Рост цен на российском рынке недвижимости в 2021 году привлек к себе внимание многих людей с намерением инвестировать свой капитал в данную сферу. Имеет ли смысл сегодня вкладывать деньги в недвижимость и насколько это прибыльно – ответы в нашей статье.
Покупая недвижимость, люди преследуют различные цели. Например:
Рассмотрим покупку недвижимого имущества с точки зрения приумножения капитала.
Инвестиционная недвижимость – один из наиболее защищенных финансовых активов и хороший способ диверсификации портфеля инвестора. Люди покупают помещения, чтобы создать пассивный доход или заработать на перепродаже.
Изучим ключевые объекты недвижимости как доходного вложения денежных средств.
Инвестиции в жилую недвижимость обладают самыми минимальными рисками потери капитала по сравнению с другими финансовыми инструментами.
На что стоит обратить внимание при покупке квартиры:
При расчете инвестиций в недвижимость данные факторы значительно влияют на ценообразование объекта.
Инвестиции в строящуюся недвижимость – лучшее вложение денег. Суть инвестиционной стратегии состоит в том, чтобы купить квартиру или иную недвижимость на начальном этапе строительства. После завершения стройки объект следует продать или сдать в аренду.
За время строительства цена квадратного метра жилья в новостройке может увеличиться на десятки процентов. Однако когда инвесторы приобретают строящееся помещение, то вынуждены ждать несколько лет, пока здание не будет введено в эксплуатацию.
Инвестиции в строительство жилой недвижимости дешевле покупки готовой квартиры, но потенциальных рисков такого приобретения значительно больше. Один из главных рисков при покупке жилья на этапе строительства — это банкротство застройщика из-за изменения экономической ситуации.
Коммерческая недвижимость в первую очередь предназначена для ведения бизнеса и получения прибыли. Ее принято распределять на следующие сегменты:
Во время строительства жилого комплекса многоквартирный дом считается коммерческой недвижимостью. После возведения здания и продажи квартир данный объект переходит в статус жилого дома.
Залоговая недвижимость – это имущество, которое выступает в качестве залога и переходит в собственность кредитора, если заемщик нарушает обязательства по договору займа.
Финансовое учреждение, как правило, обращается в суд, забирает залог через Федеральную службу судебных приставов (ФССП) и выставляет его на торги в виде аукциона.
Частные инвестиции в загородную недвижимость чаще всего наблюдаются в крупных городах. При этом объем подобных инвестиционных сделок ниже, чем со строящейся недвижимостью.
Если человек покупает готовый дом, ему предварительно надо ознакомиться с инфраструктурой, где расположена недвижимость, и изучить всю информацию об этом имуществе (дата постройки, использованные при строительстве материалы, техническая и юридическая документация по дому и т. д.).
Помимо покупки готового объекта, люди также могут сначала приобрести земельный участок и только потом начать заниматься строительством загородного дома.
Инвестиции в иностранную недвижимость в качестве способа сохранения капитала востребованы среди россиян. Особенно пользуется спросом инвестирование в элитную недвижимость.
Если владелец зарубежного помещения решит сдать свое имущество в аренду, то доход будет поступать инвестору в иностранной валюте. Также в некоторых странах инвестиции в недвижимость дают владельцу право оформить в ней вид на жительство.
Для многих людей вложение в недвижимость – надежный вариант приумножения финансового состояния. Рассмотрим популярные методы получения дохода.
По срокам сдачи во временное пользование разделяют посуточную, краткосрочную (до 12 месяцев) и долгосрочную аренду (от 1 года).
Доходность инвестиций в аренду коммерческой недвижимости аналогична вложениям в жилые объекты и составляет 4–6% годовых от стоимости имущества.
Посуточная сдача квартир может принести большую прибыль, но данный метод подвержен сезонности и требует постоянного поиска новых арендаторов.
Ниже представлены варианты, как заработать на перепродаже объекта.
Если инвестор планирует заработать одним из приведенных способов в сфере жилой недвижимости, лучше всего обращать внимание на однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Подобные планировки обладают повышенным спросом.
