Четыре из пяти квартир в России сдаются без договора аренды. Так проще и быстрее, а налоги можно не платить годами. Формально это нарушение, но для многих — привычная схема. Проблема в том, что она всё чаще дает сбои: ФНС внимательнее сопоставляет данные и находит неофициальную аренду, а затем штрафует неплательщиков и доначисляет налоги за прошлые годы. Разберемся, чем это может обернуться для собственника и что можно сделать, чтобы избежать лишних проблем.
ФНС, в свою очередь, давно пытается вывести рынок аренды жилья из тени. Для этого вводили разные налоговые режимы — от обычного НДФЛ до патентов и самозанятости. Но до последнего времени контроль оставался точечным и налоговая интересовалась в основном теми, на кого пожаловались недовольные арендаторы или бдительные соседи.
Как ФНС узнает, что вы сдаёте жильё
Сейчас подход к рынку аренды стал более системным. Налоговая не ищет арендодателей наугад и не ходит по квартирам с опросами. В основе её работы — сбор данных из разных официальных источников.
ФНС видит, сколько объектов недвижимости оформлено на человека через Росреестр, и сопоставляет это с задекларированными доходами. Анализируют и банковские операции — прежде всего регулярные поступления одинаковых сумм на карту.
Налоговики изучают и открытые источники — объявления о сдаче жилья на крупных сайтах, где часто указаны адрес, этаж и планировка. Дополнительным сигналом становятся обращения арендаторов, соседей или управляющих компаний — например, когда собственник в квартире не живёт, зато там живут шумные или просто подозрительные посторонние люди.
Если налоговая заподозрит незаконную сдачу квадратных метров, то обязательно запросит объяснения. А когда подозрения подтвердятся, ФНС истребует всё, что положено по закону.
Что грозит собственнику за неуплату налогов
На практике итоговая сумма нередко оказывается выше, чем доход от аренды за несколько месяцев. Особенно если квартира сдавалась регулярно и без перерывов.
Как сдать жильё по закону
Налоговое законодательство предлагает несколько способов сдавать жильё легально.
Как физическое лицо вы можете декларировать доход и платить НДФЛ и при этом использовать налоговые вычеты, например на лечение, обучение или детей. Если вы регулярно сдаёте жильё, можно оформить ИП и выбрать подходящий налоговый режим — «упрощёнку» или патент.
Отдельный вариант — режим самозанятости. Он позволяет платить налог по сниженной ставке с доходов от аренды, без сложной отчётности и регистрации ИП. Именно этот формат в последние годы государство рассматривает как основной инструмент для легализации частной аренды.
Что дальше
Эксперты сходятся в том, что обеление рынка аренды — процесс небыстрый. В ряде стран эту задачу решали через посредников или управляющие компании, которые берут на себя контроль за объектом, арендаторами и платежами. В России пока делают ставку на более простые налоговые режимы и усиление контроля со стороны ФНС.
Тем не менее, по словам Андрея Банникова, серый рынок аренды никуда не денется и, скорее всего, будет расти. По оценке Российской гильдии риелторов, налог с доходов от аренды платят менее 20% собственников жилья, указывает ТАСС. Но чем больше данных у налоговой, тем чаще такие схемы начинают давать сбои. Не исключено, что уже в следующем году рынок аренды преподнесет сюрпризы.
Например, новая идея законодателей — дать арендаторам возможность получать налоговый вычет за аренду жилья по договору, как сейчас получают вычет покупатели квартир. Такой механизм позволит налоговой эффективнее выявлять собственников, которые не платят налоги с аренды, но он пока только в стадии разработки.
