Как супругам выгоднее оформлять купленную квартиру: на одного супруга или в долях на каждого? Наша задача - максимально себя обезопасить в финансовом вопросе: чтобы второй супруг не смог тайком продать квартиру, подарить или, разведясь, выгнать на улицу.
Виды частной собственности бывают:
- индивидуальная — собственник только один;
- совместная — собственников несколько.
Совместная собственность в свою очередь делится ещё на два вида:
- общая долевая;
- общая совеместная.
Поскольку речь идёт о семье, мы будем рассматривать только общую долевую и общую совместную собственность: чем они различаются, какой из режимов выгоднее и как можно поменять запись в реестре.
Общая долевая собственность
У одного объекта недвижимости несколько собственников. На каждого из них выделяется частичка имущества, доля. Общая долевая собственность возникает, например, во время наследования. Соотношение долей может быть разным и не обязательно равным. Количество собственников тоже может быть любым. Например, было у женщины три сына. Один любимый, а два — не очень. Она оставила одному сыну ½ квартиры, а двум другим — по ¼ квартиры.
Раньше каждый собственник получал свидетельство о праве собственности. Сейчас этот документ упразднён и собственники получают выписку из ЕГРН.
Сведения о наличии долей будут отображаться в реестре недвижимости. Мы ниже привели пример, из котрого видно, что квартира находится в общей долевой собственности. Доли выделены неравные.
Общая совместная собственность допускает владение без выделения долей. То есть у недвижимости два собственника, но их доли не разделены, нельзя сказать, что половина квартиры принадлежит Васе, а вторая половина — Маше.
Свидетельство о регистрации собственности раньше выдавалось одно. Сейчас выдётся одна выписка ЕГРН - на того супруга, на которого оформлялась недвижимость.
В реестр вносится такая запись, которая указана в заявлении на регистрацию. Если заявление подает один супруг, то квартира заносится в реестр как его собственность. Если заявление оформлено от обоих супругов с просьбой зарегистрировать общую совместную собственность, то в реестр вносится именно такая запись
В ст. 256 Семейного кодекса сказано, что имущество, приобретённое в браке, считается совместной собственностью супругов. Исключение — брачный договор, по которому может быть определён иной режим владения. Также совместным имуществом не считается наследованное или подаренное имущество.
Вопросы как раз и вызывает совместная собственность супругов. Обычно переживает тот, кто не вписан в реестр недвижимости. У него возникают вопросы: сможет ли второй супруг продать квартиру без ведома, подарить или ещё как-то распорядиться, не сможет ли второй супруг после развода забрать квартиру себе, не разделив её по справедливости. Все эти вопросы связанные с совместной собственностью мы ещё разберём.
Что нужно запомнить про совместную собственность:
- Если квартира куплена до брака — она остаётся собственностью одного из супругов.
- Если во время брака недвижимость передали в дар одному из супругов, то это его личная собственность.
- Если квартира получена в наследство, то она будет принадлежать только одному супругу.
- Если квартира куплена во время брака, то она становится общей совместной собственностью, если нет соглашения о выделении долей.
- Супруги в любое время могут изменить режим совместной собственности на долевую — то есть определить, кому сколько принадлежит.
Важно запомнить: если квартира куплена в браке, то по умолчанию она становится общей совместной собственность. Но супруги могут в любое время выделить доли — квартира перейдёт в общую долевую собственность.
В чём разница во владении совместной собственнойстью и долевой
Совместная собственность оформляется на одного из супругов, но владеют ею и распоряжаются муж с женой по обоюдному согласию.
Если нужно продать квартиру, подарить или ещё как-то ею распорядиться, то без нотариально оформленного согласия второго супруга это сделать невозможно. Если же всё-таки имущество продано без согласия, то второй супруг может оспорить сделку в суде.
Если квартира в долевой собственности, то владельцы тоже распоряжаются ею по взаимному согласию, но продавать квартиру нужно, придерживаясь других правил:
- При продаже квартиры для второго собственника и постороннего лица цена квартиры должна быть одинаковая.
- Второй собственник имеет преимущественное право купить долю. О продаже нужно сообщить письменно.
- После письменного уведомления нужно подождать месяц.
- Если доля в квартире передаётся в дар, то уведомлять других собственников не нужно.
- Сделки с долями удостоверяются нотариально.
Можно ли изменить вид собственности
Можно изменить общую совместную собственность на общую долевую. Это делается двумя путями – добровольно, по общему согласию супругов или через суд, если один из сособственников такое согласие не проявляет или того требуют обстоятельства.
Для того чтобы изменить совместную собственность на долевую по обоюдному согласию, нужно заключить соглашение об определении долей в праве. Супруги между собой подписывают договор или соглашение, где указывают, какая именно квартира (ее характеристики) поступает в долевую собственность кого именно и в каких размерах будут эти доли. Такое соглашение будет являться правоустанавливающим документом, на основании которого Росреестр обязан внести изменения в сведения о квартире. Соглашение на основании п. 2 ст. 38 СК РФ должно быть нотариально удостоверено.
Второй вариант определения долей – заключение брачного договора. По закону такой договор может быть заключен в любой момент действия брачных отношений. В нем супруги могут определить режим своей собственности, в том числе, установить долевую собственность на квартиру, которая им принадлежала изначально на праве совместной собственности.
Соглашение заключается на конкретный объект, например, квартиру. А брачный договор может охватывать гораздо больший объем имущества – он может заключаться на все имущество супругов, в нем прописывается режим владения каждым объектом. Например, машина является личной собственностью супруга, а дачный домик 0 собственностью супруги и т. д. Кроме того, брачный договор может касаться будущей собственности, то есть тех объектов, которые еще не приобретены в браке на момент заключения брачного договора. То есть брачный договор, как правило, имеет более широкий спектр действия, чем соглашение.
Брачный договор также заверяется нотариально. Поэтому тут супруги вправе определиться, что им на текущий момент выгоднее.
Важный нюанс – если режим собственности нужно изменить после расторжения брака, то остается только один вариант – соглашение об определении долей, поскольку брачный договор может быть заключен только до момента расторжения брака.
Имеет ли смысл менять режим собственности после развода?
Однозначного ответа на этот вопрос нет. Все зависит от ситуации в конкретной семье, планов бывших супругов на данную квартиру, согласия между собой по принципиальным моментам, наличия детей, проживают ли они в квартире, зарегистрированы ли там или нет, возможно ли выделить доли в натуре в данной квартире и т. д.
Сам факт расторжения брака не оказывает влияния на режим собственности. Распорядиться квартирой незаконно одним из супругов без уведомления другого и без его согласия сложно и при совместной собственности, и при долевой. Наличие записи в реестре недвижимости от том, что один из супругов является сособственником в общей совместной собственности не дает ему права распоряжаться квартирой единолично и не защищает от нарушения его прав.
Если квартира была куплена в браке и относится к совместной собственности, то супруг, на которого она записана, не сможет ею распорядиться тайком. Конечно, случаи, когда это происходит бывает. Но такую сделку можно оспорить через суд.
