Нехорошая квартира — как безобидное жильё превращается в ловушку после покупки

Шумные соседи — не самое страшное. Подозрительно дешёвое жильё не зря пытаются продать побыстрее. Когда квадратные метры дорожают, в погоне за дисконтом легко нарваться на неприятности. Какие «ловушки» делают цену на жильё привлекательной?

Окна на оживленную улицу, плохой ремонт и маргинальные соседи — очевидные факторы, которые снижают стоимость квартиры. Многие собственники хотят продать быстрее и благополучное жильё. Цену ниже рыночной хозяевам приходится снижать из-за падения покупательской активности. Особенно это актуально в период кризиса. Но среди объявлений легко наткнуться на благополучные квартиры с подозрительно высокой скидкой…

Какая скидка должна насторожить?

«Подозрительная» скидка — это 15—25% от рыночной стоимости. Сравнивайте со стоимостью недвижимости в том же сегменте и районе. Но некоторые риелторы полагают, что 10% скидки достаточно, чтобы попытаться скрыть серьёзные проблемы.

К примеру, квартиры в одном районе стоят в среднем 7 млн рублей. Если вы встречаете ценники 6,9 или 6,8 млн рублей — не страшно. Квартира, которую пытаются реализовать за 6 млн и дешевле должна вызывать вопросы. Разницу хорошо видно, когда вы пользуетесь сайтами-агрегаторами для поиска жилья. Если вы смотрите объявление о продаже в базе, например, Cian, «Яндекс.Недвижимость» или Avito, обращайте внимание на дату создания. Квартира с хорошим дисконтом, но объявление давно висит в базе? Скорее всего, с объектом есть проблемы. Подробнее о грамотном поиске недвижимости в интернете читайте в материале «Выберу.ру» «Диалог о жилье».

Почему квартиру никто не покупает?

Если у объекта серьёзная скидка, больше полумиллиона или миллион, скорее всего, есть проблемы с документами. В первую очередь дисконт «вешают» на квартиры, которые находятся в залоге у банка. Предыдущий владелец не смогу выплатить ипотеку, кредитор изъял залог и выставил объект на продажу.

Другая проблема — невыписанные жильцы. Новому хозяину придётся «выселять» граждан через суд, и это не всегда возможно. Тем более, если в квартире прописан несовершеннолетний. Управляющий партнёр компании «Метриум» Мария Литинецкая рассказала РБК, что на рынке существует некий бизнес. Человек покупает недвижимость с дисконтом до 30%, выселяет жильцов и продаёт недвижимость по рыночной цене.

Осторожнее нужно быть с квартирой, которую купили с использованием материнского капитала. По закону всем членам семьи в такой квартире должны выделить доли. Особенно строги органы опеки, если продается квартира, в которой прописаны несовершеннолетние. Если прежние собственники продадут жильё с нарушениями, новый владелец может легко лишиться квартиры.

Тяжкое судебное бремя

Вторичное жильё кажется более надёжным, чем новостройка. Но так не всегда. В группу риска входит недвижимость, которую пытаются продать наследники, чтобы избежать разбирательств с другими членами семьи. С недовольными родственниками разбираться придётся вам.

Если владелец — неблагополучный, имеет алкогольную или наркотическую зависимость, находится под наблюдением судебных приставов из-за долгов, он может быть на грани банкротства. Опасность таких квартир в том, что сделку могут расторгнуть и новый владелец рискует потерять не только жильё, но и деньги. К примеру: у хозяина крупные долги перед банком. Когда против собственника начнут процедуру банкротства, договор купли-продажи посчитают недействительным из-за низкой стоимости в ущерб кредитору.

Утром деньги, вечером — ключи

Мошенничество на рынке недвижимости никто не отменял. Главная уловка — поддельные документы. Покупателя должно насторожить поведение продавца. Если «собственник» торопится, не желает обращаться к риелторам или в агентство недвижимости, от сделки лучше отказаться.

«Вы у меня сегодня не единственные, ещё 10 человек придут смотреть».

Когда дисконт можно оправдать?

Большая часть владельцев столичной недвижимости завышают цены в разы, это не тайна. Поэтому цена в объявлении, которая кажется вам подозрительно низкой, может быть… адекватной. Такие квартиры стоят дешевле не потому, что собственник что-то скрывает. Просто квартира действительно столько стоит, и хозяин не хочет делать наценку.

Дело в расположении

Недостатки не в квартире — недвижимость в хорошем состоянии, документы в порядке. Но жильё проигрывает по местоположению: рядом ТЭЦ, линии электропередач, нет дворовой парковки. Окна выходят на шумную магистраль или находятся на первой линии рядом с трассой. В подъезде давно не делали капитальный ремонт, соседи активно друг друга не любят. Собственники понимают это и делают скидку 5—15%. Хотя в другом районе эту же квартиру продали бы по рыночной цене.

Риелторское агентство «БЕСТ-Новострой» составило анти-рейтинг скидочных факторов:

1. Продажа квартир по доверенности или сомнительным документам.
2. Квартира находится в залоге у банка.
3. Расположение квартиры.
4. Плохое состояние дома и жилплощади.
5. Неблагополучные соседи.

Сильнее сказываются на цене неочевидные факторы. Если плохой район, тюрьма, завод или разруха в подъезде сразу бросаются в глаза, то бумаги нелегко проверить на месте. Агенты по недвижимости советуют отказываться от подозрительно дешевых вариантов, если вы покупаете жильё самостоятельно. Но лучше воспользоваться помощью профессионалов, которые досконально изучат документы.