Денег от обмена квартир может и не прибавиться, а вопрос с налогом всё равно возникнет. Особенно если жильё, которое вы получили, по документам стоит дороже прежнего. В Госдуме одобрили новую формулу расчёта НДФЛ для таких сделок. В ней предлагают учитывать стоимость обеих квартир и доплату, но к самому проекту уже появились вопросы.
Обменяли квартиру — получили налог? Правила расчёта НДФЛ хотят изменить. Фото: нейросеть
15 октября Госдума приняла в первом чтении законопроект № 1272209−8 о налогообложении при обмене недвижимости, сообщает «Интерфакс». Поправки касаются сделок между гражданами, которые не связаны с предпринимательством.
Как предлагают считать доход
По проекту нужно будет сравнить кадастровую стоимость полученной и переданной недвижимости. Это стоимость по государственной оценке, которая внесена в ЕГРН. Она может отличаться от цены, о которой договорились собственники.
Если при обмене предусмотрена доплата, её тоже учтут:
- полученную доплату прибавят к стоимости приобретённого жилья;
- уплаченную доплату вычтут вместе со стоимостью переданного объекта.
Таким образом, формула будет выглядеть так:
Доход от обмена = стоимость полученного жилья + полученная доплата − стоимость переданного жилья − уплаченная доплата.
Если сведений о кадастровой стоимости нет, проект предусматривает использование рыночной.
Допустим, кадастровая стоимость вашей квартиры — 6 млн рублей. Вы меняете её на другую, стоимостью 8 млн рублей, и доплачиваете 2 млн рублей. По предложенной формуле получится:
8 млн − 6 млн − 2 млн = 0 рублей.
Дохода для расчёта НДФЛ в таком примере не возникает.
Если за ту же квартиру доплатить 1 млн рублей, результат будет другим:
8 млн − 6 млн − 1 млн = 1 млн рублей.
Это расчёт дохода по предлагаемой формуле. Он ещё не означает, что каждому участнику такой сделки обязательно начислят налог: вопросы освобождения от НДФЛ и применения вычетов депутаты потребовали уточнить ко второму чтению.
Почему правила решили изменить
Поводом стало постановление Конституционного суда от 15 января 2026 года. Суд указал на проблему: существующие нормы допускают произвольный расчёт налога при обмене недвижимости. НДФЛ должен учитывать реальную экономическую выгоду человека.
При равноценном обмене собственники могут вообще не передавать друг другу деньги. Поэтому автоматически считать такую сделку по правилам обычной продажи неправильно.
Что ещё могут поменять
В нынешней версии проекта формула учитывает любое превышение кадастровой стоимости полученного объекта над переданным с учётом доплаты. Первый зампред комитета Госдумы по бюджету и налогам Ольга Ануфриева обратила внимание, что Конституционный суд говорил о существенной разнице. Комитет предложил обсудить порог в 20%.
Также депутаты потребовали уточнить, как сохранят право на вычеты и освобождение от налога после минимального срока владения. Отдельный вопрос — расчёт НДФЛ при последующей продаже полученной квартиры.
Когда заработают изменения
В проекте предусмотрено вступление поправок в силу с 1 января 2027 года. Однако пока документ прошёл только первое чтение. Впереди доработка, ещё два чтения, рассмотрение Советом Федерации и подпись президента. Окончательная формула и условия её применения могут измениться.
Поделитесь своим мнением: