Можно ли вернуть квартиру продавцу

Анастасия Тарасова
Анастасия Тарасова Анастасия Тарасова
996
Специализация: экономика, социальные льготы, налоги, пенсии.
Задать вопрос
12 минут чтения
0
0
985
Комментировать

Обычно купленный в магазине товар можно вернуть, если он вам не очень нравится или оказался некачественным. Квартира -— тот же самый товар, только большой и дорогой. Можно ли с жильём поступить как с сапогами: вернуть продавцу. Ведь иногда после покупки выясняется, что под обоями плесень, трубы гудят, на кухне живут тараканы, а в соседней квартире -— маргиналы.

Если коротко, то отменить сделку купли-продажи недвижимости и вернуть квартиру продавцу можно. Это подтверждает решение Верховного суда и российское законодательство.

Однако дьявол, как говорится, в деталях. Если квартира вам не понравилась и вы вознамерились её вернуть, то придётся повозиться, а ещё пройти несколько кругов судебных разбирательств.

Что делать, если квартира не нравится? Фото: Freepik

Что говорит закон о возврате купленной квартиры

В ч.1 ст. 469 Гражданского кодекса сказано, что продавец обязан передать покупателю товар, который соответствует качеству, указанному в договоре. В ч.2 этой же статьи говорится, что если качество товара в договоре не указано, то он должен быть пригоден для предназначенных целей.

Хорошо, если во время сделки вы позаботились о формулировках в договоре и описали состояние коммуникаций, стен и прочего. А ещё добавили пункт, что продавец несёт ответственность, если скроет недостатки квартиры.

Если же вы этого не сделали, то придётся пользоваться частью второй ст. 469 Гражданского кодекса. Мы уже упомянули, что товар должен соответствовать целям, для которых предназначен. Квартира в большинстве случаев приобретается, чтобы в ней жить. То есть если в квартире жить невозможно, то можно оспаривать сделку, напирая на положения ГК РФ.

Чтобы оценить качество квартиры, можете воспользоваться «Положением о признании помещения жилым помещением», где сказано:

  1. Несущие конструкции должны быть без повреждений, разрушений и трещин.
  2. В квартире должны быть свет, вода (горяча и холодная), отопление, газ.
  3. Воздух из одной квартиры не должен попадать через вентиляцию в другую квартиру.
  4. В квартире должен быть допустимый уровень шума и вибрации.

Это лишь скромный примерный перечень того, что содержит документ. Выходит, что если вы заметили трещину в стене, выяснилось, что отопление не работает, в квартире слишком шумно и пахнет сигаретами из соседней квартиры, то можно заявлять в суде, что квартира непригодна для жилья и требовать, чтобы продавец вернул деньги.

Верховный суд это доказывает, говоря, что если в квартире обнаружены неустранимые недостатки, которые препятствуют его использованию, то покупатель может отказаться от сделки.

Нам важно сделать два вывода относительно возврата квартиры продавцу:

  1. Недостатки мешают использовать квартиру по назначению.
  2. Устранить недостатки невозможно.

Например, невозможно устранить строительный недостаток из-за которого запахи из чужой квартиры перетекают в вашу. Зато вывести плесень и тараканов можно.

Если не хватает каких-либо коммунальных услуг, то этот недостаток тоже не могут признать существенным, если подачу воды, газа, света можно восстановить. Например, свет отключили за неуплату.

В теории вернуть деньги за квартиру можно. Однако это сложно.

Алексей Лякин
Алексей Лякин
Директор агентства «Дорогая, я дома»
Комментарий эксперта:
Практика показывает, что расторгнуть сделку практически невозможно. Чаще всего возможно лишь соразмерное уменьшение цены, и только в случае обнаружения существенных недостатков. Такое решение может быть принято как в досудебном, так и в судебном порядке

Обратимся к Гражданскому кодексу. В п. 1 ст. 475 говорится, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, то покупатель вправе требовать:

  • соразмерно уменьшить покупную стоимость;
  • устранить недостатки;
  • возместить расходы на устранение недостатков.

Обычно покупатели выбирают что-то из этих вариантов. Например, если вы вселились в новую квартиру, стали делать ремонт, а под обоями плесень, то вправе требовать, чтобы продавец вернул вам часть уплаченных денег, сам провёл работы по борьбе с плесенью или оплатил их.

Первым делом нужно договариваться мирным путём: связаться с продавцом, описать проблему и вместе придумать, что делать дальше. Этот метод работает, потому что не каждый продавец знает о всех недостатках квартиры, потому что не живёт там или просто не замечает то, что скрыто отделкой.

