Собери нервы в «комок». Апартаменты, офисы, магазины… – куда ещё вложить деньги частному инвестору?

Игорь Чубаха
Игорь Чубаха Игорь Чубаха
Специализация: Инвестиции, банки, экономика
5 минут чтения
2
0
1413
Комментировать

Раньше у зажиточных россиян голова болела от дилеммы, вложить накопления в квадратный метр или доверить банку-брокеру. Сегодня вопрос стоит иначе: биржа, депозиты или все-таки недвижимость? И если жилая недвижимость перестала приносить приличный доход, то стоит ли инвестировать в нежилую? А если к ней прилагаются ещё и готовые арендаторы?

Насколько прибыльны инвестиции в коммерческую недвижимость. Фото: tildacdn.com

Пойду-пощупаю, а то вдруг оптический обман зрения

В онлайн-доступе стабильно появляются новые инструменты инвестирования, например, криптовалюты или цифровые картины (NFT). А на горизонте замаячила метавселенная с поистине безграничными возможностями.

Так было не всегда. Ещё лет пять назад частные инвесторы преимущественно выбирали между жилой недвижимостью и депозитами. И главным аргументом было то, что недвижимость «осязаема»: купишь квартиру, и вот она – можно пощупать, и на старости пригодится. Ценные бумаги – это совсем другое, нечто неощутимое и даже эфемерное.

А виртуальные активы типа биткоинов на этом фоне вообще выглядят, как призраки зря растраченных денег.

Комментарий эксперта:
В то время как Марик (Цукерберг) создаёт и пиарит виртуальную цифровую «метавселенную», для себя он скупает вполне себе реальную землю. На днях он докупил ещё почти 45 Га земли на острове Кауаи (Гавайи) и довёл общую площадь своего семейного поместья, которое он назвал «Ранчо Кулау», почти до 620 Га. Покупка обошлась Цукербергу в $17 млн и включает в себя столетнее водохранилище. Ещё Марк Эдвардович Цукерберг владеет около 570 Га и 10 домами в Пало-Альто (маленький городок в предместьях Сан-Франциско), в самом Сан-Франциско и на озере Тахо. Его портфель недвижимости оценивается уже в $320 миллионов долларов. Так влиятельные мировые знаменитости продают виртуальные миры и приобретают вполне себе реальные активы для своей райской земной жизни. Вот уж поистине не слушайте, что говорят люди, а просто смотрите, что они делают. Поведение никогда не лжет

Заместо нашей избушки поставьте как бы королевски палаты

Но вот беда, на какое-то время столь популярные у россиян инвестиции в новостройки просели по доходности. Да и земли в России чересчур много – вон «дальневосточные» гектары чуть ли не даром раздаются. Поэтому рачительные граждане с возрастающим интересом всё чаще поглядывают на коммерческую недвижимость.

Самый простой вариант приобретения «комка» – на профессиональном сленге нежилой недвижимости – это покупка апартаментов под сдачу. Правда, в Москве в отличие от Петербурга, рассказывает создатель телеграмм-канала t. me/apartpro Олег Воронин, «апарты» преимущественно покупаются для проживания. Доходность которых от сдачи, кстати говоря, заметно «подсела» благодаря «стараниям» коронавируса.

«Как бы то ни было, вторичный рынок апартов – очень маленький, покупатели не спешат расставаться с объектами, а значит – не разочаровались в своих приобретениях», — уточняет Олег Воронин.

Кроме того, в жизни предпринимателя всегда есть место подвигу. Точнее, частной инициативе.

Комментарий эксперта:
Практически из любой недвижимости можно сделать рабочий инструмент. На волне русского «авось» вижу реальные покупки-продажи подвалов в формате апартаментов. Собственник переделывает подвал под жильё и продает всем желающим. Прибыль в результате переделки составляет 200-250%. Желающие меняют свою однушку в 30 метров на первом этаже на шикарные 70-метровые хоромы в подвале. И радуются. Жить в подвале, но в нужной локации — супер! Другой вариант — не нужный никому ранее подвал переделывается под коворкинг. Дёшево сдаются рабочие места, и от желающих отбоя нет. Нулевой денежный поток от странного помещения превратился нечто более ощутимое - тысяч 80-90 рублей в месяц как минимум. Работать в подвале впритирку с другими, но почти в центре - отлично

Всё торжество было в газетах описано…

Второй более-менее традиционный инструмент – приобретение нежилых помещений на первом этаже новостроек. «Плюс в том, что это быстрые инвестиции. На максимальную прибыль покупатель выходит через 2-3 года, — поясняет владелец АН КомНедИнвест Александр Бойцов, — Правда, не всегда застройщики выводят коммерческую недвижимость на ранних стадиях строительства. Поэтому такая формула подойдёт не ко всем стартующим жилым комплексам».

