Рост цен на российском рынке недвижимости в 2021 году привлек к себе внимание многих людей с намерением инвестировать свой капитал в данную сферу. Имеет ли смысл сегодня вкладывать деньги в недвижимость и насколько это прибыльно – ответы в нашей статье.
Для чего инвестируют в недвижимость
Покупая недвижимость, люди преследуют различные цели. Например:
- смена места жительства;
- увеличение жилой или коммерческой площади;
- долгосрочные инвестиции.
Рассмотрим покупку недвижимого имущества с точки зрения приумножения капитала.
Инвестиционная недвижимость – один из наиболее защищенных финансовых активов и хороший способ диверсификации портфеля инвестора. Люди покупают помещения, чтобы создать пассивный доход или заработать на перепродаже.
Объекты для инвестиций в недвижимость
Изучим ключевые объекты недвижимости как доходного вложения денежных средств.
Жилая
Инвестиции в жилую недвижимость обладают самыми минимальными рисками потери капитала по сравнению с другими финансовыми инструментами.
На что стоит обратить внимание при покупке квартиры:
- месторасположение;
- инфраструктура;
- транспортная доступность;
- благоустройство дома;
- этажность;
- планировка квартиры;
- коммуникации;
- качество ремонта и т. д.
При расчете инвестиций в недвижимость данные факторы значительно влияют на ценообразование объекта.
Строящаяся
Инвестиции в строящуюся недвижимость – лучшее вложение денег. Суть инвестиционной стратегии состоит в том, чтобы купить квартиру или иную недвижимость на начальном этапе строительства. После завершения стройки объект следует продать или сдать в аренду.
За время строительства цена квадратного метра жилья в новостройке может увеличиться на десятки процентов. Однако когда инвесторы приобретают строящееся помещение, то вынуждены ждать несколько лет, пока здание не будет введено в эксплуатацию.
Инвестиции в строительство жилой недвижимости дешевле покупки готовой квартиры, но потенциальных рисков такого приобретения значительно больше. Один из главных рисков при покупке жилья на этапе строительства — это банкротство застройщика из-за изменения экономической ситуации.
Коммерческая
Коммерческая недвижимость в первую очередь предназначена для ведения бизнеса и получения прибыли. Ее принято распределять на следующие сегменты:
- свободное назначение (отели, рестораны);
- торговая недвижимость (магазины, торговые центры);
- офисная недвижимость (кабинеты, офисные здания);
- индустриальные объекты (складские помещения, промышленные предприятия);
- апартаменты (многоквартирные дома);
- социальная (медицинские центры, аэропорты).
Во время строительства жилого комплекса многоквартирный дом считается коммерческой недвижимостью. После возведения здания и продажи квартир данный объект переходит в статус жилого дома.
Залоговая
Залоговая недвижимость – это имущество, которое выступает в качестве залога и переходит в собственность кредитора, если заемщик нарушает обязательства по договору займа.
Финансовое учреждение, как правило, обращается в суд, забирает залог через Федеральную службу судебных приставов (ФССП) и выставляет его на торги в виде аукциона.
Загородная
Частные инвестиции в загородную недвижимость чаще всего наблюдаются в крупных городах. При этом объем подобных инвестиционных сделок ниже, чем со строящейся недвижимостью.
Если человек покупает готовый дом, ему предварительно надо ознакомиться с инфраструктурой, где расположена недвижимость, и изучить всю информацию об этом имуществе (дата постройки, использованные при строительстве материалы, техническая и юридическая документация по дому и т. д.).
Помимо покупки готового объекта, люди также могут сначала приобрести земельный участок и только потом начать заниматься строительством загородного дома.
Зарубежная
Инвестиции в иностранную недвижимость в качестве способа сохранения капитала востребованы среди россиян. Особенно пользуется спросом инвестирование в элитную недвижимость.
Если владелец зарубежного помещения решит сдать свое имущество в аренду, то доход будет поступать инвестору в иностранной валюте. Также в некоторых странах инвестиции в недвижимость дают владельцу право оформить в ней вид на жительство.
Виды инвестиций в недвижимость
Для многих людей вложение в недвижимость – надежный вариант приумножения финансового состояния. Рассмотрим популярные методы получения дохода.
Сдача в аренду
По срокам сдачи во временное пользование разделяют посуточную, краткосрочную (до 12 месяцев) и долгосрочную аренду (от 1 года).
Доходность инвестиций в аренду коммерческой недвижимости аналогична вложениям в жилые объекты и составляет 4–6% годовых от стоимости имущества.
Посуточная сдача квартир может принести большую прибыль, но данный метод подвержен сезонности и требует постоянного поиска новых арендаторов.
Продажа
Ниже представлены варианты, как заработать на перепродаже объекта.
