Договор аренды коммерческой недвижимости: как заключать с ИП, самозанятым или физическим лицом

Проверяем арендодателя и объект аренды

Независимо от того, заключается договор аренды коммерческой недвижимости с физическим или юридическим лицом, есть несколько рекомендаций, которые позволят оформить взаимовыгодную сделку. Первое, что нужно сделать перед заключением договора, — проверить арендодателя и объект, который он предлагает арендовать. Необходимо уточнить:

• Наличие правоустанавливающих документов. Помещение, которое планируется сдать в аренду, должно принадлежать арендодателю на правах собственности или быть в аренде. Во втором случае заключается договор субаренды с получением письменного согласия собственника.
• Возможные ограничения. В ряде случаев существуют ограничения по организации продажи, производства. Например, магазины с алкоголем не могут находиться в зданиях на территориях, прилегающих к помещениям, где обучают детей, включая развивающие детские центры (п. 2 ст. 16 № 171 ФЗ).
• Соответствие типа помещения целям бизнеса. В жилых помещениях нельзя открывать офисы, склады и т. д. В подвальных — запрещено организовывать обучение детей и их досуг. Кроме того, недвижимость должна иметь все необходимые бизнесу коммуникации. Если планируете открывать пекарню, нужна отдельная вытяжная система; помещение для IT‑специалистов должно иметь возможность подключения быстрого интернета и т. п.
• Местоположение. Помещение должно находиться в удобном для ведения бизнеса месте. Если это салон красоты, то в жилом микрорайоне, склад — в промышленной зоне с подъездными путями, магазин — в доме с возможностью подъезда, разгрузки товаров и т. д.

Сдавать в аренду нежилые помещения могут физические лица и ИП. Самозанятым такая деятельность не разрешена. Если физлицо систематически сдаёт помещение с целью получения прибыли, его деятельность должна быть зарегистрирована в налоговой инспекции (параграф 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ), он обязан платить налоги. Иначе сдача в аренду признаётся незаконным предпринимательством, на физлицо будет наложен административный (до 2 тысяч рублей) и налоговый (10 тысяч рублей) штрафы. В ряде случаев предусмотрена уголовная ответственность.

Как составить договор аренды

Договор и условия аренды должны соответствовать требованиям параграфа 1 Гражданского кодекса РФ. Договор заключается в письменной форме, если:

• срок аренды — более года;
• одна из сторон — юридическое лицо.

_{Договор аренды коммерческой недвижимости. Фото: нейросеть}

Единой формы документа нет. Его можно составлять так, как удобно сторонам, но существенные условия должны быть включены:

• наименование сторон сделки;
• описание объекта, его характеристики;
• цель аренды коммерческой недвижимости;
• возможность субаренды;
• подтверждение прав арендодателя на сдаваемую недвижимость;
• условия расторжения сделки;
• обязанности сторон;
• возможность ремонта, реконструкции, внесения отделимых и неотделимых улучшений, изменений;
• порядок расчётов;
• ответственность сторон;
• порядок разрешения споров;
• сроки действия документа;
• возможность пролонгации;
• реквизиты и подписи сторон.

Примерную форму документа можно найти здесь. Рассмотрим подробнее, какая информация вносится в основные пункты договора.

Шапка договора

Название документа должно отражать его суть. Логично будет написать в шапке «Договор аренды нежилого помещения». Ниже указываются дата оформления документа и название города, посёлка, где заключается договор.

В первом абзаце указываются полные данные арендатора и арендодателя, а также основания, дающие им право на оформление документа. Например, «ООО «Актив» в лице генерального директора Иванова Ивана Ивановича, действующего на основании устава, с одной стороны, и ИП Петров Пётр Петрович с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем». Далее будут идти разделы документа с подробным описанием условий, предмета сделки.

Предмет договора

В разделе описывается объект аренды. Указываются точный адрес недвижимости, где она находится (этаж, номер кабинета и т. д.), её площадь, кадастровый номер. Описание объекта должно соответствовать техническому паспорту. Если обнаружат несоответствия, например, по площади, при появлении проблем в суде будет сложно доказать, что речь идёт именно о данном помещении.

При описании нужно уточнить, что объект не имеет обременений, не является предметом иска третьих лиц, прописать права, на основании которых арендодатель его сдаёт. Также описываются состояние объекта, возможность сдачи в субаренду.

Рекомендуется в этом разделе уточнить, что арендодатель имеет право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, если будут установлены факты нецелевого использования помещения.

