Развеиваем миф: квартира — не самый выгодный способ инвестирования. А какой?

Купить квартиру в Москве и сдавать её в аренду когда-то считалось самым надёжным способом обеспечить будущее. Но редакция «Выберу.ру» обнаружила, что сегодня этот инструмент работает иначе. В первом полугодии 2026 года доходность от сдачи «однушки» снизилась до 4,1% годовых, а срок окупаемости вырос почти до четверти века. Это рекорд с 2019 года. За 25 лет можно и ребёнка родить (а то и двух-трёх), и внуками обзавестись. Редакция «Выберу.ру» сравнила реальную доходность квартиры в Златоглавой с другими популярными активами на дистанции в 25 лет. Оказалось, что другие инструменты инвестиций могут быть гораздо выгоднее.

^{Квартира в столице сейчас фактически «золото в бетоне». Фото: нейросеть}

Почему жильё так долго окупается

Если сейчас купить квартиру в Москве или других мегаполсиах России, то через сдачу в аренду она окупится минимум в 2051 году. Это подсчитали аналитики портала «Мир квартир».

Эксперт по финансовой грамотности и инвестициям в зарубежные рынки Алина Андрюшина напоминает, что московская недвижимость по ценам уже сопоставима с мировыми мегаполисами, а по темпам прироста их обгоняет.

Алина Андрюшина

Эксперт по финансовой грамотности

Комментарий эксперта:

Эффект «низкой базы», когда квадратный метр был дёшев и быстро рос, исчерпан. Поэтому стратегия «купил и сдаёшь» перестаёт быть очевидно выигрышной.

Три неочевидные схемы инвестиций: сколько реально приносит недвижимость

Выводы «Мира квартир» об окупаемости жилья за 25 лет слишком оптимистичны. Такого мнения в разговоре с «Выберу.ру» придерживается учредитель портала «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко.

Светлана Опрышко

Директор портала Всеостройке.рф

Комментарий эксперта:

В жилой недвижимости доходность остаётся на уровне 4–5%, и денежный поток оказывается ещё ниже, если учесть все обязательные расходы. Затраты на «коммуналку», налоги и периодический ремонт превращают 480 000 рублей годовой выручки от сдачи квартиры за 10 млн в 384 000 рублей прибыли, а окупаемость растягивается до 26 лет.

Коммерческий директор компании UNIKEY Юлия Ружицкая на примерах объяснила «Выберу.ру», как считать реальную окупаемость — с расходами, налогами и простоями. У неё взгляд на утверждение про окупаемость квартиры в 25 лет ещё пессимистичнее. Но одновременно есть варианты инвестиций в недвижимость в Москве, которые способны в разы ускорить окупаемость по сравнению с четвертью века.

Показываем математику на пальцах.

Схема 1. Долгосрочная сдача квартиры

Покупаем квартиру за 20 млн рублей и сдаём за 70 000 рублей в месяц:

1. Доход: 840 000 рублей в год, 4,2% годовых.
2. После вычета 20% на налог, простой между арендаторами, мелкий ремонт, коммуналку и комиссии денежный поток составляет примерно 672 000 рублей.
3. Окупаемость находится в районе 30 лет.

Ружицкая делает вывод:

Если квартира дорожает на 3% в год, это улучшает результат, но не даёт живых денег до продажи

Схема 2. Коммерческое помещение

Покупаем помещение за 20 млн рублей с арендой 200 000 рублей в месяц:

• доход составит 2,4 млн рублей в год, а доходность — 12%;
• окупаемость до расходов находится в районе 8,3 года;
• после вычета 20% на эксплуатацию, простой и ремонт денежный поток составит примерно 1,92 млн рублей;
• окупаемость составляет порядка 10,4 года.

Юлия Ружицкая

Коммерческий директор Unikey

Комментарий эксперта:

Но есть риски. Они заключаются в том, что арендатор может уйти (бизнес сейчас испытывает давление из-за налогов и кризисных явлений в экономике), запросить арендные каникулы или снижение ставки. Плюс издержки психики и нервов. Ведь коммерция требует активного управления.