- Покупка строящейся жилой или коммерческой недвижимости. После сдачи здания в эксплуатацию рыночная цена купленного объекта возрастает, а значит, его можно выгодно перепродать. При этом важно помнить о том, что есть вероятность банкротства даже надежного застройщика.
- Приобретение объекта недвижимости в плохом состоянии. Покупка помещения заключается по цене ниже рыночной, потому что объект инвестиций будет требовать ремонта. После осуществления ремонтных работ, недвижимое имущество будет продано с существенной наценкой.
- Принятие участия в аукционе залоговой недвижимости. Торги по таким объектам проводит банк, который изъял помещение у прежних владельцев в качестве уплаты долга. Желание быстро реализовать данное имущество сказывается на стоимости жилья. Инвестиции в залоговую недвижимость выгоднее, чем приобретение того же самого объекта при обычных условиях.
- Поиск помещения с юридическими проблемами. Способ представляет собой покупку жилья по низкой цене и решение всех вопросов с документами. Затем подорожавший объект выставляется на продажу.
Если инвестор планирует заработать одним из приведенных способов в сфере жилой недвижимости, лучше всего обращать внимание на однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Подобные планировки обладают повышенным спросом.
Коллективные инвестиции
Иногда можно получать доход от недвижимости, не владея ею полностью. При наличии у инвесторов небольшого финансового капитала коллективное вложение денег – один из немногих вариантов приобретения дорогого объекта.
Виды коллективных инвестиций в недвижимость.
- Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН). Когда управляющая компания принимает решение о совместных инвестициях в коммерческую недвижимость, она привлекает в инвестиционный проект инвесторов и продает им свои паи (право на долю в рентной недвижимости). После покупки фондом инвестиционной недвижимости инвестор начинает получать доход пропорционально своей доле.
- Инвестиционный траст недвижимости (REIT, real estate investment trust). REIT – инвестиционный инструмент. Покупка доли в фонде предоставляет возможность совершить выгодные инвестиции в недвижимость за границей. Данная форма коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость схожа по принципам работы с ЗПИФН. Основное отличие состоит в том, что REIT инвестирует капитал в иностранную недвижимость.
Ценные бумаги строительных компаний
Часто компании из сферы недвижимости продают свои ценные бумаги на фондовой бирже. Имея акции таких строительных эмитентов, как ПИК или ЛСР, инвесторы получают регулярные дивидендные выплаты и возможность заработать на росте биржевой стоимости активов.
Приобрести облигации, выпущенные застройщиком, – еще один способ инвестировать в недвижимость. Покупая долговую ценную бумагу, инвестор дает компании денежные средства с обязательством их возврата. Взамен эмитент выплачивает процент (купон) за использование финансового капитала.
Сколько можно заработать
Узнаем, сколько можно заработать на инвестициях в недвижимость в зависимости от способа размещения капитала:
- На стадии строительства. В среднем инвестиции в строительство коммерческой недвижимости или жилых помещений после сдачи объекта в пользование увеличиваются на 10–30% или более за счет роста рыночной стоимости имущества.
- Приобретение проблемного жилья. На перепродаже можно заработать до 60% от суммы вложений. Высокая прибыль объясняется тем, что подобные квартиры имеют слабый спрос даже при низкой цене из-за дополнительных издержек в виде ремонта или решения юридических вопросов.
- Вложение в готовое жилое или коммерческое помещение. Инвестиции в арендную недвижимость приносят доход около 5% в год от стоимости объекта.
- Покупка ценных бумаг. По мнению аналитиков, инвестиции в ЗПИФН принесут инвестору до 15% годовых, в REIT – до 5%, в акции строительных компаний – от 10% и выше, в облигации – до 9%.
Как рассчитать доходность
Для того чтобы узнать, какую прибыль в процентном выражении принесли вложения, важно научиться рассчитывать доходность инвестиций в недвижимость от сдачи в аренду и перепродажи.
Формулы, которые нам понадобятся:
- Для аренды. Доходность, % = Арендная плата, руб. в год / Стоимость объекта недвижимости, руб. * 100%.
- Для продажи. Доходность, % = ((Цена продажи недвижимого имущества, руб. / Цена первоначальной покупки недвижимого имущества, руб.) – 1) * 100%.
Выясним теперь, как правильно применить данные формулы на практике.
Пример расчета доходности
Допустим, мы купили квартиру за 5 млн рублей и сдали в аренду за 25 тыс. руб. в месяц или 300 тыс. руб. в год.
Посчитаем, какова доходность от аренды квартиры.
300 тыс. руб. / 5 млн руб. * 100% = 6%.
Рентабельность при сдаче в аренду равна шести процентам годовых.
Какую прибыль от вложений в процентном выражении мы получим, если решим продать квартиру за 6 млн руб.
По формуле получаем: ((6 млн руб. / 5 млн руб.) – 1) * 100% = 20%.
