Договор купли-продажи квартиры: образец, бланк и как составить в 2026 году

Что такое договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи (ДКП) — письменное соглашение, которое подтверждает, что продавец передаёт покупателю квартиру в собственность за определённую плату. ДКП применяется только для объектов вторичного рынка: квартир, домов, комнат, земельных участков и другого имущества, на которое уже зарегистрировано право собственности.

Для новостроек используется договор долевого участия (ДДУ). Право собственности на строящийся объект ещё не возникло, поэтому ДКП здесь не подходит.

Образец договора купли-продажи квартиры доступен на сайте Росреестра и правовых порталах: типовой бланк подходит для большинства стандартных сделок.

После подписания ДКП стороны подают документы в Росреестр.

Переходом права собственности считается дата государственной регистрации, а не момент подписания договора. Соответствующая запись вносится в ЕГРН. Без этого шага покупатель формально не становится владельцем квартиры, даже если уже передал деньги и получил ключи.

Форма договора: простая письменная или нотариальная

Большинство сделок оформляется в простой письменной форме. Стороны составляют договор, подписывают и подают в МФЦ.

Нотариальное удостоверение обязательно в трёх случаях:

• продажа доли в праве собственности на недвижимость (кроме случаев продажи сразу всеми участниками);
• участие в сделке несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного собственника;
• приобретение квартиры в долевую собственность супругов при отсутствии брачного договора.

Нотариус проверяет дееспособность сторон, законность сделки и разъясняет её последствия, снижая риск последующего оспаривания. Преимущество нотариального ДКП — Росреестр регистрирует договор за 3–5 рабочих дней вместо 9 при простой форме. Можно обратиться к нотариусу и при обычной сделке – закон этого не запрещает.

_{ДКП квартиры: как заполнить. Фото: Выберу}

Стороны сделки: кто подписывает ДКП

В сделке участвуют как минимум два лица: продавец (собственник) и покупатель. Если собственников и/или покупателей несколько, всех вносят в договор с указанием полных паспортных данных. Интересы любой из сторон вправе представлять доверенное лицо: родственник, риелтор, юрист — по нотариально заверенной доверенности.

Доверенность на сделки с недвижимостью, оформленная в простой письменной форме, не имеет юридической силы.

Перед подписанием договора через представителя в день сделки рекомендуется проверить актуальность доверенности в реестре Федеральной нотариальной палаты на сайте reestr-dover.ru. Доверитель вправе отозвать доверенность в любой момент, после чего она сразу теряет юридическую силу.

Обязательные условия договора купли-продажи квартиры

При заключении договора купли-продажи квартиры есть несколько существенных и дополнительных условий, которые должны быть соблюдены.

Существенные условия: предмет и цена

Без существенных условий договор считается незаключённым, а Росреестр откажет в регистрации.

Предмет договора описывается так, чтобы объект нельзя было перепутать с другим. Указываются:

• полный адрес (регион, город, улица, дом, квартира);
• тип объекта (квартира, жилой дом, земельный участок);
• общая площадь (в соответствии с данными ЕГРН);
• кадастровый номер.

Данные берут из актуальной выписки ЕГРН. Расхождение даже в одну цифру или букву — основание для приостановки регистрации.

Цена указывается только в рублях. Если расчёты предполагаются в иной валюте, в договоре прописывают рублёвый эквивалент по курсу на дату платежа.

Занижение реальной цены договора — распространённая ошибка. Продавец рискует доначислением НДФЛ, а покупатель теряет часть имущественного налогового вычета, поскольку он рассчитывается с учётом суммы, указанной в договоре. При оспаривании сделок покупателю вернут только сумму из ДКП.

Дополнительные условия

Дополнительные условия не влияют на факт заключения договора, но защищают стороны. В ДКП рекомендуется включить:

• сроки передачи квартиры и подписания акта приёма-передачи;
• состояние объекта: наличие мебели, техники, ремонта (если это часть договорённости);
• перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после продажи;
• порядок возврата денег при расторжении договора по инициативе продавца;
• ограничение ответственности при форс-мажоре.