Условия аренды и арендная плата

В условиях можно указать всё, что стороны считают важным, включая сроки внесения коммунальных платежей, оплаты услуг связи, интернета и т. д. Стоимость аренды, согласованная сторонами, обычно указывается за месяц или полный арендный срок. Рекомендуется разбить оплату по категориям:

• арендные платежи;
• коммунальные расходы;
• эксплуатационные расходы.

Договором можно предусмотреть увеличение арендной платы при появлении объективных причин, например, инфляции. В документ вносится период, в течение которого цена аренды не меняется. Также указывается срок, за который арендодатель обязан предупредить арендатора об изменении стоимости.

Если стороны договариваются, что арендатор проведёт ремонт за счёт арендных платежей, это условие также вносится в договор. Но полностью не брать арендную плату нельзя, это нарушит принцип возмездности. Поэтому оплата должна быть, например, арендные платежи: первые 2 месяца по 20 тысяч рублей, далее — по 120 тысяч рублей.

Права и обязанности сторон

В разделе говорится об обязанности арендодателя передать нежилое помещение, являющееся объектом аренды, арендатору в течение определённого количества дней в состоянии, соответствующем условиям договора, оказывать консультационную, информационную и другую помощь. Передача объекта сопровождается оформлением акта.

Вносятся обязанности арендатора:

• использовать помещение по назначению;
• нести расходы, связанные с оплатой текущего ремонта, коммунальных платежей, поддержанием помещения в должном состоянии;
• возмещать убытки арендодателя, если они будут причинены арендатором;
• соблюдать меры безопасности;
• вносить арендную плату и так далее.

При указании в документе прав сторон обычно уточняются моменты, связанные с возможностью расторжения договора, возмещения расходов, если арендатор выполнил ремонтные работы и привёл помещение в порядок.

Срок и условия аренды

Договор может быть краткосрочным — до года, долгосрочным — на срок более года. Все долгосрочные договоры регистрируются в Росреестре. В документе указываются срок аренды и основные условия, которые должны быть выполнены к началу действий договорных отношений.

Договор вступает в силу в момент его государственной регистрации в Росреестре. С этого дня сторонам необходимо выполнять взятые на себя обязательства.

Условия о ремонте и порче имущества

В раздел вносится информация о возможном проведении ремонта арендованного помещения за счёт арендатора. По соглашению сторон арендодатель имеет право оплатить расходы арендатора, и тогда отделимые улучшения перейдут в его собственность. Условия оплаты ремонта согласуются сторонами. Возможные варианты: оплата 50/50, полностью за счёт арендатора, стоимость ремонта учитывается при внесении арендных платежей.

Порча, повреждение имущества арендатором, приведшее к финансовым потерям арендодателя, обычно возмещаются съёмщиком помещения.

Условия продления и расторжения договора

Договор может предусматривать автоматическую пролонгацию или необходимость его перезаключения. В документе можно указать порядок действий сторон по окончании арендного срока, а также условия досрочного расторжения договора по соглашению сторон или в одностороннем порядке.

Основания для досрочного расторжения:

• Нарушение условий договора. Например, нецелевое использование недвижимости, сдача помещения в субаренду без согласования с арендодателем, проведение несогласованной реконструкции.
• Намеренная порча недвижимости.
• Просрочка платежей в течение нескольких месяцев.

В раздел может быть добавлена информация о том, за какой период одна из сторон обязана предупредить другую о желании расторгнуть договор.

Ответственность сторон

В документе прописывают:

• ответственность, которую несёт каждая сторона;
• то, что при нарушении обязательств другая сторона имеет право потребовать возмещения причинённых ей убытков.

Зачем регистрировать договор аренды в Росреестре и как это сделать

Основная задача регистрации — защитить права арендатора. Арендодатель не сможет сдать помещение другому лицу, если уже оформил документ. В процессе регистрации в Единый государственный реестр недвижимости вносится запись о сделке, на объект накладывается обременение.

На вопрос, нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения, отвечает Гражданский кодекс РФ. В пункте 2 статьи 609 ГК РФ указано, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды предприятий также подлежит обязательной регистрации в Росреестре и считается заключённым с её момента (ст. 658 ГК РФ).

Как лучше подписывать договор: лично или онлайн

В соответствии со статьёй 434 ГК РФ, договор может быть заключён в письменной или электронной форме и подписан всеми сторонами. Но необходимо наличие квалифицированной электронной подписи у каждой из сторон. Какой вариант выбрать, решают участники сделки.