Покупка квартиры с обменом

Что такое покупка квартиры с обменом и когда это выгодно

При обмене квартирами происходит фактический обмен недвижимым имуществом. Но есть разные сценарии:

• Без доплаты. Здесь должны участвовать равноценные объекты – не по площади или планировке, а по цене. Например, просторная однокомнатная квартира в центре и двушка на окраине города.
• Обмен квартиры с доплатой. Это ситуация, когда один объект дороже, и та сторона сделки, которая передаёт жильё с меньшей стоимостью, доплачивает разницу.

Обменять квартиру можно по договору мены. Он похож на двойную куплю-продажу:

1. Собственник как бы продаёт своё жильё покупателю.
2. Затем покупает у него вторую квартиру.

Когда выгодно поменять одну квартиру на другую:

• Квартиры равноценные. В сделке не фигурируют деньги – в случае форс-мажора каждая из сторон останется со своим жильём.
• Квартира муниципальная или неприватизированная. Такое жильё не находится в собственности жильцов – его нельзя подарить или продать, оно не переходит по наследству. Но не запрещён обмен.

Есть и другие причины, из-за которых люди решаются оформить обмен. Например, ищут жильё в определённом районе или даже доме, где мало свободных квадратных метров на продажу.

Способы обмена при покупке новой квартиры

Обменяться жильём можно двумя способами: с таким же собственником или с помощью трейд-ин с застройщиком.

Прямая сделка без доплат

Прямой обмен возможен, если объекты имеют одинаковую стоимость и доплаты не будет. Есть разные комбинации, например, обмен однокомнатной квартиры с дорогим ремонтом в хорошем районе на трёхкомнатную, но далеко от центра и без ремонта.

_{Как обменять квартиру на квартиру? Фото: нейросеть}

Особенности сделки:

• оформляется без доплаты;
• стороны договорились о том, что их жильё равноценно, даже если в реальности это не так;
• обе квартиры приватизированы или обе – не приватизированы: даже если владелец приватизированного жилья согласится на обмен, законом такие схемы не разрешены.

В такой сделке рисков меньше, поскольку не фигурируют деньги – не нужно искать безопасный способ передачи средств, исключено мошенничество.

Обмен с доплатой

Если в процедуре обмена участвуют две неравноценных квартиры, используют доплату. Её вносит та сторона, которая получает более дорогое жильё. Доплата возможна не только деньгами, но и в натуральной форме, например, одна сторона передаёт большую трёхкомнатную квартиру, вторая – двухкомнатную и гараж.

Сделка заключается по той же схеме, но стороны договариваются о сумме доплаты и способах её передачи. Здесь есть свои нюансы:

• расчёт доплаты законом не регламентирован, стороны должны договориться самостоятельно;
• тот, кто получает доплату или владел жильём менее 3/5 лет, обязан платить подоходный налог, но имеет право на вычеты.

Дополнительные траты в такой схеме: отчёт об оценке для обеих квартир. Он нужен, чтобы точно определить сумму доплаты.

Trade-in от застройщика

Trade-in квартиры – сделка обмена старой квартиры на новую в новостройке. Похожую схему используют в автосалонах: привозите старую машину и меняете на новую с доплатой. Но есть нюансы:

• застройщик не выкупает старый объект – он помогает продать его, а вырученные средства забирает в счёт нового жилья;
• недостающую сумму вносит покупатель.

Такую схему можно использовать на любом этапе строительства, причём на стадии котлована легче выгодно обзавестись новым жильём.

У застройщиков много требований, например, могут отказать, если:

• собственников – двое и больше;
• в покупке жилья участвовал материнский капитал.

Основная выгода для покупателя – экономия времени. Застройщик берёт на себя оценку и продажу вашего жилья, но иногда по цене ниже рынка.

Пошаговый процесс покупки квартиры с обменом

Если решили получить новое жильё таким способом, расскажем, как разменять квартиру пошагово: от поиска жилого помещения до оформления его в собственность.

Поиск объекта для обмена

Один из самых сложных этапов. Например, в сервисе «Домклик» для Москвы всего 274 таких предложения, а по продаже – более 72 000 объявлений.

Где искать варианты размена:

• сарафанное радио – опросите коллег, знакомых и родственников;
• агентства недвижимости;
• онлайн-площадки: Циан, Домклик, Яндекс Недвижимость;
• группы и каналы вашего города.

