Договор дарения (дарственная): как оформить, сколько это стоит и можно ли оспорить сделку

Договор дарения (дарственная) — это письменное соглашение, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передаёт другой стороне (одаряемому) квартиру, долю в недвижимости, автомобиль, деньги или иное имущество, не требуя ничего взамен. В 2026 году все договоры дарения недвижимости между физическими лицами обязательно удостоверяются у нотариуса — без этого Росреестр не зарегистрирует переход права собственности. Дарственная вступает в силу сразу после регистрации в Росреестре, в отличие от завещания, которое действует только после смерти наследодателя. Близкие родственники (супруги, дети, родители, бабушки, дедушки, братья и сёстры) от уплаты НДФЛ при получении подарка освобождены; остальные платят налог 13% от кадастровой стоимости имущества. Оспорить договор дарения в суде можно лишь в исключительных случаях: если даритель был недееспособен, действовал под давлением или обманом, либо сделка прикрывает мошенничество

^{Чтобы что-то подарить, необязательно заключать письменный договор. Фото: нейросеть}

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передаёт или обещает передать другой стороне (одаряемому) вещь либо имущественное право. Главное слово здесь — безвозмездно. Вы отдаёте подарок и не можете требовать ничего взамен: ни денег, ни услуг, ни условий вроде «подарю квартиру, если будешь ухаживать». 

Договор дарения и дарственная: в чём разница

«Договор дарения» и «дарственная» — это одно и то же. «Дарственная» — это разговорное, короткое название. Как «телевизор» и «ящик» — суть одна. Если услышали «оформить дарственную» — значит, речь про договор дарения. 

Договор дарения и завещание: в чём разница

Дарение и завещание — разные документы. Главное отличие — факт перехода права собственности.

• При дарении право собственности получатель приобретает сразу. А квартиру так просто не передать: надо зарегистрировать право собственности. Только после регистрации вы станете полноправным хозяином подаренной квартиры.

Предположим, дедушка подарил внуку квартиру в 2025 году. Они заключили договор дарения. Его зарегистрировали в Росреестре. С этого момента внук стал собственником квартиры. 

• По завещанию квартира или другое имущество перейдёт в собственность наследников только после смерти того, кто завещал вам имущество. По закону вы не сможете принять наследство ранее чем через 6 месяцев и должны подать заявление на принятие наследства и оформление своих прав. 

Предположим, бабушка завещала внучке квартиру в 2019 году. 10 марта 2023 года она умерла. При этом внучка получила собственность только 10 сентября 2023 года, то есть через полгода после открытия наследства, которое следует в день смерти бабушки. 

Многие не знают, что выбрать: договор дарения или завещание. Зависит от ситуации.  Мы сравнили эти сделки:

Дарение подходит, если вы твёрдо решили передать имущество конкретному человеку сейчас. Завещание оставляет полный контроль над имуществом до конца жизни.

Письменная и устная форма договора дарения

Если вы дарите сразу, например, книгу, телефон, ноутбук, поездку на море, письменный договор оформлять не надо.

Но есть ситуации, когда без него не обойтись:

• если обещаете подарить в будущем, например, через месяц купите машину;

• если дарите недвижимость;

• если дарит юр. лицо и цена подарка выше 3 000 рублей.

Кто может подарить

• Дееспособные совершеннолетние — без ограничений.

• Несовершеннолетние от 14 до 18 лет — с письменного согласия родителей или опекунов.

• Малолетние до 14 лет и недееспособные — дарить за них могут только законные представители с разрешения органов опеки. Однако и здесь есть строгий запрет (о нём ниже).

Кому можно подарить

Одаряемым может быть любой человек: родственник, друг, коллега. Принять подарок также могут организации, государство или муниципалитет. Договор дарения квартиры между близкими родственниками оформляют чаще всего — так проще передать право собственности внутри семьи.

Что можно подарить

Подарить можно практически любое имущество, которое принадлежит вам:

• недвижимость (квартира, дом, земельный участок, гараж, доля в них);

• движимые вещи (автомобиль, ценные бумаги, деньги, бытовая техника);

• имущественное право (например, право требовать долг);

• денежные средства, в том числе в формате подарочной карты.

Дарение доли в квартире

Часто возникает вопрос, как правильно оформить договор дарения доли в жилой квартире, если объект находится в долевой собственности. Процедура аналогична дарению целого объекта.

