 в 20:05
Рейтинг банков
  • Активы
  • Кредиты
  • Депозиты
1 Сбербанк России 28 462 773 -0,9%
2 Банк «ВТБ» 14 122 481 -1,6%
3 Газпромбанк 6 136 581 -1,2%
4 Альфа-Банк 3 657 866 +1,6%
5 Россельхозбанк 3 462 690 +7,6%
6 ПАО Банк «ФК Открытие» 2 708 189 +8,7%
7 Московский Кредитный Банк 2 494 032 +7,6%
8 Банк «Траст» 1 734 069 -1,8%
9 ЮниКредит Банк 1 248 866 -12,8%
10 Райффайзенбанк 1 173 633 +6,1%

Активы банков России, млн. руб.

Полный рейтинг банков России

1 Сбербанк России 6 345 260 +0,9%
2 Банк «ВТБ» 2 806 361 +1,4%
3 Газпромбанк 572 310 +1,7%
4 Альфа-Банк 468 592 +5,8%
5 Россельхозбанк 443 172 +1,3%
6 Почта Банк 384 672 +0,9%
7 Росбанк 315 819 -0,6%
8 ПАО Банк «ФК Открытие» 310 882 +8,3%
9 Райффайзенбанк 285 715 +1,2%
10 Совкомбанк 261 059 +2,7%

Кредиты банков России, млн. руб.

Полный рейтинг банков России

1 Сбербанк России 9 985 373 +0,6%
2 Банк «ВТБ» 3 089 935 -0,3%
3 Россельхозбанк 1 066 865 +0,8%
4 Газпромбанк 953 505 +0,4%
5 ПАО Банк «ФК Открытие» 661 876 -2,2%
6 Альфа-Банк 429 478 +1,7%
7 Московский Кредитный Банк 414 981 +1,3%
8 Совкомбанк 392 632 +1,5%
9 Почта Банк 243 226 -2,5%
10 СМП Банк 202 251 -1,4%

Депозиты банков России, млн. руб.

Полный рейтинг банков России