Мораторий для застройщиков: что это и продлят ли его в 2026 году?

_{Что такое мораторий на взыскание для застройщиков? Фото: нейросеть} 

На сегодняшний день действует третий по счёту мораторий на взыскание неустоек с застройщиков. Его ввели 22 марта 2024 года и продлили до 31 декабря 2025 года. Он запрещает:

• взыскивать неустойку за просрочку передачи квартиры;
• требовать проценты за пользование деньгами дольщика (если вы расторгаете договор);
• получать штрафы за несвоевременное устранение дефектов при ремонте;
• взыскивать пеню даже по решениям судов, вынесенным до моратория.

На практике это означает: даже если дом вам обещали сдать в марте 2025 года, а сдадут только в октябре — вам не положено ничего. Ни копейки компенсации. 

Раньше всё было иначе. До введения моратория для застройщиков, по закону № 214-ФЗ, за каждый день просрочки застройщик платил неустойку — 1/150 ключевой ставки ЦБ от стоимости квартиры. Для средней однушки это могло быть от 1 500 до 3 000 рублей в день. За полгода задержки — сотни тысяч рублей компенсации. Сегодня — ноль.

Зачем вводили мораторий для застройщиков?

За последние пять лет мораторий применяли три раза. Первый ввели весной 2020 года — на фоне пандемии. Строительные площадки закрывались, цепочки поставок рвались, цены на материалы взлетели. Тогда мораторий стал антикризисной мерой и действовал до начала 2021 года.

Второй раз — весной 2022 года после введения санкций. Импортные материалы исчезли, цены на стройку резко выросли, финансирование подорожало. Мораторий на неустойки снова использовали как «подушку безопасности». Он действовал до лета 2023 года.

Третий — в марте 2024 года. К этому моменту рынок столкнулся сразу с несколькими проблемами: высокая ключевая ставка, фактический крах массовой льготной ипотеки, падение продаж, рост себестоимости строительства. Многие проекты оказались под угрозой срыва сроков. Тогда мораторий для застройщиков вернули и продлили сразу до конца 2025 года.

Во всех случаях цель была одна: не допустить массовых банкротств строительных компаний. Ведь если застройщик обанкротится — дольщики вообще могут остаться без квартир. Лучше подождать, чем остаться ни с чем.

Пусть за последние годы и были кризисные моменты, например, вице-премьер РФ Марат Хуснуллин говорил, что 19% девелоперов на грани банкротства в августе 2025, но до массовых проблем у застройщиков дело не дошло. Рынок выжил, несмотря на проблемы, от части благодаря поддержке моратория. Но у этой поддержки есть цена — и платят её не девелоперы, а люди, купившие квартиры за высокие ставки.

Однако продлевать мораторий на 2026 год власти не планируют. Об этом сообщил президент России Владимир Путин, подчеркнув, что текущая ситуация в строительной отрасли больше не требует чрезвычайных мер поддержки. Но важно: полной отмены моратория не произошло.

В 2026 год действует разделённый режим. С одной стороны, застройщики больше не освобождаются от начисления новых неустоек — с 1 января 2026 года за каждый день просрочки передачи квартиры дольщикам снова начисляются штрафы по закону. С другой — уже накопленные до 1 января санкции остаются «замороженными»: их выплата отсрочена до 1 июля 2026 года.

Таким образом, государство фактически сохранило частичную защиту для девелоперов, дав им время рассчитаться с уже возникшими обязательствами, но одновременно вернуло рычаг ответственности — теперь застройщики рискуют при каждой новой задержке.

Почему мораторий больше не нужен?

К концу 2025 года баланс сил изменился. Строительный сектор адаптировался. Во-первых, отрасль больше не находится в состоянии шока. Да, цены на материалы растут, да, логистика сложна — но компании уже приспособились. Они используют отечественные аналоги, меняют технологию, работают с новыми поставщиками.  

_{Зачем нужен мораторий для застройщиков? Фото: нейросеть} 

Во-вторых, проблема перестала быть «внешней». Сейчас 19% проектов (это 132 000 дольщиков) сдают с задержкой — не из-за санкций или пандемии, а из-за внутренней неэффективности. Как сказал вице-премьер Марат Хуснуллин, государство видит, что многие застройщики просто не управляют проектами в срок.  

В-третьих, доверие к системе долевого строительства падает. Люди устали ждать. Без права на компенсацию они чувствуют себя беспомощными. Это опасно: если дольщики перестанут «верить» в новостройки, спрос упадёт, и тогда уже не мораторий, а отсутствие покупателей станет главной угрозой для застройщиков.

Именно это и побудило власти отказаться от дальнейших «костылей». Без финансовых последствий у застройщиков исчезает мотивация соблюдать сроки, но и убивать отрасль не хотят, поэтому выплату уже начисленных неустоек отсрочили. 

Что будет с дольщиками после отмены моратория на неустойку?

С 1 января 2026 года все права дольщиков вернутся. Если застройщик не сдаст дом в срок, вы снова сможете:

1. Подать претензию и потребовать неустойку за задержку сдачи жилья (1/150 ставки ЦБ ежедневно) или ремонта.
2. Взыскать проценты за пользование вашими деньгами при расторжении договора по удвоенной ставке ЦБ (задержка сдачи более 2 месяцев).
3. Требовать компенсацию за просрочку устранения дефектов при ремонте.
4. Взыскать штраф 50% от суммы неустойки, если застройщик не заплатит добровольно (по закону о защите прав потребителей).

