В начале 2020 года ставки по ипотеке и потребительским кредитам были ещё были высокими, а потом резко упали. Заёмщики, понабравшие займы в начале 2020 года оказались в невыгодном положении. Один из них обратился в редакцию «Выберу.ру» с просьбой посоветовать, стоит ли закрывать ипотеку и кредит новым потребительским займом по выгодной ставке?
Считается, что закрывать ипотеку потребительским кредитом — гиблое дело, потому что ставки намного выше. Это значит, что ежемесячный платёж будет непосильным. С другой стороны, если заменить ипотеку потребительским кредитом, то квартира выводится из-под залога банка. Но насколько выгодна такая рокировка?
Заёмщик оформил ипотеку на покупку новостройки под 9,2% годовых на сумму 918 814,21 рубля на 17 лет и потребительский кредит на 245 000 рублей под 14,99% годовых на пять лет.
Согласно калькулятору «Выберу.ру», ежемесячный платёж по ипотеке составлял 8 923 рубля, переплата — 902 439 рублей. Ежемесячный платёж и переплата по потребительскому кредиту — 5 827 и 104 599 рублей соответственно.
В итоге придётся пять лет платить каждый месяц по 15 750 рублей, оставшиеся 12 лет — по 8 923 рубля.
Поскольку с момента оформления кредитов прошло уже более полутора лет, то задолженность уменьшилась. Так, к 1 ноября 2021 года долг по ипотеке составлял 876 242 рубля, по потребительскому кредиту — 189 699 рублей. Общая сумма задолженности — 1 065 941 рубль.
Заёмщик жил бы и не тужил, поскольку он согласился на такие условия, но тут зарплатный банк предложил рефинансировать ипотеку и потребительский кредит по фиксированной ставке 7,99%. Причём привлекают не только проценты, но и срок кредита — семь лет. Но как подсчитать, насколько выгодна такая рокировка?
Чтобы подсчитать выгоду по деньгам, нужно сравнить две цифры — переплату по новому кредиту и общую сумму процентов, которую осталось заплатить по ипотеке и потребительскому кредиту.
К 1 ноября 2021 года заёмщик заплатил банку проценты по потребительскому кредиту на общую сумму 51 927 рублей. Учитывая, что переплата в целом составляет 104 882 рубля, то придётся отдать ещё 52 955 рублей.
104 882 — 51 927 = 52 955 рублей
По ипотеке банк уже получил проценты на сумму 151 657 рублей. Раз общая переплата составляет 902 439 рублей, то заёмщику придётся отдать ещё 750 782 рубля.
902 439 — 151 657 = 750 782 рубля
Суммируем задолженность по оставшимся процентам и получается 803 737 рублей.
Если оформить кредит на 1 065 941 рубль на семь лет под 7,99% годовых, то переплата составит 329 217 рублей. То есть почти в три раза меньше по сравнению с той переплатой, которую ещё предстоит отдать банку по действующим кредитам — 803 737 рублей. При этом срок кредита сокращается с 13,5 до семи лет. Платёж останется почти таким же, как сейчас, но не уменьшится со временем.
Помимо выгоды с точки зрения переплаты, такая рокировка хороша тем, что квартира выводится из-под залога. Заёмщик становится полноправным собственником жилья и, даже если будет задерживать платежи по кредитам (в жизни всякое бывает), банку будет сложнее отобрать квартиру.
Кроме того, заёмщику больше не нужно страховать недвижимость. Это обязательное условие любого ипотечного кредита.
Что же касается страхования жизни и здоровья, от него можно отказаться как в ипотечном, так и в потребительском кредите. Но это палка о двух концах. Отказ от страховки может привести к повышению процентной ставки. Иногда об этом написано в кредитном договоре, иногда — нет.
Отсутствие информации в договоре совсем не значит, что ставка не повысится при отказе от страхования. Нередко данный пункт выносится в дополнительное соглашение при заключении договора. Поэтому не стоит верить сотрудникам кредитной организации, которые заверяют, что банк не будет повышать проценты.
Между тем, потребительский кредит со страховкой по фиксированной ставке 7,99% обойдёт намного дороже, если судить по ежемесячному платежу.
То есть ежемесячный платёж вырастет на 4 тысячи рублей, за семь лет — это 336 тысяч рублей. Таким образом переплата по кредиту составит не 329 217, а 665 217 рублей. Тем самым, выгода в переплате будет минимальной и придётся платить каждый месяц больше.
Данный риск можно нивелировать, сразу отказавшись от страховки и других платных услуг. Одобрят по предлагаемой ставке — прекрасно, не одобрят — нет смысла горевать.
Ещё нужно обязательно учесть, что сейчас заёмщик платит по 15 750 рублей. Но так будет продолжаться 3,5 года, после платёж снизится до 8 923 рублей. При рефинансировании под 7,99% годовых придётся ежемесячно платить почти по 17 тысяч рублей в течение семи лет.
В целом, это вполне выгодная схема закрытия «дорогой» ипотеки при наличии потребительского кредита и без такового. Но она подойдёт только тем, кому осталось платить не так много — до 1,5 млн рублей. Если сумма задолженности больше, то ежемесячный платёж по новому кредиту станет непосильным. Также такой способ не подходит тем, кто уже сейчас отдаёт по кредитам более 50% доходов и не ожидает прибавку к зарплате. Не стоит забывать и о том, что далеко не каждый банк может сделать подобное предложение: обычно потребительские кредиты дороже любой ипотеки.