Как подарить квартиру: пошаговая инструкция

Что такое договор дарения квартиры

Договор дарения — юридический документ, по которому собственник безвозмездно передаёт квартиру другому лицу.

Что такое дарственная на квартиру? Это договор дарения, который составляет и удостоверяет нотариус. Как выглядит дарственная на квартиру? Это двусторонний документ с подписями обеих сторон, удостоверительной надписью нотариуса и его печатью. Если в договоре появляется условие о денежных выплатах или встречное обязательство, сделка признаётся притворной и ничтожной.

У договора дарения три ключевых свойства:

• Безвозмездность. Никаких встречных обязательств: без денег, услуг, пожизненного содержания.
• Двусторонность. Одаряемый вправе принять квартиру или отказаться. Без согласия всех сторон сделка не состоится.
• Необратимость после регистрации. После внесения записи в ЕГРН даритель перестаёт быть собственником. Вернуть квартиру в одностороннем порядке нельзя.

Дарение происходит только при жизни дарителя. Договор с условием передачи квартиры после смерти юридически ничтожен.

_{Как оформить дарственную на квартиру. Фото: Выберу}

Кто может дарить и получать квартиру

Дарить квартиру вправе только её собственник, обладающий полной дееспособностью. Принять квартиру в дар может любой гражданин, организация или государство. Дарение возможно в отношении всей квартиры или доли в праве собственности.

Кому нельзя дарить квартиру

Статья 575 ГК РФ запрещает принимать квартиру в дар:

• государственным и муниципальным служащим, служащим Банка России, если дар связан с исполнением ими служебных обязанностей;
• работникам медицинских, образовательных, социальных учреждений и аналогичных организаций, в том числе для детей-сирот и оставшихся без попечения родителей: от пациентов, учеников и их родственников;
• коммерческим организациям: от другой коммерческой организации.

Законом не запрещено дарение квартир госслужащим от близких родственников или связанное с протокольными, официальными мероприятиями, служебными командировками.

Когда даритель не вправе совершить сделку

Оформить дарственную не получится в таких ситуациях:

• квартира под арестом или в залоге: сначала нужно снять обременение или получить нотариально удостоверенное согласие залогодержателя, например, банка;
• собственнику нет 14 лет: законные представители не вправе дарить квартиру от его имени;
• собственнику 14–18 лет: требуется письменное согласие родителей, законных представителей и разрешение органов опеки и попечительства.

Запрещено дарение от имени граждан, признанных недееспособными или ограниченно дееспособными.

Как оформить дарственную на квартиру: пошаговая инструкция

Разберёмся, как оформляется дарственная на квартиру или, другими словами, как оформить договор дарения квартиры пошагово:

1. Соберите документы. Заранее закажите выписку из ЕГРН: нотариусы принимают документ, срок оформления которого не превышает 30 дней на момент обращения.
2. Выберите нотариуса. Выбирая, где можно оформить дарственную на квартиру, помните, что привязки к месту жительства или нахождения объекта недвижимости нет.
3. Подпишите договор. Обе стороны подписывают договор в присутствии нотариуса, который удостоверяет документ. Краткая инструкция, как правильно оформить дарственную на квартиру: нотариус проверяет дееспособность, полномочия представителей, составляет текст договора и удостоверяет подписи.
4. Ждите решения. Нотариус подаёт документы в Росреестр в электронном виде через единую информационную систему нотариата. Государственная регистрация перехода права занимает 24 часа с момента поступления полного пакета документов в Росреестр.
5. Заберите документы у нотариуса. Одаряемый получает оригинал договора и выписку из ЕГРН.

Какие документы нужны для дарственной на квартиру

Какие документы нужны для дарения квартиры:

• паспорта дарителя и одаряемого;
• правоустанавливающий документ дарителя на квартиру (договор купли-продажи, приватизации и т. п.);
• выписка из ЕГРН (срок выдачи — не более 30 дней).

