Стоит ли инвестировать в парковочные места и какую доходность может получить инвестор

У инвесторов в новостройки открылось второе дыхание. В их поле зрения всё чаще попадают парковочные места. Цены на них растут, интерес очевиден — но у этого рынка своя специфика, которую стоит понимать, прежде чем принимать решение о покупке. Разбираемся, насколько оправданы инвестиции в машиноместа.

^{Машино-места растут в цене быстрее квартир. Фото: mafnific.com}

Инвестиции в машино-места: как это устроено

В современных новостройках застройщики продают парковочные места отдельно от квартир. Это самостоятельный объект недвижимости. Оформляют его так же, как жильё: покупатель заключает договор долевого участия на конкретное место в паркинге. Когда дом сдают, новый владелец регистрирует право собственности в Росреестре и получает выписку из ЕГРН.

Какую доходность приносят машино-места

Многих интересует, какая доходность у парковочных мест в разных городах России. Средний доход от аренды в регионах — 6–7% годовых, в Москве из-за более высокой цены лота он опускается до 4–5% без учёта налогов. Но многое зависит от времени покупки. Тот, кто заходил в проект несколько лет назад, сегодня получает ощутимо больше.

По данным консалтинговой компании Ricci, в мае средняя стоимость машино-места в новостройках «старой» Москвы достигла 5,4 млн рублей — на 46% выше, чем в 2023 году. Для сравнения: квартиры в том же сегменте за год подорожали лишь на 22%. Цена парковочных мест росла почти вдвое быстрее жилья. Это подтверждает выгодность машино-места как инвестиции на долгосрок.

Почему парковки дорожают быстрее квартир

Аналитики выделяют пять причин, по которым машино-место как инвестиция становится все более востребованным:

• Растёт себестоимость строительства. Дорожают материалы, рабочие руки и, главное, проектное финансирование — ключевая ставка остаётся высокой.
• Сжимается предложение. На рынке Москвы сейчас выставлено всего 3,2 тыс. лотов — на 44% меньше, чем в мае 2023 года. Застройщики запускают на 28% меньше новых проектов, а в отдельных сегментах падение обвальное: комфорт-класс потерял 33% предложения, бизнес-класс — 60%.
• Меняется структура экспозиции. В премиум-сегменте объём предложения, наоборот, вырос втрое, что сдвигает среднюю цену вверх.
• Усложняются сами объекты. Появляются увеличенные места, встроенные зарядки для электромобилей — дополнительные опции повышают ценник.
• Дефицит подогревает изменение закона. С конца 2024 года норматив сократили с 350 до 257 мест на 1000 квартир. Одновременно власти расширяют зоны платного паркинга и поднимают тарифы, а это увеличивает спрос на частные машино-места.

Плюсы и минусы: стоит ли вкладываться

Рассматривая инвестиции в машино-место, плюсы и минусы стоит взвешивать исходя из ваших финансовых целей.

Инвестиция в машино-место оправдана, если:

• вы играете вдолгую и вашей целью является перепродажа машино-места в новостройке через несколько лет. Рост цены перекрывает инфляцию и расходы на кредит — столичная динамика это подтверждает;
• выбираете локацию с гарантированным дефицитом. Лучше всего подойдут места в жилых комплексах бизнес- и премиум-класса с активным заселением;
• готовы оформить ИП или самозанятость и включить сопутствующие расходы в налоговую базу.

Вкладывать в парковочные места рекомендуют многие аналитики, в том числе специалисты «Мир квартир». 

Инвестиция не оправдана, если:

• вы хотите жить на арендный поток. Цены на лоты выросли, и хотя аренда приносит чуть больше, чем сдача квартиры, стабильного пассивного дохода не получишь. Задаваясь вопросом, выгодно ли покупать парковочное место для сдачи в аренду, помните про простои и риск неплатежей. Те же деньги, вложенные в облигации или дивидендные акции, принесут больше доходаи меньше хлопот;
• объект расположен в ЖК комфорт-класса на окраине. Спрос на аренду там низкий, а перепродать машино-место быстро будет сложно. Квартиры в таких комплексах обычно покупают молодые семьи с ипотекой, и лишних денег на парковку у них зачастую нет;
• вы не готовы нести расходы на содержание. Ежемесячные платежи управляющей компании могут съедать 5–10% арендной платы.

Парковочное место сегодня — скорее инструмент, чтобы сохранить и приумножить капитал за счёт роста цены, а не источник стабильной ренты. Чтобы понять, что выгоднее — квартира или машино-место для инвестиций, нужно учитывать порог входа и ликвидность объекта. При грамотном выборе жилого комплекса парковочное место может обогнать по доходности квартиру. При этом большую часть дохода вы получаете за счёт роста стоимости. Жить только с доходов от аренды парковочного места не выйдет. В этом актив проигрывает акциям, облигациям, фондам денежного рынка.