Как перепродавать квартиры и сколько можно на этом заработать?

Что такое флиппинг

Флиппинг (англ. to flip — перевернуть) — это покупка квартиры, её ремонт и продажа по более высокой цене. Доход обеспечивают следующие факторы: повышение ликвидности недвижимости за счёт изменения её внешнего вида и усовершенствования коммуникаций (систем отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции и т. д.).

Выгодно ли заниматься перепродажей квартир в России

В России флиппинг начал развиваться примерно с 2010 годов, а последние годы этот процесс наиболее активен. Заработать можно следующим образом:

• Затраты. По цене до 10 млн рублей в Москве покупается квартира без ремонта. Примерно миллион рублей вкладывается в её переделку, восстановление, организацию коммуникаций. Задача — сделать готовый вариант объекта привлекательным для широкой аудитории.
• Доход. Продажа осуществляется по цене от 13 миллионов и выше в зависимости от местоположения, близости метро, наличия парковок и т. д. В результате сделка может принести 1,5–2 млн рублей и более.

Флипперы занимаются не только квартирами, но и дачными домами. Особенно популярен дачный флиппинг в Подмосковье, поскольку стоимость дач в несколько раз меньше, чем самой дешёвой московской квартиры.

Заработать на новостройках можно так же, как на вторичке. Только в этом случае покупается новая квартира в черновой отделке от застройщика. Затем выполняется её ремонт и осуществляется продажа.

Этапы перепродажи

Рассмотрим, с чего начать бизнес на недвижимости, какие основные этапы предстоит пройти флипперу.

Выбираем квартиру для перепродажи

Для торговли подходит не каждый объект. Необходимо найти недвижимость с высокой ликвидностью, которую можно быстро продать после ремонта. Лучшие варианты — квартиры в центре города, рядом с университетами, метро, там, где спрос на недвижимость стабильно высок. Нужно соблюдать классическое правило: не первый и не последний этаж.

Первое впечатление покупателя — входная группа. Важно, чтобы вход и сам подъезд были чистыми, ухоженными. Неплохо предварительно поговорить с соседями, так как проблемные жильцы могут стать препятствием для быстрой продажи или ремонта.

Немаловажные факторы: расположение окон (какой открывается вид, попадают ли солнечные лучи), наличие балкона, лоджии. Эти моменты важны в процессе реализации недвижимости.

_{Можно ли заработать при перепродаже квартиры? Фото: нейросеть}

Для выбора рекомендуется использовать объявления на специализированных сайтах по продаже недвижимости. Снизить стоимость позволит покупка напрямую, без риелторской комиссии, которая выплачивается, когда сделка проходит через агентство.

Проверяем недвижимость перед покупкой

Квартира для флиппинга должна иметь чистые документы. Даже если взять удачный объект по выгодной цене, то продать его с проблемными документами будет сложно. При проверке необходимо убедиться в следующем:

• паспорт владельца действителен, недвижимость принадлежит ему на правах собственности;
• есть подтверждение о лицах, зарегистрированных в квартире, и проблем с ними нет;
• право собственности на квартиру подтверждено законными основаниями;
• история предыдущих переходов прав собственности — понятна и прозрачна;
• присутствует справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• обременения на объекте нет либо оно известно и устраивает флиппера.

Делаем ремонт для продажи

Ремонт необходим качественный, быстрый и с максимальной экономией. Это возможно за счёт прямых контактов с поставщиками. Флипперы обычно закупают большие объёмы стройматериалов, поскольку работают одновременно с несколькими объектами. Поэтому они выходят напрямую на строительные базы, получая хорошие скидки.

Переплачивать за бренды в процессе ремонта не имеет смысла. Но нельзя экономить на электрике, сантехнике, напольных покрытиях и дверях. Лучше сразу работать с дизайнером, который разработает функциональные интерьерные решения, подходящие большинству покупателей и соответствующие локации объекта.

После ремонта квартира может быть минимально обставлена — так, чтобы можно было сразу заезжать и жить. Важно попасть в целевую аудиторию. Купив квартиру бизнес-класса, делать в ней бюджетный ремонт не имеет смысла, как и выполнять дорогой ремонт и закупать брендовую технику в хрущёвку. Всё должно соответствовать времени и месту.

У профессиональных флипперов есть дизайнеры, строительные бригады, фотографы, которые сделают эффектные фото квартиры для быстрой продажи.

Варианты покупки недвижимости для заработка

Стратегию флиппинга каждый выбирает по себе. Одних устраивает работа с квартирами в новостройках, другие предпочитают вторичку, а третьи — работают только с домами. Рассмотрим основные варианты недвижимости, которую можно купить для получения прибыли.

Квартира в доме под снос

Квартиры в домах, идущих под снос, — вариант для тех, кто готов приобрести недвижимость и ждать год или более. Как это работает? Флиппер покупает квартиру в доме, подпадающем под программу реновации. После сноса дома все владельцы получают отремонтированные квартиры в новых домах. Даже если в собственности была одна комната, администрация вручит ключи от отдельной квартиры. Новая недвижимость продаётся сразу после оформления всех документов. Ограничений по срокам нет.

Жильё на стадии котлована

Покупка недвижимости в строящемся доме на стадии котлована проходит по минимальной цене. Продажу объекта можно провести после сдачи дома и ремонта или когда до сдачи остаётся 1–2 месяца. При покупке важно внести в договор купли-продажи пункт о том, что квартира может быть продана по переуступке прав и согласие застройщика на это не требуется.

Недооценённая квартира

Самый выгодный вариант для флиппера — недооценённая квартира. Её цена может быть снижена в связи с необходимостью быстрой продажи, а потенциал к перепродаже высок. Первое, что нужно узнать, — причину продажи. Если проблемы легко устраняются или не касаются перспектив перепродажи, такой объект может стать доходным.

Недвижимость на торгах

Недвижимость, находящаяся в залоге либо принадлежащая банкротам, продаётся на торгах. Её цена всегда ниже рынка. Если флиппер готов купить квартиру с возможными рисками, к которым относятся выписка, выселение должников, банкротов, большие долги за коммунальные услуги, судебные разбирательства, он может неплохо заработать.

Жильё на первом этаже

Обычно не подходят для постоянного проживания квартиры на первых этажах, те, в которых окна выходят на шумные улицы. Но если переоформить объект и продать его как коммерческую недвижимость, это будет отличная сделка.

Наследство с дисконтом

Часто недвижимость, полученная по наследству, продаётся с дисконтом. Если флиппер проверит законность сделки, историю наследования, его риск будет минимален. Покупка будет совершена с дисконтом, а будущая продажа пройдёт по полной цене.

Сколько можно заработать на флиппинге

Заработок на флиппинге — это разница между ценой покупки, последующего ремонта и ценой продажи. Чем выше ликвидный потенциал объекта и ниже его начальная стоимость, тем больше можно заработать. Для предварительной оценки возможной прибыли необходимо сравнить цену недвижимости без ремонта и аналогичных объектов, которые уже отремонтированы. Это станет ориентиром для понимания того, какой может быть прибыль.

В среднем доход флиппера составляет от 30 до 100% от начальной цены квартиры. Обычно в течение года продаются 2–3 объекта.

_{Сколько можно заработать на флиппинге? Фото: нейросеть}

Флипперы платят налог на доход от продажи недвижимости в размере 13%, поскольку квартиры не находятся в их собственности более 5 лет. Налогом облагается разница между ценой покупки и продажи. Для уменьшения налога можно оформить ИП, выбрать упрощённый режим налогообложения (доходы минус расходы). В этом случае налог составит 15% с прибыли, из которой будут вычитаться расходы на ремонт.

Какие есть риски при перепродаже недвижимости

При перекупе квартир есть много рисков, к которым необходимо подготовиться, чтобы избежать их:

1. Неликвидная квартира. Изначально неудачный выбор может привести к тому, что отремонтированный объект зависнет. В этом случае рекомендуется сдать его в аренду, параллельно продолжая процесс продажи.
2. Недобросовестные ремонтники. Низкое качество работ, затягивание сроков — негативные факторы. При появлении первых же проблем рекомендуется менять команду и бригадира. Чем быстрее будет налажен эффективный ремонт, тем лучше.
3. Непредусмотренные расходы. В бюджет может закладываться минимальный ремонт, а в его процессе выявиться, что, например, придётся менять всю электропроводку или переделывать перекрытия. В этом случае прибыль будет меньше ожидаемой.
4. Конфликты с соседями. Это частая проблема, особенно при проведении работ в старом фонде. Соседи привыкли к тишине, а вдруг начинается активная стройка. Рекомендуется вывесить объявление с предупреждением, что будут проводиться работы по графику, который соответствует местным законам о тишине.