Что нужно для оформления дарственной на квартиру дополнительно:

• нотариально заверенное согласие супруга, если квартира в совместной собственности;
• документы, подтверждающие родство (для освобождения от НДФЛ);
• разрешение органов опеки и попечительства при участии несовершеннолетнего или лица, ограниченного в дееспособности;
• согласие банка, если квартира в ипотеке;
• нотариальная доверенность, если сторона действует через представителя.

Полный перечень документов рекомендуется предварительно уточнить у нотариуса.

Сколько стоит дарственная на квартиру

Стоимость дарственной на квартиру складывается из двух частей:

• Нотариальное удостоверение. При оформлении необходимо заплатить сумму, включающую федеральный и региональный нотариальный тарифы. Федеральный тариф одинаков по всей стране и рассчитывается с учётом кадастровой стоимости недвижимости. Для близких родственников действует льгота — 50%. Это снижает цену оформления дарственной на квартиру. Региональный тариф различается в разных регионах. Его размер можно уточнить на портале Федеральной нотариальной палаты. Например, в Москве в 2025 году региональный тариф составлял 7 000 ₽, в Санкт-Петербурге — 8 000 ₽.
• Госпошлина Росреестра: 4 000 ₽. Пошлину в Росреестр уплачивает одаряемый (письмо Росреестра от 19 апреля 2024 года № 14−3656-ТГ/24).

Сколько стоит сделать дарственную на квартиру в среднем? В зависимости от региона, кадастровой стоимости и степени родства — от 10 000 до 40 000 ₽.

Расчёт госпошлины за удостоверение договора

Рассмотрим, сколько стоит договор дарения у нотариуса с учётом кадастровой стоимости квартиры и степени родства. Федеральный тариф берётся из налогового кодекса:

• 0,5% от кадастровой стоимости, но не более 20 тысяч рублей.

Для близких родственников действует льгота — 50%.

Пример. Рассчитаем, сколько стоит оформить дарственную на квартиру при её цене по кадастру 10 000 000 ₽, если недвижимость дарят сыну.

• Федеральный тариф: 10 млн × 0,5% = 50 000 рублей. С учётом льготы для близких родственников в 50%: 50 000 ₽ делим на 2 и получаем 25 000 ₽. Так как есть ограничение в 20 тысяч рублей, тариф составит именно эту сумму — 20 т. р.;
• Региональный тариф в Москве — 7 000 ₽.
• Госпошлина — 4 000 ₽.

Сколько стоит оформление дарственной на квартиру в итоге:

20 000 + 7 000 + 4 000 = 31 000 ₽.

Дарение близким родственникам и третьим лицам: в чём разница

Как подарить квартиру родственнику или постороннему: процедура оформления одинакова для всех. Разница только в финансовых последствиях.

Близкие родственники (ст. 14 СК РФ): родители и дети (в том числе усыновлённые), бабушки, дедушки и внуки, братья и сёстры (в том числе неполнородные). Дети нового супруга не считаются близкими родственниками без усыновления.

Договор дарения квартиры между близкими родственниками освобождает одаряемого от НДФЛ, а нотариальное заверение — в 2 раза дешевле (действует скидка 50%). Для остальных категорий обычно действуют полный тариф и налог.

Налоги при дарении квартиры

Близкие родственники полностью освобождены от НДФЛ при получении квартиры в дар согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ.

Для дальних родственников и посторонних лиц действуют ставки:

• 13% — с кадастровой стоимости квартиры до 2 400 000 ₽;
• 15% — с кадастровой стоимости квартиры, превышающей 2 400 000 ₽. При этом 13% нужно будет уплатить на сумму 2,4 млн и 15% — на оставшуюся часть.

Налог при дарении квартиры близкому родственнику не начисляется независимо от стоимости объекта.

Налог при продаже подаренной квартиры

При продаже подаренной квартиры до истечения минимального срока владения придётся уплатить НДФЛ. Срок составляет:

• 3 года – для квартиры, полученной от близкого родственника;
• 5 лет – в остальных случаях.

