Пожалуй, самое сложное и неприятное в разводе — раздел имущества. В частности — квартиры. Супруги начинают друг другу припоминать, кто платил за ипотеку, кто вкладывал деньги бабушкиного наследства, кто делал ремонт. Прения затягиваются на долгие годы и выливаются в множество судебных заседаний. Но, если изначально правильно оформить квартиру, то можно уберечь вложенные в недвижимость деньги от раздела.
Как делится квартира при разводе?
По общим правилам, всё, нажитое в браке имущество, делится между супругами пополам, поскольку считается общим. Есть небольшие исключения, например, личные вещи. Но речь сейчас не о шубах, кольцах, картинах и дизайнерских сумочках, а о недвижимости.
Квартира или дом тоже относятся к совместно нажитому имуществу. Причём неважно, на кого именно записано имущество, чья фамилия фигурирует в ЕГРН. Если куплена в браке, значит, общее. При разводе квартиру поделят.
Но есть исключения. Квартира признаётся индивидуальной собственностью если:
- куплена на накопления, сделанные до брака;
- получена в дар;
- получена в наследство;
- положение закреплено в брачном договоре.
Если общая квартира куплена на деньги, полученные от продажи холостяцкой квартиры, то суд может разделить её в неравных долях или признать индивидуальной собственностью.
Также не делится всё, что куплено до брака. Если квартира приобретена на одного из супругов до официального оформления отношений, то она разделу не подлежит.
На основе всего сказанного выше, можно делать выводы о том, как оформлять квартиру, чтобы не делить её при разводе.
Купить до брака
Ситуация следующая. У мужчины есть возлюбленная, которой он хочет сделать предложение. А ещё у него есть возможность купить квартиру: накоплен первый взнос на ипотеку, и доход позволяет вносить ежемесячные платежи. Есть два варианта:
- Купить квартиру, а потом заключать брак. В этом случае имущество будет принадлежать только мужу.
- Заключить брак, а потом покупать имущество. Квартира будет общей.
Что выбрать — зависит от цели. Если мужчина будет единолично вкладываться в покупку квартиры и хочет оставить её за собой при любом развитии отношений, то покупку нужно оформлять до брака.
Можно ли разделить квартиру, которая куплена до брака? Теоретически это возможно, но есть определённые сложности. Существуют два варианта:
- Договориться полюбовно. Если в квартиру вкладывались оба, то справедливо её разделить. Особенно, если есть дети.
- Через суд. Придётся доказывать, что второй супруг делал вложения в квартиру: оплачивал ипотеку, делал ремонт.
Раз уж мы затронули вопрос покупки квартиры вне брака, то стоит упомянуть отношения гражданских супругов. Де-факто это брачные отношения, где общие деньги, общее имущество и общий быт. Де-юре, это не семья, соответственно, имущество разделу не подлежит. Если в гражданском браке куплена квартира, которая оформляется в индивидуальную собственность одного из супругов, то при расставании она не делится. Единственный вариант: доказывать, что второй делал вложения. Это могут быть справки из банка о перечислении средств или квитанции на оплату ипотеки, договоры с подрядчиком о ремонте, оплаченные квитанции за ЖКУ.
Оформить квартиру как подарок
Один из популярных способов лишить второго супруга недвижимости — провести сделку купли-продажи на кого-то из родственников, а потом получить дарственную.
Например, муж копил на квартиру, жена никак не участвовала в этом. Муж оформляет квартиру на маму, а она потом составляет на него дарственную. Либо пишет завещание, чтобы после её смерти квартира полностью перешла сыну. Оба варианта сделают имущество единоличной собственностью мужа.
Минус такого способа — сложно привлечь ипотечные средства. Также невозможно сделать имущественный вычет.
Заключить брачный договор
Один из самых простых вариантов защитить свои интересы в браке — заключить брачный договор, в котором будет прописано, кому принадлежит квартира при разводе или определить доли владения недвижимостью.