Таким образом, если мы продадим квартиру по желаемой цене, то доходность от перепродажи жилья составит 20%.
Инвестиции в недвижимость 2024 – перспективы вложений
Доходность инвестиций в проекты, связанные с недвижимостью, зависит от многих переменных: состояния рынка, ставок аренды, платежеспособности арендаторов и т. д.
В текущем году покупка недвижимого имущества се еще остается не очень доступной для рядового россиянина. Данная тенденция обусловлена ростом ипотечных ставок и удорожанием стоимости квадратного метра жилья. Норматив стоимости 1 кв. м по РФ на первое полугодие 2023 года составляет 88 737 рублей, что на 6,4% выше показателя второго полугодия 2022 года. Но есть и хорошие новости: показатель ключевой ставки вернулся к 7,5% годовых.
Инвестиции в недвижимость в Москве – особенности рынка
Рынок недвижимого имущества российской столицы сильно отличается от региональных центров.
Выделим особенности московского сегмента недвижимости:
- Высокая стоимость жилья. Цены на квартиры заметно выше, чем в других регионах. Квадратный метр жилья в новостройке в среднем сегодня стоит 394 тыс. руб.
- Зарубежный капитал. Более четверти всех покупателей, кто делает инвестиции в коммерческую недвижимость в Москве, – иностранные граждане.
- Стабильный спрос на новостройки. Если сравнивать с региональными рынками, в Москве наблюдается высокая готовность покупателей делать инвестиции в строительство недвижимости на стадии котлована.
В целом, вложение в недвижимость в Москве – один из наиболее безопасных методов сбережения капитала. При этом столичный рынок недвижимости уникален. Важную роль играет то, что Москва – крупнейший деловой, финансовый и промышленный центр России.
Ипотека как инвестиция
Особенность подобного вложения денежных средств состоит в том, чтобы купить жилой или коммерческий объект в ипотеку, а затем сдать его в аренду.
Главная задача – подобрать недвижимое имущество, арендная плата при сдаче которого превышала бы сумму ипотечного платежа. С учетом того, что в 2024 году ставки по ипотеке продолжают расти, данная стратегия инвестирования сейчас будет невыгодной на российском рынке.
С чего начать инвестирование
При покупке недвижимости частному инвестору важно учесть все особенности и последствия выбранного им способа приумножения капитала.
Этапы инвестирования:
- Изучить объекты недвижимости.
- Проанализировать рынок, где планируется покупка соответствующего имущества.
- Выбрать способ получения дохода.
- Ознакомиться с экономическими, налоговыми и юридическими аспектами инвестиций в недвижимость.
Если планируется покупка квартиры или загородного дома, обратите внимание на жилье средней ценовой категории, так как его будет проще и быстрее сдать в аренду или перепродать.
Риски вложений в недвижимое имущество
Считается, что покупка жилого или коммерческого помещения – это выгодно и надежно. Однако при особых обстоятельствах всегда существуют риски инвестиций в недвижимость. Разберем основные из них.
- Неудачное месторасположение. Если выбранный район покупки жилья не застраивается новыми домами и инфраструктура вокруг не развивается, то цена на аренду и последующую перепродажу объекта снижается.
- Недобросовестные арендаторы. Проблема заключается в задержке ежемесячных платежей или нанесении ущерба помещению. Иногда ремонт квартиры обходится дороже, чем заработок от сдачи жилья во временное пользование.
- Приостановка строительства. Возможные причины – резкий рост цен на строительные материалы или банкротство управляющей компании. Высок также риск инвестировать в строящееся жилье, которое будет сдано в эксплуатацию позже планируемого срока.
- Мошенничество. В сфере недвижимости нередки случаи продажи чужого имущества по поддельным документам или строительство жилых домов из дешевых материалов (возникает риск обрушения здания).
Ответственный подход к выбору объекта минимизирует факт наступления неблагоприятных последствий при аренде или перепродаже недвижимого имущества.
Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость – выгодно или нет
Аргументы за и против долгосрочных вложений в недвижимость.
Плюсы покупки:
- Пассивный доход.
- Защита от инфляции.
- Разнообразие объектов недвижимости.
- Множество вариаций получения прибыли.
Минусы инвестирования:
- Большой объем капитала для входа в рынок.
- Срок окупаемости вложений не менее 10 лет.
- Наличие постоянных дополнительных издержек: коммунальные услуги, ремонт и т. д.
- Низкая ликвидность. Необходимо время для продажи помещения.
Как можно заметить, отрицательных сторон при вложении денежных средств в недвижимость немало. Принимая решение о подобных инвестициях, важно фокусироваться не только на потенциальных выгодах, но и понимать все недостатки подобного рода увеличения капитала.
Популярные вопросы
Онлайн-заявка на вклад во все банки
