Все заметили, что ставки по ипотекам уже приближаются к 11% годовых. Но обращаете ли вы внимание на проценты по льготным ипотекам, которые субсидирует государство? Парадоксально, но с повышением ключевой ставки они дешевеют, потому что банкам это выгодно. Чем ниже ставка по льготной программе, тем выше у банка прибыль.
Предельная ставка по льготной ипотечной программе на новостройки 7% годовых, но банки уже давно отошли от этой планки, снизив проценты до 4,3% - 5,99%. Нелогичное на первый взгляд поведение объясняется тем, что бюджет компенсирует банкам недополученные доходы. Размер компенсации рассчитывается по формуле «ключевая ставка+3п.п.-текущая ставка по ипотеке».
Допустим, банк выдаёт кредит под 4,3% годовых. Значит, компенсация составит: 8,5 (текущая ключевая ставка)+3-4,3=7,2%.
Если бы ключевая ставка была ниже, то и доход банка бы сократился. В 2020 году, когда ЦБ снижал ключевую ставку, банки были недовольны, потому что получали маленькую компенсацию. Ещё из формулы видно, что размер компенсации напрямую зависит и от одобренной ставки. Чем она ниже, тем больше банк получит денег.
Поэтому банки во время роста ключевой ставки повышают проценты по собственным программам и снижают — по субсидируемым.
К тому же низкие процентные ставки — хороший маркетинговый ход. Банки с радостью заманивают заёмщиков обещанием низких процентных ставок.
Во всей этой схеме есть и пострадавшая сторона — бюджет. Минфин начал тревожится ещё осенью 2021 года, говоря о том, что расходы бюджета на льготные ипотечные программы значительно увеличиваются.
Но, несмотря на возмущения Минфина и опасения ЦБ, льготные программы продолжают работать.
Одна из самых распространённых — «льготная ипотека на новостройки». Срок её действия заканчивается 1 июля 2022 года, и пока заявлений о продлении или сворачивании не было. Максимальная сумма кредитования — 3 млн рублей. Первый взнос — от 15%. Максимальная процентная ставка — 7%.
Жителям мегаполисов с дорогим жильём программа мало подходит из-за ограничений по сумме кредитования. Зато в регионах на 3 млн можно купить даже двухкомнатную квартиру. Время ещё есть.
Вторая по популярности программа — семейная ипотека с господдержкой. Срок её действия заканчивается 31 декабря 2022 года. Ею могут воспользоваться семьи, где с 1 января по 31 декабря 2022 года родился хотя бы один ребёнок. Максимальная сумма — 6 млн рублей для регионов и 12 млн для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга, Ленинградской области. Первоначальный взнос — от 15%. Максимальная ставка — 6%.