Этот этап обычно самый длительный – ваше жильё может не понравиться второй стороне сделки, при осмотре обнаружатся недостатки второй квартиры, у неё могут быть другие собственники, несогласные с обменом.

Оценка обеих квартир

Если удалось договориться и обе стороны остались довольны квартирами, переходим к следующему этапу – оценке недвижимости:

1. Подготовьте документы технической инвентаризации и выписку из ЕГРН/право собственности. Для новостроек вместо подтверждающих собственность документов – ДДУ, акт приёма-передачи.
2. Выберите оценочную компанию – список рекомендованных размещён на сайте Минфина.
3. Дождитесь приезда представителя оценочной компании. Он посетит обе квартиры, сделает фото, подготовит отчёты.

В стандартной ситуации оценку чаще всего оплачивает покупатель, но в случае обмена стороны договариваются – в основном каждый платит за своё жильё. Стоимость – от 2–3 тыс. руб.

Проверка юридической чистоты

Как оценивают юридическую чистоту:

• проверяют документы, в первую очередь правоустанавливающие;
• изучают все предыдущие сделки с объектом;
• проверяют продавца, в том числе на дееспособность;
• выявляют скрытые проблемы, например, наличие прав третьих лиц: детей, бывших супругов, участников приватизации.

Минимально нужно проверить выписку из ЕГРН, продавца (банкротство, судебные дела, паспортные данные), отсутствие задолженности по комуслугам, все переходы права собственности, прописанных лиц, совладельцев.

Подготовка документов

Какие документы нужны для обмена квартиры на квартиру (отдельный пакет для каждого жилья):

• паспорт владельца квартиры;
• выписка из ЕГРН;
• документы, подтверждающие право собственности;
• заверенное нотариусом согласие, если есть супруг/супруга;
• квитанция об оплате госпошлины;
• проект договора мены квартиры для приватизированной квартиры, договора обмена – для муниципальной и неприватизированной жилплощади;
• отчёт об оценке, если есть доплата или собственники решили указать в договоре стоимость объектов;
• заявление на регистрацию обменной сделки.

Это основной пакет, могут потребоваться дополнительные документы. Например, кроме согласия супругов, нужно будет свидетельство о браке или его расторжении.

Заключение договора и регистрация сделки

Договор заключают в письменной форме, обе стороны подписывают его. Обязательно включить такую информацию:

• реквизиты сторон сделки;
• описание обоих объектов;
• условия обмена: порядок, сроки передачи жилья;
• если есть доплата – сумма, способы, сроки расчёта;
• ответственность за дефекты жилья;
• условия расторжения договора.

Договор заверять необязательно, но на практике такие сделки заключаются у нотариуса. К нему обязательно обращаться, только если квартира в долевой собственности или есть несовершеннолетние владельцы.

Подписанный договор составляют в трёх экземплярах, один передают в Росреестр на регистрацию. В большинстве городов это можно сделать через МФЦ с такими документами:

• паспорта;
• заявление от каждого собственника;
• выписка из ЕГРН, а для квартир, перешедших в собственность до середины 2016 года, – свидетельство о госрегистрации;
• согласие супругов;
• квитанция об оплате пошлины.

Особенности обмена в разных ситуациях

Проще всего происходит передача жилья, если в нём не зарегистрированы дети, оно находится в единоличной собственности хозяина, не в ипотеке. Рассказываем, как происходит обмен недвижимости на недвижимость в нестандартных ситуациях – с ипотечным, муниципальным или неприватизированным жильём.

_{Особенности обмена квартры. Фото: нейросеть}

Приватизированное жильё

Это стандартный вариант – жильё находится в собственности, а владелец вправе делать с ним всё, что захочет:

• дарить;
• продавать;
• менять.

Стороны заключают договор мены – фактически одновременную продажу и покупку недвижимости.

Муниципальная или неприватизированная квартира

Муниципальная и неприватизированная недвижимость не находится в собственности. Единственное разрешённое действие с такой жилплощадью – обмен.

Особенности таких жилищных сделок:

• муниципальная и неприватизированная квартиры меняются на аналогичные – в таких сделках приватизированные объекты не участвуют;
• неприватизированную квартиру можно поменять только через администрацию или жилищный департамент вашего города – они должны дать согласие на сделку.