Иногда можно получать доход от недвижимости, не владея ею полностью. При наличии у инвесторов небольшого финансового капитала коллективное вложение денег – один из немногих вариантов приобретения дорогого объекта.
Виды коллективных инвестиций в недвижимость.
Часто компании из сферы недвижимости продают свои ценные бумаги на фондовой бирже. Имея акции таких строительных эмитентов, как ПИК или ЛСР, инвесторы получают регулярные дивидендные выплаты и возможность заработать на росте биржевой стоимости активов.
Приобрести облигации, выпущенные застройщиком, – еще один способ инвестировать в недвижимость. Покупая долговую ценную бумагу, инвестор дает компании денежные средства с обязательством их возврата. Взамен эмитент выплачивает процент (купон) за использование финансового капитала.
Узнаем, сколько можно заработать на инвестициях в недвижимость в зависимости от способа размещения капитала:
Для того чтобы узнать, какую прибыль в процентном выражении принесли вложения, важно научиться рассчитывать доходность инвестиций в недвижимость от сдачи в аренду и перепродажи.
Формулы, которые нам понадобятся:
Выясним теперь, как правильно применить данные формулы на практике.
Пример расчета доходности
Допустим, мы купили квартиру за 5 млн рублей и сдали в аренду за 25 тыс. руб. в месяц или 300 тыс. руб. в год.
Посчитаем, какова доходность от аренды квартиры.
300 тыс. руб. / 5 млн руб. * 100% = 6%.
Рентабельность при сдаче в аренду равна шести процентам годовых.
Какую прибыль от вложений в процентном выражении мы получим, если решим продать квартиру за 6 млн руб.
По формуле получаем: ((6 млн руб. / 5 млн руб.) – 1) * 100% = 20%.
Таким образом, если мы продадим квартиру по желаемой цене, то доходность от перепродажи жилья составит 20%.
Доходность инвестиций в проекты, связанные с недвижимостью, зависит от многих переменных: состояния рынка, ставок аренды, платежеспособности арендаторов и т. д.
В текущем году покупка недвижимого имущества се еще остается не очень доступной для рядового россиянина. Данная тенденция обусловлена ростом ипотечных ставок и удорожанием стоимости квадратного метра жилья. Норматив стоимости 1 кв. м по РФ на первое полугодие 2023 года составляет 88 737 рублей, что на 6,4% выше показателя второго полугодия 2022 года. Но есть и хорошие новости: показатель ключевой ставки вернулся к 7,5% годовых.
Рынок недвижимого имущества российской столицы сильно отличается от региональных центров.
Выделим особенности московского сегмента недвижимости:
В целом, вложение в недвижимость в Москве – один из наиболее безопасных методов сбережения капитала. При этом столичный рынок недвижимости уникален. Важную роль играет то, что Москва – крупнейший деловой, финансовый и промышленный центр России.
Особенность подобного вложения денежных средств состоит в том, чтобы купить жилой или коммерческий объект в ипотеку, а затем сдать его в аренду.
Главная задача – подобрать недвижимое имущество, арендная плата при сдаче которого превышала бы сумму ипотечного платежа. С учетом того, что в %текущий год% году ставки по ипотеке продолжают расти, данная стратегия инвестирования сейчас будет невыгодной на российском рынке.
При покупке недвижимости частному инвестору важно учесть все особенности и последствия выбранного им способа приумножения капитала.
Этапы инвестирования:
Если планируется покупка квартиры или загородного дома, обратите внимание на жилье средней ценовой категории, так как его будет проще и быстрее сдать в аренду или перепродать.
Считается, что покупка жилого или коммерческого помещения – это выгодно и надежно. Однако при особых обстоятельствах всегда существуют риски инвестиций в недвижимость. Разберем основные из них.
Ответственный подход к выбору объекта минимизирует факт наступления неблагоприятных последствий при аренде или перепродаже недвижимого имущества.
Аргументы за и против долгосрочных вложений в недвижимость.
Плюсы покупки:
Минусы инвестирования:
Как можно заметить, отрицательных сторон при вложении денежных средств в недвижимость немало. Принимая решение о подобных инвестициях, важно фокусироваться не только на потенциальных выгодах, но и понимать все недостатки подобного рода увеличения капитала.