Иногда человек думает, что покупает квартиру-студию, а на деле становится владельцем доли в общей квартире. Продавцы разделяют большое жильё перегородками и продают части как самостоятельные студии. Разбираемся, какие есть риски у такой покупки.
Чем студия отличается от доли в квартире
У настоящей студии есть свой кадастровый номер, и она зарегистрирована как отдельный объект. Но продавцы нередко предлагают помещения, которые юридически остаются частью одной большой квартиры. Тогда покупатель получает не отдельную квартиру, а долю в праве собственности на общее жильё.
Продавать доли закон не запрещает: совладельцы могут заключить соглашение о порядке пользования и закрепить за каждым определённое помещение. Но если возникнут разногласия, спор придётся решать в суде.
Как проверить квартиру перед сделкой
До внесения аванса закажите через «Госуслуги» выписку из ЕГРН и попросите у продавца проект договора. Проверьте адрес, назначение объекта и его характеристики. Если это самостоятельная квартира, в реестре она должна быть зарегистрирована как отдельный объект, а договор должен предусматривать передачу права собственности на всю квартиру, а не на долю.
Отдельно изучите перепланировки: запросите документы об их согласовании, проект и акт приёмочной комиссии, затем сравните утверждённую планировку с фактическим состоянием помещения.
Какие риски
Если изменения выполнены незаконно, новому собственнику, возможно, придётся восстанавливать первоначальную планировку за свой счёт. Кроме того, новые объекты считаются образованными только после постановки на кадастровый учёт и регистрации прав. Не соглашайтесь на обещания продавца оформить документы после продажи — вносите деньги только после подтверждения самостоятельного юридического статуса студии.
Закон запрещает переносить «мокрые зоны» (санузлы и кухни) так, чтобы они оказывались над жилыми комнатами соседей снизу. Согласовать полноценный санузел в каждой комнате можно, но обычно это делают только на первых этажах (или над нежилыми помещениями). Если перепланировку не узаконили, жилищная инспекция через суд обяжет вернуть квартиру в первоначальный вид.
Также учитывайте повышенную нагрузку на электросеть, водопровод и канализацию. В такой квартире она возрастает в разы. Из-за этого часто возникают засоры или перегрузки, если инженерные системы не переделали полностью под нужды многокомнатной студии.
Вас ждут сложности и при продаже квартиры в будущем. Чтобы продать долю в праве собственности, по закону нужно сначала письменно предложить её выкуп всем остальным владельцам других студий в этой квартире (право преимущественной покупки). Если соседей много или они недоступны, процесс продажи может сильно затянуться.
Есть трудности с ипотекой. Далеко не все банки готовы выдавать ипотечные кредиты на покупку выделенных долей с незаконной перепланировкой. А если вы скроете этот факт и банк потом о нём узнает, последует наказание вплоть до расторжения договора ипотеки, продажи квартиры и возврата кредита.
Покупка студии требует особой внимательности: за уютным жильём может скрываться не отдельная квартира, а доля в общем жилье. Проверка выписки ЕГРН, договора и документов на перепланировку поможет избежать судебных споров и незапланированных расходов.
Поделитесь своим мнением: