Новые риски при покупке квартиры: как защитить жильё от мошенников

Новый вид мошенничества на рынке недвижимости

«Ярчайшим примером является история с Ларисой Долиной», — считает председатель совета директоров АО «АСТОРИУС» Екатерина Авдеева. Она напомнила её.

Екатерина Авдеева

Председатель совета директоров АО «АСТОРИУС»

Комментарий эксперта:

Мошенники, представившись сотрудниками правоохранительных органов, сообщили ей (Долиной — ред.) о махинациях с недвижимостью и предложили «спасти» актив, продав его по заниженной цене «проверенному агенту». Вырученные средства, а также личные сбережения, певица перевела на «безопасный счёт», который контролировался злоумышленниками. В результате артистка продала квартиру в престижном ЖК «Ксеньинский» за 112 миллионов рублей при реальной рыночной стоимости около 195 миллионов рублей. При этом приобретатель недвижимости формально был добросовестным.

Только громкое дело с Долиной — не первое и не единственное.

Так, в Башкирии мужчина продал квартиру в июне 2023 года под давлением лже-зампрокурора. Затем, поняв, что стал жертвой аферистов, он через суд признал сделку недействительной (решение Шестого кассационного суда общей юрисдикции № 8Г−27952/2024).

Сколько подобных дел сейчас находится на рассмотрении в судах, подсчитать сложно. Но новые решения выносят регулярно. Одно из последних дел привела в пример юрист Елена Королёва. Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга признал сделку купле-продажи жилья недействительной. Он постановил вернуть квартиру продавцу, а покупателю — деньги.

_{Когда остался без жилья и денег. Фото: нейросеть}

Как защитить себя при покупке квартиры

Чтобы уберечь деньги от таких ситуаций, стандартной проверки квартиры будет недостаточно. Елена Королёва перечислила, как защитить себя от сделок с продавцами, которые находятся под воздействием мошенников.

Елена Королёва

Юрист, автор телеграм-канала «Банкротство. Вектор Шепли»

Комментарий эксперта:

1. Титульное страхование в отношении квартиры. Одного заключения договора недостаточно: если вы не оплатите страховую премию, то при наступлении страхового случая, страховка вам не поможет.
2. Нотариальная форма сделки. По возможности и для вашего спокойствия лучше выбрать «своего» нотариуса.
3. Справка из психоневрологического диспансера. В текущих условиях лучше подстраховаться ещё заключением врача-психиатра. подтверждающего, что продавец не находится под влиянием заблуждения или угрозы со стороны третьих лиц.
4. Поскольку часто продавцы под влиянием мошенников отстранены от коммуникации с родственниками, поинтересуйтесь о них. По возможности зафиксируйте, что они знают о заключении договора.
5. Нужен агент со стороны покупателя. Агент со стороны продавца не всегда будет готов свидетельствовать против продавца.
6. Сохраняйте переписку. Это покажет хронологию событий.
7. Не торопитесь со сделкой. Если вас подгоняют, велик риск ошибиться и что-то не учесть.
8. Аккредитив как способ расчётов. Слишком много рисков при использовании банковской ячейки.
9. Сразу оговорить условия со снятием с регистрационного учёта продавца.

Что даёт титульное страхование

Один из наиболее эффективных способов защитить приобретаемое жильё, по мнению экспертов, — оформить титульное страхование.

Затраты на титульное страхование высокие. Как говорит управляющий директор департамента андеррайтинга розничного страхования компании «Ренессанс страхование» Артём Искра, стоимость годового полиса составляет 0,2−0,3% от цены недвижимости.

Артём Искра

Управляющий директор департамента андеррайтинга розничного страхования компании «Ренессанс страхование»

Комментарий эксперта:

В среднем стоимость страхования титула для квартиры составляет 0,2−0,3% от её стоимости. То есть для квартиры за 10 млн рублей годовой полис обойдётся примерно в 20−30 тысяч рублей. Однако важно отметить, что стандартный договор обычно заключается на 3 года — это период, когда риски оспаривания наиболее высоки. При сложной истории (3−5 сделок за короткий период) стоимость страховки может быть выше, а в некоторых случаях страховая компания может даже отказаться от заключения такого договора страхования.

Однако это много ниже той суммы, которую вы потеряете, если сделку признают недействительной. Как объяснила, начальник Управления выплат по страхованию имущества и ответственности «Росгосстраха» Юлия Серова, в этом случае компания вернёт покупателю деньги, которые он потратил на покупку спорной недвижимости.

Юлия Серова

Начальник Управления выплат по страхованию имущества и ответственности «Росгосстраха»

Комментарий эксперта:

Если у клиента компании, застраховавшего титул, есть веские основания беспокоиться о сохранении собственности на купленное жилье, ему надо оперативно известить об этом страховую компанию. Если сделку признают недействительной, компания возместит стоимость приобретения жилья в размере страховой суммы.

Артём Искра из «Ренессанс Страхования» также добавил, что если клиент оповестит компанию о поданном против него судебном иске, то ему бесплатно предоставят квалифицированного юриста. Шансы на выигрыш кратно выше, ведь в этом застраховщик особо заинтересован. Иначе ему придётся компенсировать клиентам потери.

Титульное страхование в ипотеке

Так уж сложилось в России, что застраховывать риски на добровольных началах никто не спешит. Люди считают это лишней тратой денег. Поэтому страхование титула чаще всего встречается при покупке жилья в ипотеку — как одно из условий банка, который выдаёт жилищный кредит.

При титульном страховании в рамках ипотеки нужно учитывать, что защищена не вся стоимость недвижимости, а только часть — обязательства заёмщика перед банком, подчеркнула глава Управления андеррайтинга и разработки продуктов по розничным видам в ООО «Абсолют Страхование» Ксения Гончарова.

Ксения Гончарова

Руководитель Управления андеррайтинга и разработки продуктов по розничным видам в ООО «Абсолют Страхование»

Комментарий эксперта:

Чаще всего титульное страхование осуществляется именно в отношении имущества, передаваемого в залог банку в обеспечение обязательств по ипотечному кредиту. При этом в требованиях банка прописано страхование на сумму обязательств перед кредитором, а не на рыночную стоимость самой недвижимости. Из чего следует, что при таком страховании часть собственных средств заёмщика не будет защищена в полной мере таким договором. Это необходимо учитывать.

Управляющий продуктом Департамента личного страхования и страхования выезжающих за рубеж в «РЕСО-Гарантия» Сергей Юдочкин добавил, что титульное страхование не защищает покупателя, если тот под давлением мошенников продаст жильё.

Сергей Юдочкин

Управляющий продуктом Департамента личного страхования и страхования выезжающих за рубеж в «РЕСО-Гарантия»

Комментарий эксперта:

При этом, если после регистрации права собственности сам страхователь продаст свою квартиру под влиянием мошенников, это не будет являться страховым случаем.

Подведём итоги:

1. В сделках с частными лицами появился новый риск. Мошенники под разными предлогами убеждают собственников продавать жильё, а деньги переводим им. Затем сделки оспаривают в судах, оставляя покупателей без жилья и денег.
2. Для защиты необходим комплекс мероприятий — от привлечения к сделке родственников продавца до покупки титульного страхования. Затраты на страховки относительно высоки, но зато она обеспечит возврат денег при любом развитии ситуации.
3. Титульное страхование при оформлении ипотеки защищает только обязательства заёмщика перед банком. Чтобы застраховать рыночную стоимость недвижимости, нужно заключать отдельный договор.