Но в любом случае такие предложения на рынке есть, и есть, из чего выбирать.

Будущие магазины на первом этаже новостройки. Фото: tildacdn.com

Все новые выводимые на продажу объекты, если их соотносить с текущими действующими ставками, окупаются более 10 лет. Но можно ожидать ответный рост арендных ставок. «Люди, купив коммерческую недвижимость по сегодняшним ценам – что полтора года назад было немыслимой суммой – не станут сдавать площади по ставкам с окупаемостью 15-20 лет, — комментирует Александр Бойцов. — Большинство инвесторов готовы ждать арендаторов. Придётся подождать полгода – ничего страшного».

А если не спешить с перепродажей, а подождать несколько лет, то в новом районе проложат дорожную плитку, район обрастёт инфраструктурой, и цена вырастет. Срок инвестирования увеличивается до 7-8 лет. При этом в большинстве случаев 50% от вложенных средств возвращается уже только от сдачи в аренду. Цена объекта к этому моменту достигает своего пика, а далее обычно растёт соразмерно инфляции.

Фи, папа́! Ну, какой у вас дурной вкус!

На магазинах у дома свет клином не сошёлся.

Президент Becar Asset Management Александр Шарапов даёт наводку:

Те же отели и стрит-ретейл дают 10-12% годовых, офисы – более 10%. Очень мощно ворвалась на офисный рынок недвижимость для нового поколения арендаторов – коворкинги и коливиги. Можно инвестировать в традиционную недвижимость, она тоже приносит доход. Если мы хотим быть более успешными, нужно смотреть, что понравится новым богатым. Раньше были новые русские, а теперь их место заняли ребята, которые зарабатывают на диджитал. И недвижимость, ориентированная на новых богатых, будет долгие годы успешна

Бюджет такого инвестирования для многих частников не подъёмен – 20-100 млн. рублей. Однако на рынке стали появляться компании, покупающие здание целиком и распродающие в розницу. Не важно, это склад или отель.

Открою тебе мой секрет. Ваня, я змеиного царя дочерь!

Правда, здесь нужно держать ухо востро. Приведем цитату из британского сериала «Новые уловки», снятого в 2009 году. Жуликоватый риэлтор бахвалится, как торговал тайм-шерами в девяностых: «Мы говорили курящему отцу семейства, что по цене блока сигарет ты можешь купить себе маленький кусочек рая. И это работало, потому что мы им продавали их же мечту».

Увы, и сегодняшние продажи отдельного офиса из офисного здания или парковочного места на многоярусной автостоянке порой напоминают втюхивание тайм-шеров. В доказательство расскажем реальную историю.

Комментарий эксперта:
Речь про «готовый арендный бизнес». Его продают не просто так, а как бы с уже имеющимися арендаторами, которые будут приносить стабильный денежный поток. Вот мы искали по запросу клиента офисы до 30-35 млн. рублей с готовыми арендаторами. С ожидаемой доходностью - 15-17% годовых.

И вроде бы вариантов было полно. Но начинаешь копаться, узнавать — что за арендаторов предлагают нам продавцы, и оказывается:

  • компания, с которой договор аренды закончился месяц назад;
  • «серьёзная компания», у которой один и тот же учредитель, вместе с продавцом (собственником БЦ);
  • до боли знакомая ООО «Ромашка» с долгами и судебными приставами;
  • «федеральная компания» с узнаваемым именем. Посмотрели — оказывается франчайзер, который к федеральной компании имеет только одно отношение — платит ей деньги за имя.

«Фикция, левые договоры аренды — без проблем. Главное – «продать и впарить». К чему я? Когда вам в следующий раз будут продавать недвижимость с арендаторами — не поленитесь посмотреть и изучить, что за арендаторов вам предлагают», — предупреждает руководитель АН «Вишня» Сергей Вишняков.

В общем, как только появляется новый вид бизнеса, одними из первых в него приходят жулики. Пока нет чётких правил и устоявшихся методик проверки, эти ловкачи пытаются поймать рыбку в мутной воде. И как раз сегодня розничный многовекторный рынок коммерческой недвижимости только-только формируется.