Дольщики могут остаться без жилья, а стройку новых ЖК рискуют заморозить. Рынок новостроек трещит по швам, он находится в надломе. Об этом уже заговорили в правительстве. Мы узнали, так ли страшен чёрт, как недостроенная квартира, и что будет с рынком новостроек в России в ближайшее время.
Рынок ждёт чистилища. Небожественная комедия
Отрасль недвижимости в нашей стране едет куда-то не туда. Первый звоночек произошёл зимой. ГК «Самолёт» попросила у кабмина 50 млрд рублей. Отказали. Вторым ударом кризисного набата стало исследование Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП). Его эксперты в начале мая обнаружили: долговая нагрузка застройщиков и связанных компаний достигла почти 500%.
Вот вы решили подобрать себе квартиру (кстати, сделать это вы можете на этом сервисе). На котловане. Или когда близится сдача. Но она откладывается. Либо застройщик летит в тартарары. Такой сценарий становится вполне реален с учётом нарастающего кризиса в строительной отрасли, где застройщики вынуждены работать на пределе рентабельности.
Масла в огонь разгорающегося кризиса добавил накануне и вице-премьер Марат Хуснуллин (цитата по РИА «Новости»):
Снижение выдачи ипотеки сильно повлияет на строительный рынок. Мы запас прочности свой, который у нас был — у строителей, у девелоперов, с 2024 года уже выбрали
Падение спроса на новостройки из-за ипотеки признают даже в кабмине. Строительный сектор существует в первую очередь на средства дольщиков, напомнил вице-премьер. Видимо, он намекает, что что если народ перестанет брать ипотеку, достраивать ЖК будет просто не на что. А люди, как назло, брать её перестали.
Проблема настолько масштабна, что её последствия больно ударят по всей экономике. Остановка строек — это не только замороженные многоэтажки. Это крах для металлургов и производителей стройматериалов. Вклад стройки в региональные бюджеты достигает 15–21%. А каждый инвестированный в стройку рубль генерирует 1,6 рубля в смежных отраслях. Это цифры самого Хуснуллина.
Русская Спарта
Спартанцы убивали слабых и болезненных детей. То же ожидает и наш рынок недвижимости. Но некоторые его «дети» — вполне себе зрелые компании с давно запущенными жилыми проектами. Пока девелоперы пытаются найти лишнюю копейку, эксперты рисуют мрачные, но реалистичные сценарии, предрекая банкротство некоторых застройщиков к 2026 году. Заморозка строительства новостроек в регионах неминуема.
Директор портала «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко разбивает надежды и розовые очки. Могут ли застройщики обанкротиться? Ещё как:
Другими словами, слабаки — вон. Если вы строите «человейники» для тех, кто копил на однушку 20 лет, то вы в группе риска. Наиболее уязвимы компании, строящие доступное жильё эконом-класса, где продажи сильно зависят от ипотеки.
Богатые продолжают скупать квадратные метры — складывать туда наличку, которая горит в руках. А бедные замерли в ожидании чуда, которое не случится.
Директор компании «Расцветай Столица» Сергей Шашурин рисует не менее мрачную картину:
Цены как Гагарин
Упадут ли цены на новостройки? Они не рухнут, а улетят в космос, говорят эксперты. Обычная логика подсказывает: спрос упал — стоимость квартир должна упасть. Но на российском рынке недвижимости своя, особенная логика. Перефразируя Тютчева, у строительной отрасли «особенная стать». В этот рынок можно только верить.
Шашурин убеждён:
Светлана Опрышко соглашается: даже при самом пессимистичном сценарии цены на новостройки вряд ли рухнут — скорее, застынут. Но затем…
В среднесрочной перспективе мы увидим рост. Запуски новых проектов сокращаются: в апреле 2026 года застройщики начали строительство 3,4 млн квадратных метров жилья — на 18% меньше, чем в том же месяце прошлого года. Так что в будущем объём предложения неизбежно сократится. Но при снижении ставок отложенный спрос вернётся на рынок, что подтолкнёт цены вверх
Иными словами, выбирайте: купить сейчас дорого (но выбрать почти не из чего) или купить потом ещё дороже (и, возможно, с рук у банкрота). Третьего не дано.
Покупатель, берегись!
Что же в сухом остатке? Рынок недвижимости РФ трещит по швам:
- Застройщики гибнут, но не массово. Слабые уйдут в небытие или под крыло государства или банков. Сильные — выживут, но будут диктовать свои цены, потому что конкуренты вымерли.
- Цены — вверх, а не вниз. Забудьте про обвал. Издержки растут, рабочая сила дорожает, налоги увеличиваются. Дешевле строить никто не будет.
- Доступного жилья станет меньше. Новые проекты не запускаются. То, что построят, будет стоить дорого. Покупатели, которые ещё не выпали из ипотечной гонки, переключатся на вторичку, а там тоже поднимут цены.
- Ипотека умирает. Доля кредитных сделок на рынке новостроек впервые упала ниже половины. Люди переходят на рассрочки или копят наличку, надеясь, что цены завтра не взлетят до небес.
Вывод для простого человека, мечтающего о своей квартире: время дешёвых квадратных метров безвозвратно ушло в прошлое. Цены на жильё скоро пойдут вверх. Риски покупки квартиры у застройщика растут. Сейчас ваша главная проблема даже не в том, чтобы наскрести на первый взнос. А в том, чтобы выбрать застройщика, который не исчезнет в тумане вместе с вашими деньгами. Многих волнует вопрос, защитят ли эскроу-счета дольщиков или нет в случае реального краха компании. Должны.
И помните: слова «запас прочности исчерпан» теперь — не мем, а официальный диагноз строительной отрасли от правительства. А чиновники не врут.
Этот информационный материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
