Приходит осень, люди головы теряют, средняя температура тает, и всем не до сна. Пусть на первый взнос и не хватает, это время я называю «всё равно хочу ипотеку». Да, всё подорожало, но к концу года, когда застройщики завалят рынок предновогодними скидками, я, наверное, решусь подать заявку. Но как к этому моменту изменится ипотечный рынок?
Пролетел жёлтый лист по бульварам Москвы
Помните песню Далиды: C'est étrange, je ne sais pas ce qui m’arrive ce soir… Напою: «Пароли, пароли, пароли…». Мы сегодня поговорим почти о том же – обсудим высказанные экспертами мнения и прогнозы о том, как будет развиваться ипотечный рынок и как эти тенденции успеют изменить ситуацию за ближайшие четыре месяца. Итак, прогнозы, прогнозы, прогнозы.
Тезис первый. Ипотечный мир перевернулся. Старая «субсидируемая госипотека» («Госпрограмма-2020», ставка 6,5% и потолок кредита в 12 млн. рублей) превратилась в оскорбительный вариант для жителей городов-миллионников (потолок в 3 млн. рублей). И что теперь, я нищеброд, по госпродукту могу себе позволить только студию на выселках? В общем, не вдаваясь в детали, этот продукт потерял актуальность.
Но главное даже не в предельном потолке кредита, а в том, что государство принципиально пересмотрело подходы. Пресловутая «субсидируемая госипотека» была нацелена не на то, чтобы «подкормить» заемщиков, а на то, чтобы поддержать застройщиков. К концу программы даже в Минстрое никто из чиновников особо это не скрывал.
Но вот сегодня главной становится «детская» ипотека. И здесь уже застройщик – побоку. Теперь деньги тратятся на лояльность граждан, а не строительных компаний. Вы, конечно, поняли, что я о законодательном распространении с 1 июля «семейной ипотеки» на первого родившегося с 1 января 2018 года ребенка. И ставки здесь – просто мечта. Не верите, сами посмотрите в соответствующем разделе нашего портала.
Дни, когда горят костры рябин
Действительно, «семейная» или, если хотите, «детская» ипотека, как бывший аутсайдер на скачках, рвёт повестку дня.
Ещё более оптимистичен зампред правления «Абсолют Банка» Антон Павлов:
Семейная ипотека в нашем портфеле сейчас составляет 10%. Благодаря новым условиям этой льготной госпрограммы мы ожидаем, что её доля вырастет до 15% к концу следующего года
Правда, не помешает вспомнить, что бывшая в аутсайдерах «семейная ипотека» одобрялась банками хуже среднего. Не любили её ни фронт-офис, ни скоринговые отделы банков. Мало ли, окредитованная мамаша при серьёзной просрочке начнёт истерить.
Теперь, с ярлыком флагманского продукта, эта угроза осталась в прошлом.
Зато на рынок начало давить общее пессимистическое настроение банков. И доля одобряемых ипотечных заявок в целом стала снижаться. Шутка ли, в Национальном бюро кредитных историй долю одобренных заявок сегодня оценивают в 63,7%, в то время как год назад она равнялась 70,1%. Поэтому будущему заёмщику было бы небесполезно понимать, как эта доля станет чувствовать себя ближе к Новому году.
Переведём на общечеловеческий язык. Пока снижать планку по одобрениям ещё сильнее банки не спешат. Если не произойдет какой-нибудь форс-мажор или не ударит ещё больнее инфляция без роста средних доходов.
Но если снижение и будет, то незначительное. Позади Первопрестольная, отступать кредиторам почти некуда.
Я календарь переверну — и снова
А под занавес прозвучит ответ на самый болезненный вопрос: что будет в канун Нового года со ставками на обычную, несубсидируемую, самую человеческую из человечных ипотек?
Руководитель «Росбанк Дом» Денис Ковалев предполагает:
Очевидно, что ставка будет повышаться вслед за увеличением стоимости фондирования. При этом на динамику окажут влияние несколько факторов: прежде всего, движение ключевой ставки, а также высокая конкуренция на рынке ипотечного кредитования. Увеличение ключевой ставки приведет к росту ипотечных ставок на первичном и вторичном рынках недвижимости. Если к концу 2021 года ЦБ повысит ставку до 7% или выше, мы прогнозируем рост средней несубсидируемой ставки по ипотечным кредитам и расширение коридора ставок до значений 9-9,7%. Дополнительным фактором роста средней ставки может стать ужесточение требований ЦБ по условиям выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом
Проще говоря – вполне можно ожидать 9,5%.