Вернёмся к нашему примеру с мужчиной, у которого до свадьбы образовались накопления на квартиру. Он может не хитрить с покупкой квартиры до свадьбы, а заключить брачный договор, в котором предусмотреть долю в имуществе и для жены. Всё-таки, если женщина работает, она пусть и косвенно, но помогает выплачивать ипотеку, беря на себя другие расходы семьи.
Брачный договор можно оформить до брака, но он вступит в силу только после свадьбы или в любое время, когда брак ещё действующий. После развода брачный договор уже не заключают.
Фиксировать все расходы
По закону всё, что подарено или передано по наследству одному из супругов, считается его личным имуществом и при разводе не делится.
Ситуация. У мужа и жены квартира куплена в браке, но супруга получила в наследство дом от бабушки, продала его и деньги вложила в ремонт. Фактически она использовала деньги, которые принадлежат только ей, но квартира продолжает быть общей.
Если жена докажет, что она вложила деньги от наследства в ремонт и квартира при этом стала стоить дороже, то можно рассчитывать на неравный раздел.
Квартира, купленная в браке, будет признана вашей личной, если она приобретена на:
- Подаренные деньги или на деньги, вырученные от продажи подаренного имущества.
- Деньги, полученные в наследство или вырученные за продажу наследственной квартиры.
- Деньги, которые принадлежали вам до брака или деньги, вырученные от продажи холостяцкого имущества.
Чтобы доказать, что вы вкладывали в квартиру свои личные деньги, нужно правильно оформлять все сделки. Правильно — это так, чтобы можно было доказать, что на квартиру тратились именно личные деньги.
- Проводите сделки безналичным путём. Например, вы продали наследственную квартиру, деньги нужно получить на банковский счёт, а потом с этого же счёта оплачивать новую квартиру или ремонт. Если сделки будут за наличные, то доказать что-либо будет сложнее.
- Не тяните с новой сделкой. Если с момента продажи наследственной или личной квартиры пройдёт много времени, а деньги за это время сменят несколько счетов, то вам будет сложно доказать взаимосвязь.
Весьма сложно с вкладами, которые сделаны до брака. В погоне за высокой ставкой люди перекладывают деньги из банка в банк. С годами теряется взаимосвязь между первоначальным счётом и конечным. Чем больше счетов вы смените и чем дольше вы храните деньги, тем сложнее вам будет доказать в суде, что деньги личные. Если хотите их защитить, то пролонгируйте первоначальный договор.
Важный нюанс. Если вы вкладываете собственные деньги в ремонт квартиры, которая принадлежит только мужу, то придётся доказывать не только то, что вы использовали личные средства, но и то, что ремонт повысил стоимость недвижимости. При этом разделить можно будет только разницу в цене. Учтите, что не всегда ремонт повышает цену недвижимости пропорционально вложениям.
Что будет, если вложить маткапитал в квартиру, купленную до брака?
Материнский капитал можно использовать на недвижимость так:
- Купить квартиру в браке — выделить всем доли.
- Погасить ипотеку, взятую до брака, материнским капиталом. Тогда у всех появятся в ней доли.
- Купить квартиру на материнский капитал после развода. На доли будут претендовать только мать и дети.
Один из самых распространённых вариантов — покупка квартиры с использованием материнского капитала в браке. В этом случае у женщины есть обязательство — выделять доли детям и супругу. Квартира уже будет не общей совместной собственностью, а долевой. Размер долей указывается в соглашении. Раздел недвижимости проводится в соответствии с этим соглашением. При этом обязательно учитываются интересы детей. То есть квартира уже не будет разделена строго пополам.
Если у мужа была куплена квартира до брака с использованием ипотеки, а потом жена вложила в погашение жилищного кредита маткапитал, она сама и дети стали претендовать на долю в квартире. Правда, пропорционально средствам маткапитала. Например, квартира куплена за 2 000 000 рублей. А вложенный маткапитал — 500 000 рублей. То есть разделу подлежит только ¼ часть квартиры. Остальное так и будет принадлежать мужу. Если в семье 4 человека, то каждому достанется по 1/16. При разделе жене отойдёт только 3/16 в квартире при условии, что дети останутся с ней.
Если женщина покупает квартиру на средства маткапитала после развода, то мужу доля не выделяется.