Это применимо к недвижимости, приобретённой после 1 января 2016 года. Если квартира была получена в дар до этой даты, срок владения — минимум 3 года независимо от степени родства.

Облагаемый налогом доход можно уменьшить за счёт:

• имущественного вычета (1 000 000 ₽);
• расходов дарителя при приобретении квартиры, если ранее они не учитывались при налогообложении;
• суммы, с которой уже уплачен НДФЛ при дарении.

Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года, налог уплачивают до 15 июля.

_{Как подарить квартиру: главные этапы. Фото: нейросеть}

Как подарить долю в квартире

Можно ли подарить долю в квартире? Да. Дарственная на долю в квартире также оформляется с обязательным участием нотариуса и регистрацией в Росреестре.

Долевая и совместная собственность оформляются по-разному:

• При дарении доли в долевой собственности согласие собственников не нужно (ст. 246 ГК РФ), так как это безвозмездная сделка. Преимущественное право выкупа действует только при возмездном отчуждении, например, при продаже.
• Исключение: совместная собственность супругов. Потребуется нотариально заверенное согласие супруга (ст. 35 СК РФ), даже если доли не выделены.

После дарения доля каждого сособственника не должна быть менее 6 кв. м. общей площади жилого помещения (ст. 30 ЖК РФ). Договор дарения доли в квартире с нарушением этой нормы не зарегистрируют.

Как подарить квартиру несовершеннолетнему

Ребёнок может получить квартиру в дар в любом возрасте. Порядок подписания зависит от возраста:

• до 14 лет: договор подписывают законные представители (родители, опекуны, усыновители);
• 14–18 лет: договор подписывает сам несовершеннолетний с письменного согласия законных представителей.

Ребёнок становится собственником после регистрации в Росреестре, но распоряжаться квартирой (продавать, дарить, сдавать) сможет только после достижения 18 лет или с разрешения органов опеки.

Можно ли отменить или оспорить дарственную

До регистрации:

• одаряемый может отказаться от принятия дара в письменном виде;
• даритель вправе отказаться от исполнения, если его имущественное положение существенно ухудшилось.

После регистрации отменить или оспорить сделку можно только через суд. Основания для отмены по ст. 578 ГК РФ:

• одаряемый покушался на жизнь дарителя и его близких или умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
• ненадлежащим образом обращается с квартирой, создавая угрозу её утраты;
• умер раньше дарителя, если это условие прописано в договоре.

Оспорить сделку по общим основаниям вправе стороны и третьи лица:

• умышленное лишение жизни дарителя одаряемым;
• недееспособность дарителя;
• отсутствие согласия супруга на сделку;
• наличие ареста, наложенного на квартиру;
• ненадлежащая форма сделки;
• давление;
• обман;
• мнимость;
• притворность.

Исковая давность:

• 1 год — оспоримые сделки;
• 3 года — ничтожные сделки (мнимость, недееспособное лицо и т. п.).

Срок отсчитывается с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.

Плюсы и минусы дарственной на квартиру

Плюсы:

• право собственности переходит уже через 1 рабочий день при подаче документов через нотариуса; максимум через 9 дней – при подаче другими способами;
• близкие родственники не платят НДФЛ;
• при дарении доли не нужно получать согласие сособственников;
• нотариус проверяет дееспособность и законность, снижая риск оспаривания.

Минусы:

• необратимость: после регистрации даритель полностью теряет права на квартиру;
• обязателен нотариус, соответственно, и расходы на него;
• дальние родственники и посторонние платят НДФЛ в размере 13–15%;
• сделку можно оспорить через суд при наличии веских оснований, например, если даритель был недееспособным.

Дарение квартиры — это сделка, которая заключается добровольно и безвозмездно. Право собственности переходит к одаряемому ещё при жизни дарителя.

FAQ