Дарение доли в квартире имеет ряд строгих ограничений. Их важно знать, чтобы сделку потом не отменили. 

• Правило «6 квадратных метров». С 1 сентября 2022 года действует прямой запрет: нельзя подарить долю, если в результате на каждого владельца квартиры будет приходиться меньше 6 квадратных метров общей площади. Такие сделки считаются ничтожными. Однако закон делает исключения для некоторых ситуаций. Подарить долю размером меньше 6 квадратных метров всё же можно, если эта доля досталась человеку по наследству или в ходе приватизации, а также если она образовалась за счёт материнского капитала до 1 сентября 2022 года.

• Согласие супруга. Если доля в квартире куплена в браке на общие деньги, то для её дарения нужно нотариальное согласие второго супруга. Причём неважно, что в документах собственником указан только один из них — имущество всё равно считается общим. Без такого согласия сделку могут оспорить в суде.

Для доли работают те же правила, что и для целой квартиры. Это касается нотариального удостоверения договора и запретах по дарению по статье 575, которые мы раскрываем ниже. 

Кому и при каких условиях дарить запрещено

Статья 575 Гражданского кодекса оговаривает ряд ситуаций, когда  дарение запрещено:

• от имени детей до 14 лет или людей, которые не понимают значение своих действий (недееспособных);

• работникам медицинских, образовательных и социальных учреждений — от пациентов, учеников или их родственников. Здесь нужно быть внимательным, чтобы не получить уголовную ответственность;

• чиновникам и работникам ЦБ, если подарок дарят в связи с их работой;

• между коммерческими организациями.

Из этого правила есть исключение. Можно вручать «обычные подарки» стоимостью до 3 000 рублей. К таким относят цветы, конфеты, книги и всё, что принято в профессиональной среде.  

Если вы оформляете дарственную, но фактически передаёте деньги за квартиру, это мнимая сделка. Суд признает продажу договором дарения недействительной.

Дарственная на ребёнка

Подарить квартиру или другую ценную вещь ребёнку (до 18 лет) можно. Вот что надо знать:

• От имени маленького ребёнка (до 14 лет) договор подписывают его родители или опекуны. Сам ребёнок ничего не подписывает.

• Подросток (от 14 до 18 лет) подписывает договор сам, но с письменного согласия родителей. Согласие может быть в самом договоре или в отдельном документе. 

• Регистрация сделки проходит как обычно. Право собственности возникнет у ребёнка, но свободно продать квартиру до 18 лет ребёнок не сможет. Нужно будет разрешение органов опеки. Напоминаем, что перед регистрацией договор должен нотариально удостоверить нотариус. Вы можете и сами подать документы через МФЦ или напрямую в Росреестре.

Новые правила оформление дарения с 2026 года: что изменилось

Новые правила дарения квартир заработали с 2026 года. Договоры по дарению недвижимости в 2026 году между гражданами нужно обязательно удостоверять у нотариуса. МФЦ больше не примет документы, если договор не заверен нотариально. 

Это правило ввёл Федеральный закон № 459-ФЗ от 13.01.2025. Оно защищает граждан. Нотариус проверяет:

• законность сделки;

• дееспособность сторон;

• добровольность решения.

Риск мошенничества и последующего оспаривания сделки станет ниже.

^{Дарение недвижимости с 2026 года обязательно удостоверяют у нотариуса. Фото: нейросеть}

Пошаговая инструкция: как оформить дарственную на недвижимость в 2026 году

Перед тем как оформить в 2026 году дарственную на квартиру, посмотрите нашу инструкцию, как взаимодействовать с чиновниками. 

1. Подготовьте документы. Полный список мы собрали для вас в следующем разделе статьи. 

Важный нюанс сразу: если даритель в браке и имущество (даже доля в квартире) куплено в браке, для оформления договора дарения нужно нотариально удостоверенное согласие супруга.

2. Посетите нотариуса. Даритель и одаряемый приходят вместе. Важно заранее узнать, как правильно оформить договор дарения у нотариуса, чтобы визит прошёл быстро. Нотариус проверит документы, дееспособность, разъяснит последствия и удостоверит договор.

