Вы присматриваете новую двушку в новостройке, когда классическая ипотека не по зубам, а застройщик улыбается: «Бери в рассрочку, без процентов, всё по-честному». Вы подписываете договор, начинаете платить — и вдруг оказывается, что квартира для вас стоит на 20–25% дороже, чем для соседа с чемоданом наличных. Те самые 20 млн рублей из рекламы превращаются в 25. Но скоро на рынке заработают новые правила рассрочки от застройщиков, которые полностью изменят эту практику: ЦБ и Минстрой готовят жёсткие меры, чтобы подобная схема перестала быть скрытой переплатой. Они готовят новый закон, из-за которого у рассрочки не будет накруток. Последствия двояки: она станет прозрачнее, эксклюзивнее и недоступнее, людям придётся чаще брать дорогую ипотеку. А вот цены на квартиры упадут до 20%.
Рассрочку закроют
Сейчас активно обсуждается новый законопроект о рассрочке на любые новостройки. Доля таких «хитрых» сделок, когда вы платите за новую квартиру частями не банку, а застройщику, в крупных городах выросла до 35–40%, а накрутка в отдельных случаях доходит до 20%. В прошлом году россияне задолжали девелоперам по такой схеме примерно 1,5 трлн рублей. Об этом мы уже писали в материале «Рассрочку прижмут. ЦБ запретит застройщикам накручивать цены на квартиры».
Власти планируют ввести прямой запрет наценки на любую квартиру при её покупке в рассрочку. Реализуемый Центробанком законопроект установит, что стоимость жилья должна быть идентичной той, что предлагается при полной оплате. Представители Банка России хотят полностью табуировать такую наценку.
Но Банк России хочет пойти ещё дальшше. Вместе с Минстроем он намерен ввести серьёзное ограничение на использование рассрочки ещё на этапе котлована, когда объект ещё не сдан. Масштаб проблемы обрисовала замруководителя службы по защите прав потребителей Банка России Елена Ненахова. В интервью Business FM она подробно объяснила, почему «беспроцентная рассрочка» от застройщика сегодня — это часто хорошо замаскированная наценка, а иногда и дорога в никуда.
Как показывает практика, рассрочка от застройщика после официальной сдачи дома таит в себе ключевой сюрприз для покупателей, о чём предупреждают специалисты Банка России. Пока объект возводится в рамках договора долевого участия, средства покупателя зачислены на эскроу-счёт, где они находятся в безопасности, и их легко вернуть при разрыве сделки. Но как только дом сдан, счёт раскрывается, девелопер забирает деньги, а дальнейшая рассрочка превращается в частный договор купли-продажи без обязательной регистрации в Росреестре.
Ненахова обращает внимание:
Рассрочка, выходящая за пределы срока ввода в эксплуатацию, предполагает передачу денег напрямую застройщику. Если гражданин при этом не получает собственность и на период рассрочки квартира остаётся на балансе застройщика, то гражданин может остаться и без денег, и без квартиры
Именно на этом этапе чаще всего происходят двойные продажи — одну и ту же квартиру успевают «продать» несколько раз, пока настоящий владелец дисциплинированно вносит платежи.
Разрабатываемый документ кардинально меняет подход. Он требует обязательное оформление квартиры в полноценную собственность дольщика даже при длительной рассрочке. Законопроект, разработанный ЦБ и Минстроем, перетряхивает всю схему.
Во-первых, вводится железное правило: цена квартиры в рассрочку и без неё должна быть одинаковой. Никаких «за ту же цену, но плюс 20% за удобство». Во-вторых, как только подходит срок ввода дома в эксплуатацию, застройщик обязан оформить право собственности на покупателя сразу, даже если тот ещё не рассчитался полностью.
В таком случае у застройщика останется только залог квартиры — как у банка при ипотеке:
- После ввода дома квартира обязательно оформляется в собственность дольщика, и это не зависит от внесения полной оплаты.
- Дальше — больше. Рассрочку ограничат тремя годами после плановой даты сдачи дома, никаких бесконечных хвостов. За любой нарушенный график предусмотрен фиксированный штраф за просрочку платежа, но не выше 20% годовых от суммы долга, а не кабальные проценты, которые раньше прятались в мелком шрифте.
- Все расчёты пойдут через специальный банковский счёт, чтобы ни у кого не возникло соблазна «забыть» учесть поступившие деньги. А вся информация по выплатам обязательно попадёт в кредитную историю — банки наконец увидят реальную долговую нагрузку человека, и это снизит риск неожиданных просрочек по ипотеке, когда клиент рассчитывал рефинансироваться. Потому что получить новый кредит при наличии рассрочки станет сложнее. Кстати, подобрать себе кредит на покупку недвижимости вы можете тут, а выбрать схему рефинансирования — здесь.
По сути, закон лечит главную болезнь нерегулируемой рассрочки: иллюзию простоты. Покупатель думает, что просто платит частями, а на деле ввязывается в схему, где цена завышена, право собственности отложено, а защита эскроу отключается сразу после сдачи дома. Теперь правила станут едиными для всех застройщиков, а прозрачность перестанет быть их добровольным жестом. Кстати, подобрать себе квартиру вы можете тут.
Что думают риэлторы
Эксперты уже прогнозируют, как изменятся конечные цены на квартиры после жесткого ограничения рассрочки. Как только этот инструмент начнут прикрывать, купить жильё станет сложнее, хотя цены и упадут. В этом убеждён эксперт в сфере рынка недвижимости Игорь Евстратов:
Вот это затишье на полгода — оно может немного придавить цены вниз, считает собеседник:
Если рассрочка исчезнет, если накрутки запретят, то покупательская способность просядет. Цены могут провалиться процентов на пять, а то и на десять, могут даже и на все двадцать. Застройщикам ведь тоже несладко: им надо продавать, а покупательская способность тает. Рассрочку запрещают — народ разбегается. Но жить-то где-то надо, аренда дорожает, мама дорогая. И люди всё равно хотят своё жильё, лучше уж платить 200–300 тысяч в ипотеку, чем выкидывать их на съём. Так что смирятся, привыкнут. Скажут: «Ну нет рассрочки — ладно, переживём». И пойдут искать наличку, а ипотеку оставят чисто на докопить
Так выгоднее ли всё это для простого человека, что рассрочку прижимают? Всё не так однозначно, размышляет Евстратов:
Поэтому люди и тянутся к наличке. Совет от Евстратова:
Ищите только наличку. Потребкредит берите, остальное добирайте где можете, ищите выгодный банк — и необязательно это ипотека, может, и потребкредита хватит. Да хоть те же 10 млн под нормальный процент. Но с хорошей кредитной историей, конечно
Вывод
Сжатие рассрочки — палка о двух концах. Покупатель получит прозрачные цены без накруток и реальное право собственности сразу после сдачи дома, но лишится гибкого инструмента, позволявшего за два-три года въехать в квартиру без ипотечной кабалы. В моменте рынок замрёт, продавцам придётся подвинуться по цене, и окно возможностей откроется для тех, кто накопил наличные или готов быстро взять небольшой потребкредит. Остальным останется смириться с новой реальностью: дешёвой и простой рассрочки больше не будет, а ипотека по-прежнему заставит заплатить за две квартиры банку, прежде чем получить одну себе.