Акт приёма-передачи составляется в момент фактической передачи ключей. Именно он подтверждает, что квартира передана в согласованном состоянии.

Как зарегистрировать ДКП через МФЦ

МФЦ — удобный способ подачи документов: отделения есть практически во всех городах, запись ведётся онлайн, сроки фиксированы законом.

Порядок действий:

1. Записаться на приём в МФЦ или подойти в порядке живой очереди.
2. Подписать договор купли-продажи (если не подписан ранее).
3. Подать пакет документов сотруднику МФЦ.
4. Оплатить госпошлину (можно через терминал МФЦ или заранее).
5. Получить расписку о приёме документов с указанием даты регистрации.

В назначенный день или позднее можно забрать выписку из ЕГРН с записью о новом собственнике.

Сроки и стоимость:

Сроки зависят от основания возникновения права, места подачи заявления и вида объекта недвижимости.

В отдельных случаях возможна ускоренная регистрация. Сроки уточняйте на сайте Росреестра или на портале «Госуслуги».

Госпошлина за регистрацию права собственности (платит покупатель):

• квартира или жилой дом с кадастровой стоимостью до 20 млн руб. — 4 000 руб.;
• кадастровая стоимость свыше 20 млн руб. — 0,02% от кадастровой стоимости, но не более 500 000 руб.;
• земельный участок для ИЖС, ЛПХ, садоводства, огородничества, индивидуального гаражного строительства либо создаваемый или созданный на таком участке объект недвижимости — 700 руб.;
• регистрация ипотеки — 1 000 руб. (для физических лиц).

При долевой собственности госпошлина делится пропорционально долям. Без оплаченной госпошлины Росреестр приостановит регистрацию.

ДКП за наличный расчёт: как прописать и не рисковать

Наличный расчёт при купле-продаже квартиры законен, но требует фиксации условий в договоре и отдельного подтверждающего документа.

В тексте ДКП указывают: «Расчёт производится наличными денежными средствами в сумме [цифрами и прописью] рублей в момент подписания настоящего договора» — или «…в течение [срок] дней после государственной регистрации перехода права собственности». Формулировка должна однозначно отвечать на вопросы: когда, сколько и каким способом.

Расписка — рекомендованный документ при любой передаче наличных, но закон не обязывает её составлять. В документе не должно быть помарок и исправлений. Указываются:

• ФИО продавца полностью, паспортные данные;
• сумма — цифрами и прописью;
• основание получения денежных средств — реквизиты ДКП и адрес объекта;
• дата передачи денег;
• подпись продавца.

Расписка нужна покупателю для подтверждения передачи денежных средств. Также она может стать основанием для получения имущественного налогового вычета.

Прямая передача наличных из рук в руки — самый рискованный вариант расчёта. Используйте банковскую ячейку (деньги закладываются до регистрации, продавец получает доступ после) или сервис безопасных расчётов (СБР). При СБР средства хранятся на номинальном счёте до момента успешной регистрации.

_{Договор купли-продажи жилья. Фото: нейросеть}

Особые случаи при оформлении ДКП

Особые случаи при оформлении договора купли-продажи квартиры требуют тщательной юридической проверки и учёта норм действующего законодательства.

ДКП при ипотеке

Если покупатель использует ипотечный кредит, банк выдаёт собственную форму ДКП или согласовывает пользовательский вариант. Самостоятельное изменение банковского шаблона без согласования приведёт к отказу при одобрении сделки.

В ДКП с ипотекой обязательно указывают:

• наличие кредитных средств для покупки квартиры;
• реквизиты банка-кредитора;
• условия залога — приобретаемая квартира оформляется в качестве залогового имущества до полного погашения кредита.

Для снятия обременения после закрытия долга нужно подать заявление и документы в Росреестр. Автоматически это не происходит.