Оксана Иванова

Операционный директор Genesis Group

Комментарий эксперта:

Если сдача дома задерживается, дольщику важно действовать последовательно и фиксировать всё документально. Сначала нужно сверить срок передачи квартиры в ДДУ и фактическую дату готовности/передачи (акт, уведомления, переписка). Далее — направить застройщику письменную претензию с расчётом неустойки и требованием выплатить её добровольно; на практике корректно составленная претензия иногда запускает переговоры о компенсации, скидке, допработах или частичной выплате без суда.

Если реакции нет, следующий шаг — обращение в суд, где ключевое значение будут иметь доказательства срока по договору, факта просрочки и правильности расчёта. И отдельно: даже при судебном сценарии стоит оценить реальную платёжеспособность девелопера и тактику — иногда рациональнее договариваться о компенсации «в натуре» (например, отделка/опции/скидка), чем годами спорить за деньги.

Подробнее о том, что нужно делать при задержке сдачи квартиры, мы рассказали в статье «Поиграет ключами и отдаст. Как наказать застройщика и получить компенсацию за не вовремя сданную квартиру».

Кроме того, ваша переговорная позиция усилится. Теперь девелоперу будет выгоднее предложить вам альтернативу, например, бесплатный ремонт, скидку на покупку парковочного места или компенсацию аренды, чем ждать иска и платить неустойку с пенями.

Как отмена моратория повлияет на застройщиков: ждать ли проблем?

Теперь к наболевшему. Для строителей отмена моратория для застройщиков — удар. Вице-премьер Марат Хуснуллин заявил на форуме Domclick Digital Day, что общая сумма накопленных штрафов за 2024–2025 годы может превысить 100 млрд рублей. Многие застройщики рассчитывали, что мораторий продлят, и вели проекты без запаса на компенсации.

_{Что будет после отмены моратория для застройщиков? Фото: нейросеть} 

Чтобы смягчить удар, власти, как раз и ввели отсрочку по выплате неустоек. Об этом ещё в ноябре рассказал замминистра строительства Никита Стасишин для ТАСС. Он отметил, что продолжать мораторий уже не имеет смысла, ведь приоритеты стали другими: 

Мы предлагаем инструмент, позволяющий применить некую рассрочку по штрафам и пеням за три года. Главная задача — не обанкротить отрасль, но более важная задача — это получение гражданами квартир в срок

Также застройщики начнут страховаться:

• закладывать в договоры более поздние сроки сдачи (например, указывать 2027 год, хотя реально планируют сдать в 2026-м);
• включать в проекты буферные периоды — «запас на форс-мажор»;
• повышать цены, чтобы заложить возможные штрафы в стоимость квадратного метра.

Ольга Гусева

Генеральный директор инвестиционно-консалтинговой компании KEY CAPITAL

Комментарий эксперта:

Отмена моратория на взыскания с застройщиков приведёт к повышению требований к ним. Девелоперу теперь необходимо укладываться в сроки, заявленные в договорах с дольщиками и в разрешении на строительство, обеспечивать качество работ <…> Данные изменения должны сделать рынок более понятным для потребителя, так как застройщики будут вынуждены системно работать над повышением качества строительства и соблюдением графиков, минимизируя расхождения между первоначальными рендерами и конечным результатом.

Но рынок не даст им делать это бесконтрольно. Покупатели стали более внимательными. Если один застройщик обещает сдать дом в срок, а другой — «когда получится», выбор будет очевиден. Это создаст новую конкуренцию уже не по цене, а по надёжности

Чего ждать рынку в 2026 году

1. Рост числа исков в первые месяцы после отмены моратория на неустойки. Дольщики, которые годами ждали, начнут подавать заявления массово. Это нормально — так рынок «вычищает» накопленные нарушения.
2. Ужесточение контроля со стороны государства. Уже сейчас все проекты проходят через проектное финансирование: деньги дольщиков лежат на эскроу-счетах и выдаются застройщику только по мере строительства. После отмены моратория надзор станет ещё строже.
3. Повышение дисциплины и уход части застройщиков с рынка. Те, кто не научится работать в срок, просто не выдержут конкуренции. Останутся те, кто умеет планировать, поставлять материалы и соблюдать договорённости.

Юлия Ружицкая

Коммерческий директор Unikey

Комментарий эксперта:

Наиболее вероятный сценарий, с учётом возрастающей нагрузки на девелоперов, – рост цен. Застройщики будут закладывать риски штрафов и стоимость более жёсткого управления графиком в финансовую модель новых проектов. В конечном итоге, это отразится на итоговой стоимости квадратного метра для покупателей <…> Отмена моратория в какой-то степени будет дисциплинировать застройщиков, но не станет «волшебной таблеткой» от задержек по сдаче. Это инструмент, которым вынужденно пользовались ввиду сложившейся ситуации со спросом и упавшими продажами. И без моратория застройщик заинтересован сдать объект, чтобы избежать банковских и репутационных рисков, к тому же именно после сдачи он может получить деньги с эскроу-счетов.

С 2026 года снова будет действовать простое правило: кто нарушил срок — платит. Это справедливо и предсказуемо. Если вы ждёте сдачу квартиры — узнайте точный статус вашего дома на портале ЕРЗ.РФ (Единый ресурс застройщиков). Следите за отчётами застройщика.