Новость о Сбербанке и «Самолёте» облетает СМИ. Все обсуждают, что что-то происходит: то ли Сбербанк заберёт проекты застройщика, то ли они ещё как-то объединятся. Для тех, кто помнит, как в начале года «Самолёт» обратился к государству за деньгами и получил отказ, ситуация выглядит совсем страшно. Что будет с застройщиком, квартирами и дольщиками? Как Сбербанк спасёт ситуацию и спасёт ли? Что станет с акциями «Самолёта»? Разбираемся по порядку.
Падает ли «Самолёт» и причём тут Сбербанк
О том, что Сбербанк поможет застройщику «Самолёт», сообщает «Коммерсантъ» со ссылкой на свои источники. Всё дело в том, что один из крупнейших девелоперов России по объёмам строительства сейчас в тяжёлом положении: выручка за первое полугодие 2026 года упала на треть, чистый убыток составил 22,3 млрд рублей. Долги огромные — около 773 млрд рублей, при этом сама компания на бирже стоит всего 15,7 млрд. На днях к некоторым дочерним компаниям «Самолёта» уже подали иски о банкротстве, и акции компании в очередной раз обвалились.
Сбербанк — главный кредитор: ему «Самолёт» должен 274 млрд рублей, это почти треть всех обязательств. Банк и акционеры застройщика сейчас обсуждают, как реструктурировать этот долг.
Как «Самолёт» и Сбербанк объединятся
Рассматривают несколько вариантов, как спасти застройщика:
- Передать управление проектами структуре Сбербанка. Банк может поручить своей дочерней компании управлять теми проектами «Самолёта», которые финансируются за счёт кредитов «Сбера». Застройщик сохранит собственность, но контроль над операциями перейдёт к банку.
- Передать Сбербанку капитал дочерних компаний застройщика. Банк может получить долю в тех структурах «Самолёта», которые строят конкретные жилые комплексы. Это не значит, что «Сбер» становится девелопером. Скорее, он получает рычаги влияния, чтобы гарантировать завершение строительства.
- Конвертировать долг в акции. Часть долга «Самолёта» может превратиться в долю Сбербанка в компании. Это снизит долговую нагрузку застройщика, но акционеры потеряют часть контроля.
- Улучшить условия кредитов «Самолёта» в Сбербанке. Взамен на пересмотр условий кредита акционеры «Самолёта» могут заложить личные активы, не связанные с бизнесом застройщика.
- Продать непрофильные активы. «Самолёт» может продать то, что не относится к основному строительству, и направить деньги на погашение долга.
Похожая ситуация уже была на рынке: банк «Дом.РФ» кредитовал строительство ЖК «Лампо» под Петербургом. Когда у застройщика возникли проблемы, банк сам взял на себя управление завершением проекта. В итоге дома достроили, а дольщики получили квартиры. Если Сбербанк пойдёт по такому пути, он получит полный контроль над операционными процессами в кредитуемых проектах, а «Самолёт» — гарантии, что сдаст жильё в срок.
«Самолёт» подставили?
Однако не всё так радужно. О том, почему вообще начались такие проблемы, рассуждает директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев: с одной стороны, всё по закону и отчасти в интересах дольщиков: агрессивный рост девелоперов всегда несёт риски, и их брал на себя менеджмент «Самолёта». С другой — отрасль перевели на эскроу‑счета. Вместо денег дольщиков застройщики берут кредиты, а те сильно подорожали. Застройщики беднеют, а банки ежегодно фиксируют триллионные прибыли. В итоге из‑за бурного роста и больших долгов девелоперам приходится теперь отдавать проекты или компании под контроль банков. Разуваев резюмирует в телеграм-канале «РусИпотека»:
Я не могу занять какую-то однозначную позицию. Безусловно, всё выстроено так, чтобы прогосударственные системы типа «Сбера» всегда были в ажуре. В то же время есть хоть какая-то гарантия достройки объектов, если у частной компании наступили сложные времена
Однако эта ситуация повлияет на весь рынок недвижимости. Застройщики станут осторожнее и будут вводить меньше объектов. А когда предложение падает, цена растёт, чего и остаётся ждать в 2027–2028 годах.
«Самолёт» и Сбербанк — не первые и не последние
Глава девелоперской компании «Творчество», основатель форума недвижимости «Движение» Илья Пискулин рассуждает, что «Самолёт» и Сбербанк — не первые и не последние. Так делают десятки застройщиков и банков, просто не столь публично:
Новшества же в этом никакого нет. Банки и так уже во многих проектах рулят платежами, оспаривают найм и зарплаты людей, не соглашаются с какими-то расходами и отказываются финансировать определённые вещи. К счастью, дальше управления финансами явление пока выходит редко, но это лишь вопрос времени
Что будет с акциями «Самолёта»
Директор по стратегии инвестиционной компании «Финам» Ярослав Кабаков вычисляет: в 2026 году «Самолёту» нужно рефинансировать 297 млрд рублей — 40% долга. На каждый рубль активов приходится 70 копеек долга и ещё 10 копеек на его обслуживание. При ставке ЦБ в 14% это тяжело. И если банк входит в капитал — это не значит, что облигации в безопасности. Примеры это подтверждают. В «Гарант-Инвест» недвижимость была в залоге у банков, а облигации — нет. В итоге держателям дали 21% акций. В СУ‑155 санацию вёл госбанк: дольщиков спасли, а владельцев облигаций отправили в конец очереди, и суды тянулись годами. Рынок уже проводит эту параллель с «Самолётом». В своём телеграм-канале Кабаков резюмирует:
Банк, заходя в капитал, защищает прежде всего себя как залогового кредитора и достройку объектов для дольщиков — это соцчувствительная тема, которую государство не даст провалить. А вот биржевые инвесторы (и акции, и необеспеченные облигации) не всегда оказываются в приоритете. Всё решают детали: обеспечен ли конкретный выпуск и на каких условиях предложат реструктуризацию, если до неё дойдёт
«Самолёт» и Сбербанк: последствия
Для дольщиков и покупателей сотрудничество застройщика и банка считают самым безопасным сценарием. Если Сбербанк берёт проекты под контроль, вероятность достройки жилых комплексов резко возрастает — банк с государственным участием не бросит стройку.
Для акционеров «Самолёта» всё не так радужно. Им придётся поделиться контролем над бизнесом или даже отдать часть компании кредиторам. Чем глубже реструктуризация, тем меньше остаётся у них свободы в управлении.
Что касается самого Сбербанка, то он не горит желанием становиться девелопером — это не его профиль. Но ему нужно вернуть деньги, а контролируя проекты, он снижает риски. Банки обычно стараются максимально ограничиться реструктуризацией и не забирать активы себе.
Для рынка недвижимости последствия будут глобальными. Продажи новостроек в Москве и Подмосковье — главной зоне «Самолёта» — уже упали на 29% в этом году. Если крупнейший застройщик окажется под управлением банка, это станет сигналом для всего рынка: время агрессивного расширения закончилось, на первый план выходит финансовая устойчивость. Готовимся, что новостроек станет меньше, а цены вырастут. Поэтому лучше подобрать подходящую квартиру прямо сейчас.