Если при покупке использован материнский капитал, родители дают нотариальное обязательство выделить доли детям после погашения ипотеки. Нарушение ведёт к признанию сделки недействительной и требованию вернуть средства маткапитала государству.

ДКП с несовершеннолетними и долями

Если продавцом выступает ребёнок до 14 лет, от его имени действуют родители или опекуны, но только с разрешения органов опеки. Ребёнок от 14 до 18 лет участвует в сделке сам с письменного согласия родителей. Нотариальное удостоверение в обоих случаях обязательно.

Органы опеки выдают разрешение, если условия проживания ребёнка не ухудшаются (площадь, стоимость, инфраструктура). Он должен получить равноценную или большую долю в другом жилом помещении. Если опека установит ухудшение жилищных условий, сделку аннулируют даже после регистрации. Разрешение нужно получить до подписания договора.

Если несовершеннолетний не собственник, но зарегистрирован в квартире, опека не нужна. Но при выписке без регистрации ребёнка в другом помещении сделка может быть признана недействительной.

При продаже доли другому лицу (не совладельцу) продавец обязан сначала предложить её остальным участникам долевой собственности по той же цене. Такой порядок называется преимущественным правом покупки (ст. 250 ГК РФ). Уведомление направляется письменно. Если в течение месяца никто не воспользовался правом, долю можно продавать третьим лицам.

ДКП по доверенности

Доверенность на сделку с недвижимостью оформляет нотариус. В тексте ДКП указываются:

• дата выдачи доверенности;
• номер нотариуса в реестре;
• ФИО нотариуса;
• срок действия доверенности.

Типичные ошибки в ДКП и их последствия

Ошибки в договоре купли-продажи квартиры делятся на технические и юридические. Первые — создают проблемы при регистрации, вторые – способны привести к признанию сделки недействительной.

• Нечёткое описание объекта. Неверный кадастровый номер, расхождение в площади или адресе — Росреестр приостанавливает регистрацию. Сверяйте данные с актуальной выпиской из ЕГРН.
• Отсутствие согласия супруга. Если квартира куплена в браке, продавец обязан предоставить нотариально заверенное согласие супруга. Без документа сделку можно оспорить в течение одного года с момента, когда супруг узнал о продаже.
• Занижение цены. Указание суммы ниже рыночной ради налоговой экономии создаёт риски для обеих сторон. При оспаривании сделки покупателю вернут только сумму, указанную в договоре.
• Опечатки в паспортных данных или адресе. Автоматически договор не станет недействительным, но Росреестр вправе приостановить регистрацию до подачи исправленного варианта.
• Скрытые обременения. Залог, арест, рента, права третьих лиц — всё это отображается в выписке из ЕГРН. Заказывайте свежую выписку перед сделкой: данные в ней актуальны на дату формирования.

Если в квартире прописаны люди, которые сохраняют право пользования после продажи (например, по завещательному отказу), это нужно фиксировать в договоре. Иначе снять их с регистрационного учёта можно только через суд.

Какие документы нужны для сделки

От обеих сторон: паспорта (детям до 14 лет — свидетельства о рождении).

От продавца:

• правоустанавливающий документ (предыдущий ДКП, договор дарения, свидетельство о праве на наследство или другой документ, на основании которого возникло право собственности);
• актуальная выписка из ЕГРН (рекомендуется заказывать не ранее чем за 1–2 недели до сделки);
• нотариально заверенное согласие супруга, если квартира куплена в браке;
• разрешение органов опеки, если среди собственников — несовершеннолетний или недееспособный.

Дополнительно (при необходимости): нотариальная доверенность, справка об остатке материнского капитала, если он использовался при покупке.

Для оформления сделки может потребоваться справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Документ не нужен для Росреестра, но нередко входит в стандартный пакет документов при покупке квартиры и подтверждает, что коммунальных долгов по квартире нет.

FAQ