Схема 3. Посуточная сдача апартаментов

Покупаем апартаменты за 10 млн рублей:

• средняя арендная ставка в «самом лучшем городе Земли» сейчас составляет 5 000 рублей в сутки, а загрузка — 65%. То есть за месяц апартаменты у вас будут снимать максимум 19–20 дней;
• 237 дней × 5 000 рублей = 1,185 млн рублей выручки;
• 35% расходов уйдут на уборку, управление, налоги и комиссии — денежный поток составит примерно 770 000 рублей;
• доходность находится в районе 7,7% годовых;
• окупаемость — где-то 13 лет.

Юлия Ружицкая

Коммерческий директор Unikey

Комментарий эксперта:

При падении загрузки до 45% окупаемость растягивается до 18–20 лет. Владелец превращается в оператора гостиничного бизнеса.

Что говорит история инвестиций за 25 лет

Алина Андрюшина специально для «Выберу.ру» собрала данные о динамике стоимости разных активов с 2001 года. Мы свели её анализ в одну таблицу.

Источник: официальные данные, IRN

ОФЗ за период 2001-2026 годов обгоняли по динамке доходности даже казначейские облигации США, потому что в начале нулевых давали 15–20% годовых, плюс работал сложный процент. Но американские бонды номинированы в долларах, а ОФЗ рублёвые. Инфляция в США и России всё-таки разная.

Индекс РТС (показывает стоимость крупнейших российских компаний в долларах) окупался тоже быстро благодаря мощному экономическому росту в РФ в начале 2000-х, но его пик пришёлся на 2008 год. Сегодня же индекс продолжает снижаться. 

Доходность сегодня: квартира против облигаций

Светлана Опрышко из «Всеостройке.рф» приводит актуальные цифры на август 2026 года:

• корпоративные облигации первого эшелона приносят 15,5–17% годовых;
• более рискованные бумаги менее надёжных и известных компаний дают 20–27% годовых (но есть немалый риск их дефолта);
• ОФЗ со сроком погашения от пяти до 15 лет и более сейчас дают 14,6–16% годовых;
• жилая недвижимость приносит около 4,1% годовых;
• коммерческая недвижимость даёт 11–13% годовых;
• драгоценные камни: бриллианты — 6–8%, рубины из Мозамбика — до 18% (но рынок узкий, специфичный, такие активы не всегда ликвидны, их сложно быстро превратить в деньги);
• золото: дохода без продажи нет, рост непредсказуем.

А Юлия Ружицкая подчёркивает:

Квартира за 20 млн при доходности 4,1% приносит около 820 000 рублей валовой аренды в год, ОФЗ с теми же 20 млн при 15–16% дают 3–3,2 млн рублей годового купонного дохода. Разница в денежном потоке — в три-четыре раза

Вывод: что это значит для вас

В таких условиях эксперт рекомендует придерживаться консервативной стратегии: вклады в банках, ОФЗ, небольшой процент золота.

Драгметалл в нулевых окупался примерно за четыре года. Но затем более 15 лет колебалось на одном уровне.

Андрюшина отмечает: 

В 2025 году оно выросло на 27,6% в рублях, но гарантировать повторение такой динамики нельзя

Эксперт советует держать 10–20% золота в портфеле как защитный актив, не делая на него основную ставку.

Можно рассмотреть на дистанции в 25 лет и надёжные акции и облигации устойчивых предприятий. Сейчас Андрюшина советует смотреть на конкретные компании, чья балансовая стоимость ниже капитализации, — в момент разворота рынка они станут интересными. 

Облигации же, особенно в периоды высоких ставок, дают бо́льший текущий доход чем квартиры, но не защищают от инфляции так, как реальный, осязаемый актив. Алина Андрюшина обращает внимание на инфраструктурные риски.

₁₁₀×0="" png="">

Алина Андрюшина

Эксперт по финансовой грамотности

Комментарий эксперта:

В 2022 году российский фондовый рынок приостанавливал торги на несколько недель. Тогда инвесторы теряли доступ к деньгам.

Как правильно вкладывать деньги в недвижимость

Главный вывод: перед покупкой квартиры для сдачи в аренду стоит заложить в расчёты не только оптимистичный, но и пессимистичный сценарий. Реальная окупаемость с учётом простоев, ремонта и налогов часто оказывается не 24 года, а 30 и более.

Коммерческая недвижимость может давать доходность в два-три раза выше квартиры, но требует активного управления и не подходит для пассивного инвестора, особенно преклонных лет. Посуточная аренда способна приносить % годовых, но загрузка в 65% не гарантирована, а операционные хлопоты превращают владельца в предпринимателя.

_{Это информационный материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.}