С 1 апреля крупнейшие госбанки меняют условия по рыночной ипотеке. На первый взгляд новость хорошая: ставки снижаются. Но если присмотреться, становится понятно, что доступ к этим ставкам получат не все заемщики — банки довольно жёстко «фильтруют» клиентов по размеру первоначального взноса. Разберёмся, где реальная выгода.
ВТБ: ставка ниже, но нужен большой первый взнос
В ВТБ объявили, что снижают ставки по рыночной ипотеке на 1 процентный пункт. Однако ключевое условие — первоначальный взнос от 50% стоимости жилья. То есть половину квартиры нужно оплатить своими деньгами.
После снижения минимальные ставки выглядят так:
- 18,9% годовых — на покупку жилья;
- 18,6% — на рефинансирование.
Льготные программы при этом остаются без изменений:
- «Семейная ипотека» и IT-ипотека — 6% годовых;
- дальневосточная, арктическая и ипотека в новых регионах — 2%.
В банке также уточнили параметры комбинированных программ:
- от 6,97% — в сочетании с семейной ипотекой;
- от 6,99% — с IT-ипотекой.
Что такое комбинированная программа? Смысл простой: кредит делят на две части. Одна часть — льготная. Её оформляют по госпрограмме, например «Семейной ипотеке» или IT-ипотеке, под 6% годовых. Вторая часть — обычная, рыночная. Это та сумма, которая не помещается в лимиты льготной программы, и она выдаётся уже по ставке около 18–19%.
В итоге получается один кредит, но внутри — два разных «куска» с разными ставками. Банк не показывает их отдельно, а считает среднюю ставку по всей сумме. Именно она и превращается в те самые 6,97%.
«Сбер»: снижение меньше, но попасть под него проще
В Сбербанке тоже снижают ставки, но не так сильно — на 0,5 процентного пункта. Зато требования к первоначальному взносу мягче: от 20,1% до 50%.
После изменения минимальные ставки составят:
- 15,7% — на новостройки;
- 16% — на вторичное жильё;
- 17,6% — на строительство жилого дома.
Параллельно банк снизил ставки по другим продуктам:
- на 1 п. п. — по нецелевому кредиту под залог недвижимости;
- на 0,5 п. п. — по программе рефинансирования под залог.
По данным «Домклик», за неполный первый квартал 2026 года банк выдал рыночной ипотеки на 191 млрд рублей — почти в четыре раза больше, чем годом ранее. Это показывает, что интерес к таким кредитам постепенно возвращается, а общее снижение ставок по ипотеке в 2026 году стимулирует спрос.
Почему ставки вообще начали двигаться вниз
Снижение ставок связано с ожиданиями по ключевой ставке и попыткой оживить рынок. Последние годы люди в основном брали льготную ипотеку, потому что разница в процентах была слишком большой. Рыночные программы просто не выдерживали конкуренции.
В Минфине России рассчитывают, что в 2026 году общий объём ипотечного рынка останется примерно на уровне 2025 года — около 4 трлн рублей. При этом доля рыночной ипотеки может вырасти, а ставки со временем — снизиться ещё на несколько процентных пунктов. В банках смотрят на ситуацию более оптимистично. В «Сбере» допускают, что рынок может вырасти до 5,6 трлн рублей, а объём рыночных кредитов — увеличиться более чем вдвое.