3. Подайте документы на регистрацию. Есть два способа:

• через нотариуса — он сам направит документы в Росреестр в электронном виде, регистрация займёт 1 рабочий день;

• самостоятельно через МФЦ — срок регистрации до 9 рабочих дней.

4. Получите выписку из ЕГРН. Она подтверждает право собственности одаряемого.

Какие документы нужны для оформления дарственной

Ниже представлен перечень того, какие документы будут нужны для оформления дарственной на квартиру:

• Паспорта дарителя и одаряемого.

• Правоустанавливающие документы на недвижимость.

• Выписка из ЕГРН об объекте.

• Нотариально удостоверенное согласие супруга дарителя (если имущество куплено в браке).

• Разрешение органов опеки (если сделкой затрагиваются интересы детей или недееспособных).

• Согласие залогодержателя (если недвижимость в ипотеке).

Что должно быть в договоре дарения и можно ли составить его самому?

Да, договор дарения можно написать самому, без юриста. Можно скачать образец договора дарения в интернете и подставить свои данные.

Главное — чтобы в нём были понятные простые вещи:

• Кто дарит (даритель) — полностью фамилия, имя, отчество, паспортные данные.

• Кому дарят (одаряемый) — тоже все данные.

• Что именно дарят — подробно опишите вещь. Если квартира — адрес, площадь, номер комнаты. Если машина — марка, год, номер кузова.

• Фраза «дарит безвозмездно» — то есть бесплатно, ничего взамен не требует.

• Дата и подпись.

Если дарите квартиру, договор проверит нотариус. Если он найдёт ошибки, он его исправит. Чтобы ничего не усложнять, можете использовать договор от нотариуса. За это, правда, придётся немного доплатить. 

Сколько стоит договор дарения

Многих интересует, сколько в итоге стоит дарственная на квартиру с учетом всех сопутствующих трат. Расходы складываются из двух частей: услуги нотариуса и госпошлина. 

Услуги нотариуса

Они включают нотариальный тариф и услуги правового и технического характера (УПТХ). 

• Нотариальный тариф. Это фиксированная сумма за само удостоверение договора. Размер тарифа зависит от того, кто и кому дарит квартиру, а также от ее стоимости. 

• Услуги правового и технического характера. По-другому их называют региональный тариф. Это оплата за дополнительные услуги, например, по составлению договора, консультациям, проверке документов. Сумма зависит от региона (региональный тариф), в среднем от 6 000 до 10 000 рублей —  конкретную сумму нужно смотреть на сайте региональной нотариальной палаты. Итоговая стоимость зависит от сложности договора, количества объектов недвижимости и других подобных нюансов. 

Расходы на оформление дарения (госпошлину и услуги нотариуса) обычно несет одаряемый — тот, кто получает подарок. 

Госпошлина

Право собственности нужно зарегистрировать. Для этого оплатите государственную пошлину за регистрацию дарения квартиры в Росреестре — 4 000 рублей для физического лица, если кадастровая стоимость квартиры ниже 20 млн рублей.

Если выше, Госпошлину считают как 0,02% от кадастровой стоимости. При этом максимум — не более 500 000 рублей. 

Если вам подарили земельный участок сельхозназначения, за регистрацию права госпошлина будет 700 рублей. Если регистрируете право на долю в праве собственности, госпошлина составит 200 рублей.  

Итоговая цена договора дарения на квартиру обычно составляет 25 000–30 000 рублей. 

Разберём пример. Максиму дедушка подарил квартиру в Бирюлёво, г. Москва. Это однушка в панельном доме с кадастровой стоимостью 7 млн рублей. 

• Госпошлина в этом случае составила 4000 рублей. 

• Региональный тариф в Москве за услуги правового и технического характера составляет 7000 рублей. 

• Федеральный тариф, учитывая кадастровую стоимость недвижимости 3000 рублей + 0,2% от стоимости, то есть 17 000 рублей. 

Итого общие расходы за оформление сделки составят 4000 рублей + 7000 рублей + 17 000 рублей = 28 000 рублей.  

^{Важно, чтобы одаряемый согласился принять подарок. Фото: нейросеть}

Налоги при дарении квартиры

Налог на доходы физических лиц платит тот, кто получил подарок. В 2026 году действует прогрессивная шкала налога: размер НДФЛ составит 13%, а если доходы одаряемого превышают 2,4 млн рублей в год, ставка будет 15%. Налог рассчитывается от кадастровой стоимости недвижимости. 

