Рынок замер и ждёт заседания ЦБ по ключевой ставке. Эксперты предрекают значительное снижение денежно-кредитной политики до 16-19%. Падение ключевой ставки окажет влияние на кредиты, вклады и ипотеки. На изменения должен отреагировать и рынок недвижимости. Но станут ли квартиры доступнее или, наоборот, цены начнут расти?
Снижение ключевой ставки запустит некоторые процессы в экономике. Но влияние на недвижимость они могут оказать неоднозначное, поскольку одни нацелены на увеличение спроса, другие, наоборот, могут ещё на некоторое время притормозить рынок.
1. Инвесторы начнут искать альтернативу депозитам. В июне ЦБ снизил ключевую ставку на 1 п. п. Банки отреагировали значительным снижением ставок по депозитам. Сейчас они достигают уровня 18-19%. Если прогнозы экспертов по июльскому заседанию сбудутся и ключевая ставка снизится на 2 п. п., то можно ожидать, что вклады ещё сильнее подешевеют. Соответственно, недвижимость можно будет снова рассматривать как инструмент вложения денег.
2. Ипотека дешевеет. Драйвер спроса на недвижимость — доступная ипотека. Конечно, со снижением ключевой ставки жилищные кредиты подешевеют. Но они так и не станут доступными. К тому же пока есть тенденция к смягчению денежно-кредитной политики, покупатели будут ждать максимально комфортных условий. Пока рыночная ипотека не придёт в норму, ждать оживления на вторичном рынке не стоит. Однако есть основания считать, что рынок уже адаптируется к потрясениям. Так, с января 2025 объём выдач растёт. Он дости пика в июне 2025 — 200 млрд рублей.
3. Ставки по кредитам снизятся. Для застройщиков это хорошие новости, поскольку проектное финансирование для них наконец станет дешевле. Но снизят ли цены на новостройки? Большой вопрос. Затраты на строительство всё-таки высокие. Урезать маржинальность девелоперы навряд ли захотят. Да и если начнётся спрос на квартиры, какой смысл в скидках? Возможно, появятся акции на отдельные проекты. Стоит следить за трендами на рынке нового жилья.
4. Ренессанс льготных ипотечных программ. Чем ниже ключевая ставка, тем дешевле государству обходятся льготные программы. Кажется, что есть повод запустить очередную ипотеку с субсидируемой ставкой. Но негативный эффект от массовых госпрограмм уже показал себя. Власти стали осторожничать. Пока заявлений о массовой господдержке нет. Разговоры идут о локальной поддержке отдельных категорий граждан и регионов.
Цены на недвижимость формируются за счёт баланса спроса и предложения. Сейчас формируется отложенный спрос на квартиры. Как только ипотека станет доступной, на рынок хлынут покупатели и цены могут вырасти. Вероятнее всего, это произойдёт не завтра. Всё-таки комфортной можно назвать ипотеку дешевле 12%. В ближайшие месяцы таких ставок не будет.
Также цены будут зависеть от застройщиков: количество новых проектов, объёмов вывода жилья, спроса на новостройки. Вариант, при котором люди перестали покупать новостройки пока не предвидится: семейная ипотека поддерживает рынок. Возможно, когда рыночная ипотека подешевеет, часть спроса перетечёт на вторичный рынок. Особенно если там будут привлекательные цены.
Андрей Клепач, главный экономист ВЭБ РФ, утверждает, спрос на жильё вырастет ещё не скоро:
Спрос на жилье вырастет в РФ в случае, если ключевая ставка опустится до 9-10%, или 2-3% в реальном выражении. Для повышения спроса на жилье нужна и реорганизация отрасли. Изменение рынка будет представлять собой банкротства и поглощения одних стройкомпаний другими. Из кризиса стройка выйдет скорее в 2028—2029 годах