Алексей Лякин
Алексей Лякин
Директор агентства «Дорогая, я дома»
Комментарий эксперта:
В одном из случаев, с которыми мы сталкивались, сделка по квартире была почти завершена, но частичный расчёт ещё не произведён из-за ожидания субсидии. После передачи квартиры выяснилось, что в одной из комнат находился труп бывшего владельца, который пролежал там несколько дней. Покупатели, обнаружив это во время ремонта, потребовали скидку на 200—300 тысяч рублей из-за необходимости полной замены пола. Продавец согласился на снижение цены, чтобы ускорить процесс получения субсидии

Если продавец отказывается устранять недостатки или выплачивать компенсацию, то придётся идти в суд. В нему придётся подготовиться:

  1. Наличие недостатков и расчёт расходов на то, чтобы их устранить, нужно зафиксировать документально с привлечением экспертов.
  2. Продавца нужно уведомить о том, что в квартире обнаружились недостатки. Направьте ему претензию в письменном виде. Устные разговоры не будут доказательствами в суде. Переписка часто признаётся как доказательство, поэтому диалоги в соцсетях и мессенджерах тоже можно будет приобщить к делу.

Важный этап в покупке квартиры — осмотр и подписание акта приёма-передачи.

Наталия Борзенкова
Наталия Борзенкова
Руководитель офисов «Митино» и «Крылатское» ИНКОМ-Недвижимость.
Комментарий эксперта:
Важно, на каком этапе обнаружены недостатки. Если при подписании акта приема-передачи, то будет верно акт не подписывать, а дождаться компенсации. Причем лучше все претензии оформлять в письменном виде. Если же проблема обнаружена после подписания акта, то будет сложнее, но осуществить попытку все-таки стоит. Иногда собственники вынуждены оперативно продавать купленную квартиру, так как крайне не удовлетворены ее качеством после приобретения. А вот отменить сделку будет невозможно. Только через суд, что крайне маловероятно
Алексей Лякин
Алексей Лякин
Директор агентства «Дорогая, я дома»
Комментарий эксперта:
Важно помнить, что в договорах купли-продажи зачастую указывается, что объект недвижимости осмотрен, и у покупателя нет замечаний. Этот пункт может усложнить требование о снижении цены, если не речь идёт о скрытых недостатках, невозможных к обнаружению визуально
Елена Мищенко
Елена Мищенко
Руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»
Комментарий эксперта:
С недостатками, которые не видно невооруженным глазом, ситуация другая. Например, к скрытым нюансам относятся плесень за обоями или тараканы, о которых до покупки собственник не упомянул. Однако, чтобы потребовать от бывшего владельца квартиры отмены сделки или возмещения части стоимости для решения вопроса, необходимы официальные доказательства. В частности, нужно выяснить, обращался ли ранее собственник в управляющую компанию, службу дезинсекции или любою другую организацию, где он заявлял о проблеме. Если получить такое подтверждение, то вопрос с подобными недостатками квартиры можно решить через суд

В суд можно обратиться, если квартира не соответствует качеству, которое указано в договоре купли-продажи, строительным нормам или санитарным нормам.

Например, жаловаться на криво приклеенные обои не стоит, если вам в ДКП не обещали особый ремонт с профессиональным покрытием стен. Зато тараканы, плесень, неработающее отопление — повод для жалоб.

Плохую квартиру можно вернуть. Фото: Freepik

По п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они возникли до передачи товара или по причинам, которые действовали до того момента.

Например, если вы решили сделать ремонт через год после покупки и обнаружили плесень, вам сложно будет доказать, что она выросла при старых хозяевах. А вот насквозь ржавую трубу можно приписать продавцу. Опять же не стоит опираться на школьные знания по биологии и химии. Нужно провести профессиональную экспертизу, получить заключение, где будет сказано, как давно возникли недостатки. Как мы знаем, суд верит документам, а не словам и догадкам.

