Новости последних двух недель напоминают похороны льготной ипотеки, но судя по объявлениям продавцов на ЦИАН и Авито, они всё ещё надеются продать жильё по высоким ценам. Однако получится ли? Что нам известно на текущий момент? Пройдёмся по фактам и оценим перспективы.
Первое. Лимитировали, лимитировали, да не…
Во-первых, по данным Дом.РФ, на конец февраля 2024 года совокупный лимит выдачи льготной (субсидированной) ипотеки на новостройки исчерпан на 91%, а лимит выдачи семейной ипотеки — на 88,5%. Семейную ипотеку обещано продлить, а вот насчёт продления льготной ипотеки на новостройки (эта та, что для всех граждан РФ) — ничего не обещано.
В связи с этим любопытно посмотреть, а какой процент выдач в объёме льготных ипотек занимают семейные ипотеки? По итогам 2023 года «семейную» ипотеку получили около 74 000 россиян в общей сложности более чем на 419 млрд рублей. По объёму и количеству это почти вдвое превышает показатели за 2022 год, но для оценки перспективы это не главное.
Куда важнее, что в 2023 году банки выдали объём льготной ипотеки по всем программам на 4,7 трлн рублей. То есть, невооружённым взглядом видно, что семейная ипотека — если она останется одна (или вместе с такими не всем доступными продуктами, как IT-ипотека, сельская, дальневосточная и другие ипотеки), не позволит поддерживать прежние объёмы выдачи.
Государство, по-видимому, не готово субсидировать ипотеку по текущей ставке ЦБ в прежних объёмах — действительно, когда расходы на субсидии растут в четыре раза, это слишком накладно.
Второе. О ставке ЦБ
У нас продолжается борьба с инфляцией. Ключевая ставка, на минуточку, 16% — и если вы попробуете получить не льготный, а самый обычный ипотечный кредит на вторичное жильё, то банки предложат оформить его под конские 18-20% годовых. Подозреваю, что мало кто из покупателей готов согласиться и оформить на себя кредит по такой ставке. И мои подозрения подтверждают данные Объединённого кредитного бюро, которое сообщает, что по сравнению с декабрём 2023 года объёмы ипотечного кредитования (считая все ипотеки, а не только льготные) сократились на 70% (на 70, Карл!), а количество выдач на 66%.
Допустим, январь не самый репрезентативный месяц, праздничный. Но увы, отскок дохлой кошки по объёмам и количеству выданных ипотек, который случился в феврале 2024 года, составил лишь 10-11%, то есть никак не компенсировал падение праздничного января.
Третье. Требования к заёмщикам
С 1 марта текущего года Банк России в очередной раз установил для банков новые надбавки к коэффициентам риска при выдаче ипотечных кредитов. Таким образом, требования к заёмщикам снова ужесточаются. А мы помним, что когда в прошлый раз ЦБ повысил надбавки к коэффициентам риска в октябре 2023 года, доля выдачи кредитов с первоначальным взносом до 20% сократилась с 50% в третьем квартале до 15%. Так что март в плане выдач ипотек обещает быть хуже февраля.
Ну и вишенка на торте: ЦБ ополчился против разных мутных схем застройщиков и банков.
А почему вы думаете, что они не снижают? Они снижают, но пока это снижение лишь в малой степени не отражено в объявления на ЦИАН и Авито. Зато если с помощью сервиса price. domclick посмотреть, по каким ценам проходили сделки в конкретном доме, то часто можно увидеть, что цены реальных сделок заметно ниже цен в объявлениях. Но то ли ещё будет.
Сейчас уважаемые продавцы ещё ждут инфляции, всплеск которой случится и вызовет новый ажиотаж на рынке жилой недвижимости. Однако инфляция, даже если и будет высокой, вовсе не обязательно приведёт к набегу покупателей на выставленные на продажу квартиры.
Ведь не менее вероятным сценарием видится такой, при котором нового ажиотажа в секторе жилой недвижимости не будет в силу её дороговизны, а стеснённые в средствах покупатели предпочтут сохранять покупательную способность своих денег в иных активах. Например, в золоте или акциях фондового рынка.
Есть, конечно, и такие продавцы, которые не ждут инфляции, а просто не достигли нужной стадии принятия неизбежного. Мы же всё помним, что существует несколько стадий принятия неизбежного: отрицание (человек отказывается принимать то, что с ним случилось), гнев (на этом этапе проявляется агрессия ко всему окружающему миру), торг (появляются мысли о том, чтобы договориться о более лучшей участи), депрессия (на данном этапе человек может круглые сутки находиться в депрессивном состоянии) и принятие (согласие с неизбежной участью).
Покупатели с деньгами в России есть, но денег у них не настолько много. А главное, они им не так легко достались, чтобы покупать жильё по текущим ценам. Поэтому покупатели смиренно ждут, когда продавцы эволюционируют до стадии принятия неизбежного.
Вспомним книгу Фредерика Бастиа «Что видно и чего не видно». Этот финансист говорил, что в области экономических явлений (и не только в ней) всякое действие, привычка, постановление, закон порождают не только какое-нибудь одно, но целый ряд следствий. Из них только одно первое непосредственно обнаруживается в одно время с причиной, его вызвавшей, — его видно. Остальные открываются последовательно, одно за другим — их не видно. И хорошо ещё, если можно предвидеть их.
Сейчас мы в России приближаемся к тому моменту, когда пагубные последствия субсидирования выдачи ипотек со стороны государства становятся видны не только финансистам, но и всем участникам рынка жилья.
Государственные гарантии и субсидии по кредитам являются не увеличением общего займа, а простым перемещением его. Принимая на себя гарантию за несостоятельных должников (в нашем случае — ипотечных заёмщиков, которые без помощи государства не смогли бы получить кредит), государство может сильно увеличивать общее число заёмщиков и поднимать этим размер процентов (в ущерб плательщикам); но чего оно не может сделать, так это увеличить число заимодавцев и общую сумму ссуд.
Фредерик Бастиа в подобных обстоятельствах писал, что перемещение государством общего займа в сторону от более платёжеспособных к менее платёжеспособным заёмщикам дважды несправедливо.
Первая несправедливость наблюдается в отношении тех граждан, кто достоин кредита благодаря своей честности и трудолюбию, кто собрал достаточно средств на первоначальный взнос и в обычных рыночных условиях мог бы получить кредит, но теперь лишён такой возможности из-за раздутых цен и высоких процентных ставок.
Вторая несправедливость распространяется на всех налогоплательщиков: мы вынуждены платить долг, который нас вовсе не касается.