Дяди, тёти, племянники, двоюродные братья и сёстры, гражданские супруги в список близких родственников не входят. Они обязаны заплатить налог.

Отмена дарения

Обычно, если вы подарили квартиру, машину или другую ценную вещь, назад её забрать нельзя. Договор дарения окончательный. Но закон разрешает отменить дарение в нескольких случаях:

• Одаряемый покушается на жизнь дарителя или на жизнь его близких, либо умышленно причинил дарителю тяжёлые травмы. Подарок можно отменить через суд.

• Одаряемый плохо обращается с подарком — например, разгромил квартиру или разбил дорогую машину. Тогда можно отменить дарение через суд. Но здесь одаряемый должен будет доказать, что вещь имела для одаряемого большую неимущественную ценность. 

Например, это коллекция дорогих монет, которую он собирал всю жизнь, путешествуя по миру. Если получатель монет испортил их или потерял часть, одаряемый может попробовать отменить дарение через суд.  

• Финансовое состояние дарителя стало хуже — например, после дарения квартиры вы сами остались без жилья и денег, а одаряемый не помогает. Но вернуть подарок можно только через суд, и то, если получатель подарка его не продал. В любом случае вам понадобятся доказательства о критическом ухудшении жизненных условий.  

• Если одаряемый умер раньше дарителя и в договоре дарения было записано условие, что в этом случае дарение отменяется.

Для юридических лиц: фирма может отменить дарение за полгода до банкротства, если подарок был сделан за счёт будущих долгов.

Риски и как их избежать: можно ли оспорить дарственную

Многие задаются вопросом: можно ли в судебном порядке оспорить договор дарения? Да, это возможно. Но для этого в суд надо предоставить основания:

• даритель был недееспособен или не понимал значения своих действий;

• сделка совершена под влиянием обмана, насилия, угрозы или тяжёлых обстоятельств;

• дарение прикрывает попытку спрятать имущество от кредиторов или приставов;

• нарушена форма договора (например, нет нотариального удостоверения для недвижимости).

Разберём классический пример ситуации, когда договор дарения оспаривают в суде. 

Предположим, дедушка подарил внуку квартиру, но в договоре дарения оговорил, что сохраняет за собой право бессрочно проживать в этой квартире. Внук становится собственником, но через полгода выселяет деда, меняет замки или начинает чинить препятствия в пользовании жильём.

В этом случае условие о проживании не соблюдается – налицо ухудшение жизненных условий дарителя (дедушку лишили единственного жилья). Такое нарушение даёт дарителю право обратиться в суд с требованием об отмене дарения либо о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Судебная практика показывает: подобные иски часто удовлетворяют. Квартиру возвращают дарителю, а одаряемый теряет все права на недвижимость. 

Поэтому при дарении риски нужно прописывать максимально конкретно. Нужно включить в текст договора право на проживание. Указать, что это условие носит существенный характер и влечёт возврат квартиры, если его не будут соблюдать.

Ещё один пример — часто сделки оспаривают из-за того, даритель не понимал значения своих действий. Иногда под дарением прячется реальное мошенничество. Здесь надо учитывать чёткую грань.

• Если человек признан решением суда недееспособным (171 ГК), сделка будет недействительна с момента подписания. Доказывать ничего не нужно, достаточно предъявить судебное решение о недееспособности. Квартиру в таком случае вернут. 

• Если недееспособность не установлена, но в момент сделки было расстройство (ст. 177 ГК). Человек обычно дееспособен, но в критический момент (из-за стресса, болезни, возраста, временного помутнения) не мог понимать смысла своих действий. Здесь надо доказать в суде, что это было временное расстройство. Тогда суд применит последствия недействительности сделки по ст. 177 ГК РФ, то есть вернёт квартиру одаряемому.

Даритель не несёт никаких рисков по сделке, ведь он изначально ничего не получает по сделке. А вот одаряемый рискует попасть в ситуацию, описанную выше. 

Как снизить риски одаряемому:

• обязательно заверяйте договор у нотариуса;

• получите согласие супруга или супруги, если имущество куплено в браке;

• убедитесь, что у дарителя нет долгов, из-за которых сделку могут признать недействительной;

• при сомнениях в психическом здоровье дарителя получите медицинскую справку.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)