Павел Луценко
Павел Луценко
Генеральный директор федерального портала «Мир Квартир»
Комментарий эксперта:
Недостатки, которые не всегда можно увидеть невооруженным глазом или обнаружить их при просмотре квартиры, называются скрытыми недостатками или скрытыми дефектами. Например, плесень, закрытая гипсокартоном, дыры в перекрытиях, закрытые потолочными и напольными покрытиями, текущая канализация, протекающие или неработающие приборы отопления, негерметичные окна и т. д.
В этом случае покупатель имеет право предъявлять претензии продавцу. Как правило, при этом почти всегда приходится обращаться в суд, если приобретатель дефектной недвижимости намерен идти до конца. Однако подать в суд – не значит его выиграть. Судья будет обращать внимание на множество факторов.
Во-первых, покупатель должен доказать, что недостатки, которые он нашел, были действительно скрытыми, и он не мог при осмотре квартиры их обнаружить. Во-вторых, они должны быть действительно серьезными, препятствующими проживанию. Недостатки должны быть зафиксированы покупателем и подтверждены независимой экспертизой. В-третьих, он должен доказать, что недостатки не появились уже после сделки. И в-четвертых, что продавец о них знал и заведомо обманул покупателя.
Решение суда будет зависеть от множества нюансов, качества работы адвокатов и от самого судьи. Так, ржавые трубы можно счесть скрытым недостатком, но ведь покупатель знал, например, что дом старый, и мог навести справки, когда проходил последний капремонт. В этом случае судья вряд ли вынесет решение в его пользу. Реальнее выиграть суд, если в квартире не работает система отопления и по этой причине в ней невозможно жить, или сильно протекает крыша, и ее невозможно починить силами управляющей компании. Слабый напор воды или негерметичные окна – это, с точки зрения суда, скорее всего будет расценено как «дело вкуса»: один в такой квартире жить может, а для другого это недостаток. Все, что может быть отнесено к такой «вкусовщине», «протащить» в суде сложно

Продавец не оставил в квартире обещанную мебель и технику 

Вторичное жильё часто покупают потому что туда можно вселиться сразу после покупки и не тратиться на ремонт, мебель и бытовую технику. Продавцы тоже готовы оставить кухонный гарнитур, встраиваемую технику, шкафы, диваны, чтобы не перевозить всё это в новое жильё.

Однако «обещать — не значит жениться». Бывает, что продавец обещал оставить в квартире всё необходимое, а по итогу вывез даже напольное покрытие и ванну.

Специалисты советуют правильно составлять документы, чтобы уберечь себя от неожиданностей.

Анастасия Ромашова
Анастасия Ромашова
Старший юрисконсульт, МИЭЛЬ «Измайловский»
Комментарий эксперта:
Ещё на этапе внесения аванса нужно делать опись имущества, которое остается в квартире. Мы рекомендуем делать не просто опись, а фото опись. На фото можно прямо крестиками пометить, что вывозится, а что остается. Если сделать просто опись, то, к примеру, потом не получится доказать, что «кухонный гарнитур» стоимостью 1 млн рублей не поменяли на гарнитур с «Авито», купленный в черную пятницу со скидкой. То же самое с бытовой техникой, чтобы, скажем стиральная машина BOSH модели 2023 года не превратилась в модель 2003 года. Такая опись может отбить охоту у продавца что-то потом вывозить или менять. Очевидно, что, если покупатель с такими доказательствами пойдет в суд, он его выиграет
Алексей Лякин
Алексей Лякин
Директор агентства «Дорогая, я дома»
Комментарий эксперта:
При продаже квартиры, если продавец обещает оставить мебель и бытовую технику, важно фиксировать это в документах. Эти условия должны быть отражены либо в соглашении об авансе, либо в предварительном договоре. Мы обычно фиксируем это и в предварительном договоре, и в соглашении о задатке, уточняя, что определённая мебель и техника останутся в квартире. Мы прописываем их перечень и даже включаем ссылку на фотографии этих предметов, опубликованные в интернете, например, на Циане или Авито, для подтверждения их наличия на момент подписания соглашения
Валерий Летенков
Валерий Летенков
Генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы»
Комментарий эксперта:
При обнаружении, что в квартире отсутствуют двери или иные важные элементы, которые были присутствующими во время осмотра и торгов, первым шагом является попытка решить вопрос мирным путём. Это может включать требование компенсации или возврата некоторой части уплаченных средств. Если договорённость достичь не удаётся, следующим шагом может быть обращение в суд. Однако, важно отметить, что если состояние квартиры и наличие в ней определённого имущества (например, мебели или техники) не были должным образом зафиксированы в документах, подписанных обеими сторонами, то это может усложнить процесс доказывания ваших прав. Поэтому всегда рекомендуется тщательно вести документооборот и фиксировать все договорённости в письменной форме

Итак, если вы надеетесь, что продавец вам оставить в квартире мебель и бытовую технику, то:

  1. Фиксируйте перечень в документах, причём желательно прикладывать фотографии, чтобы не было подмены.
  2. Если даже опись имущества не остановила продавца и он всё вывез, то договаривайтесь мирно: пусть он выплатит компенсацию или вернёт вещи. Лучше направить просьбу письменно.
  3. Когда мирно договориться не получилось, идите в суд.

Соседями оказалась маргинальные личности

Покупатели часто интересуются у продавцов, кто живёт по соседству, нет ли среди них алкоголиков, шумных студентов, постоянных пациентов психоневрологического диспансера с сезонными обострениями.

Ни один продавец вам не скажет: «совсем замучился с этими соседями». Но что делать, если соседи на деле оказались проблемными, а для вас принципиальна чистота и тишина? Можно ли отказаться от квартиры, если соседи оказались не очень хорошими?

Валерий Летенков
Валерий Летенков
Генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы»
Комментарий эксперта:
Если вы обнаружили, что продавец обманул вас, уверяя, что соседи тихие и положительные, а на самом деле за стенкой живут шумные и проблемные люди, и этот факт является для вас принципиально важным, решение вопроса может быть сложным. Для начала, если вы хотите отменить сделку на этом основании, необходимо доказать, что бывший собственник действительно делал такие заявления о соседях. Если у вас нет таких доказательств, то формально продавец не нарушил условия сделки. Также стоит учитывать, что понятие «проблемных соседей» может быть весьма субъективным. Наличие таких соседей обычно проявляется в общих пространствах дома, например, в подъезде или на лестничной клетке. Если при осмотре квартиры вы не обращали внимания на эти аспекты, это может рассматриваться как упущение со стороны покупателя. Кроме того, наличие шумных или проблемных соседей может негативно сказаться на комфорте проживания и безопасности в квартире, однако я не знаю о прецедентах, когда сделка отменялась исключительно по причине наличия таких соседей. В большинстве случаев это не считается достаточным основанием для аннулирования сделки по покупке квартиры
Алексей Лякин
Алексей Лякин
Директор агентства «Дорогая, я дома»
Комментарий эксперта:
Если продавец обманул, утверждая, что соседи тихие и положительные, а на деле они оказались шумными, с этим, к сожалению, мало что можно сделать. В судебной практике редко встречаются случаи, когда суд признаёт такое обстоятельство существенным недостатком, достаточным для изменения условий сделки. В результате вероятность снижения цены или получения компенсации в связи с таким обманом очень низкая, не говоря уже о возможности расторжения договора
Елена Мищенко
Елена Мищенко
Руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»
Комментарий эксперта:
Даже если продавец говорил, что соседи в доме порядочные и тихие, а после заезда в квартиру новый владелец понял, что это совсем не так, то предъявить какие-либо претензии бывшему собственнику нельзя. Во-первых, продавец мог долгое время сдавать квартиру в аренду, и не знать, как изменился контингент за время его отсутствия. Во-вторых, шумные соседи могут появиться и в любой момент во время или после покупки, и повлиять на это никак нельзя. Если соседи доставляют излишний дискомфорт, совершают административные правонарушения, единственным решением будет обратиться к участковому

Как покупать вторичку, чтобы избежать неприятных неожиданностей

Советы экспертов, как покупать вторичку:

  1. Сходите на осмотр квартиры несколько раз в разное время суток.
  2. Поговорите с соседями, которые живут вокруг квартиры, которую вы присмотрели, с бабушками на лавочках и мамочками на площадке. Если в подъезде живёт дебошир, то все на него укажут. Если у самого дома есть недостатки, например, зимой холодно, а горячую воду отключают на 4 месяца, то вам тоже сообщат.
  3. Зайдите в чат дома или микрорайона. Обычно там все проблему наружу: плачут дети, подростки кричат под окнами, на общем балконе что-то жгут и т. д.
  4. Обойдите места общего пользования. Маргинальных личностей не спрячешь, поэтому следы их пребывания будут: исписанные стены, сожжённые кнопки лифта, мусор на лестничной площадке, чинарики и бутылки на общем балконе, дырявые двери с оторванными ручками, поломанные звонки, подозрительные пятна по углам.
  5. Внимательно осматривайте квартиру перед сделкой. Можно пригласить профессионала, который поможет составить заключение о качестве недвижимости.
  6. Не подписывайте акт приёма-передачи, без проверки квартиры.
  7. Максимально подробно составляйте договор.
  8. Составляйте опись имущества, которое вам обещали оставить.

Онлайн-заявка на кредит во все банки

Заполните заявку
Заполните онлайн-заявку и получите список предложений по вашим условиям