При обмене муниципальной квартиры нужно получить согласие каждого, кто в ней живёт.

Квартира в ипотеке

Пока квартира в ипотеке, она находится в залоге у банка с полным набором ограничений. Без согласия кредитора нельзя совершать сделки обмена, дарения, продажи. Но выход есть:

1. С согласия банка можно совершить обмен, если вторая квартира будет равноценной – «ценность» залога не снизится.
2. Если до полного погашения ипотеки осталось немного, легче полностью закрыть кредит, снять залог и обменять жильё, когда оно перейдёт в собственность.
3. Возможно переоформление ипотеки на нового заёмщика. Если вторая сторона сделки согласна брать на себя эти обязательства, обратитесь в банк и получите согласие. Здесь много сложностей: потенциальный заёмщик может не соответствовать требованиям кредитора, есть просрочки, кредит оформлен с господдержкой.

В таких сделках могут участвовать две ипотечные квартиры или одна ипотечная, а вторая – в собственности владельца.

Юридические и налоговые нюансы

У обоих собственников появляется обязанность уплаты НДФЛ, если:

• срок владения до подписания договора меньше 3 (жильё – единственное в собственности, получено в подарок или наследство от близких родственников) или 5 лет (для всех остальных случаев);
• получен доход в виде доплаты.

Основные юридические аспекты:

• обязательно заверьте договор у нотариуса, если доли в жилье принадлежат детям;
• обмен – не купля-продажа, но ФНС расценивает такие сделки как реализацию жилья, а не в формате взаимозачёта, поэтому учитывайте налоговые обязательства;
• если жильё с обременением, перед обменом нужно снять его – для ипотечных квартир обязательно согласие банка, получить которое непросто.

Кстати, если не получается выполнить обмен напрямую, можно использовать альтернативную схему. Здесь появляется третье лицо – ему продают одну квартиру, и у него же покупают другую.

Возможные сложности и как их избежать

Чтобы получить в собственность «чистое» жильё и быстрее переехать, важно знать об основных подводных камнях:

1. Всегда нужно согласие супругов, если квартира в совместной собственности. Если она муниципальная, то всех жильцов.
2. Проверяйте наличие несовершеннолетних собственников. Если окажется, что при обмене доля принадлежала ребёнку и его права нарушены, сделку аннулируют.
3. Нельзя менять недвижимость с разной формой собственности: муниципальную на приватизированную.

Основная сложность – в сопровождении сделки. В большинстве случаев клиенты продают и покупают недвижимость, поэтому непросто найти риелтора или нотариуса, который бы разбирался в нюансах именно обмена жилья.

Преимущества и недостатки покупки через обмен

Обмен старой квартиры на новую (бо́льшую или меньшую в зависимости от того, какие цели у сторон сделки) может стать выгодным вариантом расширения жилплощади, переезда в другой район или город. Но у такой схемы есть плюсы и минусы.

Плюсы

Главные преимущества:

1. Практически полное отсутствие рисков при аннулировании сделки. Если что-то пойдёт не так, каждый из владельцев останется со своей квартирой. Максимум, чем рискуют стороны, – суммой доплаты, если она была.
2. Экономия времени и снижение расходов. Обычно отчёт об оценке заказывают только при обмене неравноценного жилья. В остальных случаях хозяева на глаз оценивают сопоставимость квартир и договариваются об обмене. В целом такие сделки занимают меньше времени, особенно если объект не в ипотеке.
3. Защита от роста цены. Владельцы встречаются, осматривают комнаты и другие помещения, решают, будет ли доплата и в каком размере. Сделка может состояться через несколько месяцев, но цена обычно остаётся фиксированной.

Ещё одна особенность – возможность доплаты в натуральной форме. Это позволяет получить хорошую квартиру без заёмных средств, если, например, кроме жилья, вы предложите второй стороне сделки машино-место, гараж, дачу и т. д.

Минусы

В чём заключаются основные недостатки:

1. Ограниченный выбор. В основном собственники продают и покупают жильё, но не обменивают.
2. Сложности с обменом залоговых, муниципальных и неприватизированных квартир.
3. Проблемы при расчёте доплаты. Сторонам бывает сложно договориться о сумме.
4. Нюансы юридического сопровождения – не всегда удаётся найти специалиста, который проверит жильё, подготовит документы и поможет с заключением договора мены.