Банки используют две основные схемы погашения кредитной задолженности – дифференцированный и аннуитетный платежи. Аннуитет отличается тем, что с ним все ежемесячные платежи в течение срока остаются одинаковыми. Применяют его ко всем разновидностям кредитов, в том числе к ипотеке. Расскажем подробнее про аннуитетный платеж – что это значит, как рассчитываются аннуитетные платежи по кредиту, когда они выгодны.
Дифференцированная или аннуитетная ипотека гасится ежемесячными платежами. В их составе:
Погашение ипотеки аннуитетными платежами отличается тем, что в первую очередь заёмщик погашает начисленные проценты. Банк сразу рассчитывает проценты на всю сумму, прибавляет к «телу» кредита и получившуюся сумму делит на количество месяцев. Так определяют размер ежемесячного платежа. Но в его составе в первую половину срока преобладают начисленные проценты, а только потом клиент погашает основной долг.
При дифференцированных платежах схема другая: проценты начисляются на фактический остаток задолженности. Сначала ежемесячный платёж – максимальный, а к концу срока – минимальный, потому что остаток долга в первый месяц – самый большой, а в последний месяц – самый маленький.
Что такое аннуитетный платёж? Это способ погашения кредитной задолженности равными частями: платежи по графику и в первый, и в последний месяц одинаковы. Но основной долг уменьшается не сразу, а только после того, как заёмщик выплачивает начисленные проценты. Это выгодная схема для банка. Даже если клиент погасит задолженность досрочно, часть прибыли в виде процентов кредитная организация получит.
Аннуитетный кредит отличается соотношением начислений в составе ежемесячного платежа. Сначала там преобладают проценты, но с каждым месяцем их доля уменьшается, при этом увеличивается часть закрытого основного долга.
Аннуитетное погашение ипотеки подойдёт тем, кто хочет платить фиксированную сумму в месяц. В дифференцированных платежах в первые несколько месяцев взносы будут максимальными, что создаёт большую финансовую нагрузку на бюджет.
Пример графика при аннуитетном методе погашения, если заёмщик берёт ипотеку сроком на 30 лет, используется ставка 15% годовых, сумма – 6 млн руб.:
Заёмщику не нужно отдельно вносить деньги в счёт погашения процентов и отдельно – для уменьшения основного долга. Соотношение долей задолженности в составе ежемесячного платежа видит только банк, задача клиента – своевременно делать выплаты.
В банках применяются два варианта аннуитетных платежей.
Отложенным аннуитетным платежом называется схема, при которой заёмщику даётся отсрочка для внесения первого платежа. Обычно она равна одному месяцу. Например, ипотека получена 1 мая, значит, до 1 июня клиент должен сделать первый ежемесячный взнос.
При немедленной аннуитетной схеме платежей заёмщик должен начать выплаты сразу после того, как подписан кредитный договор. Например, документ заключён 1 марта, на следующий день клиент должен перечислить денежные средства в счёт задолженности по графику.
Для расчета аннуитетного платежа по ипотеке используют формулу Х = С × К, где:
Значение К можно рассчитать по формуле К = (М × (1 + М) ^ S) / ((1 + М) ^ S — 1), где:
Применим формулу аннуитетной ипотеки. Сначала рассчитаем коэффициент аннуитета для ипотеки с суммой 5 млн руб., выданной на 20 лет по ставке 6% годовых. Получаем К = (0,005×(1+0,005)^240)/((1+0,005)240 — 1) = 0,007.
Ежемесячные платежи рассчитываются так: 5000000×0,007 = 35000 руб.
При расчёте удобнее использовать калькулятор аннуитетного платежа. Для расчёта нужно указать в форме стоимость жилья, размер первого взноса, срок кредита, процентную ставку, после чего выбрать схему оплаты – равными долями.
Аннуитетный калькулятор ипотеки покажет сводку, в которой указаны:
Считать аннуитетный платёж по этой формуле можно и для других вариантов кредитов (например, потребительского или автокредита).
Аннуитетные платежи, которые не меняются от месяца к месяцу и позволяют заёмщику вносить одинаковую сумму на протяжении всего срока, использовать удобнее, а часто и более выгодно. Но у такого варианта есть свои плюсы и минусы.
Главные преимущества аннуитетной схемы:
Ещё один нюанс – использование более выгодных условий кредитования. Банки аннуитетную схему погашения считают приоритетной, при оформлении кредита с её использованием клиенту могут быть предложены бонусы.
Главные недостатки:
Ещё один серьёзный минус – менее выгодное досрочное погашение. Во второй половине срока делать его нецелесообразно: поскольку почти все проценты уже погашены, снизить переплату не получится.
Любую ипотеку вне зависимости от того, какая схема платежей используется, погашают досрочно без штрафных санкций со стороны банка. Но чтобы выгодно погасить задолженность досрочно и снизить размер переплаты, нужно учесть нюансы процедуры при аннуитетной схеме платежей.
При досрочном погашении заёмщики могут выбрать один из двух сценариев:
Ипотеку с аннуитетными платежами выгоднее погашать досрочно с первым сценарием – снижать размер ежемесячных платежей. Это позволит уменьшить финансовую нагрузку – в месяц придётся платить меньше. Ели появятся свободные деньги, можно погашать долг частично досрочно, чтобы быстрее закрыть кредит. Уменьшение срока не позволит сократить переплату. При этом размер ежемесячного взноса не изменится, а долговая нагрузка на заёмщика останется прежней.
В ипотечном кредите с аннуитетной схемой платежей доля процентов в ежемесячном взносе в первый месяц может достигать 80–85%. Фактически заёмщик на ранних этапах платит банку за пользование деньгами, практически не снижая основной долг. В такой ситуации выполнять частичное досрочное погашение с уменьшением срока невыгодно, так как переплата существенно не снизится.
По общему правилу невыгодно частично досрочно погашать долг ближе к концу срока. Оптимально делать это в первые годы.
Аннуитетная схема платежей по кредитам – самая распространённая. Она удобна для клиентов тем, что размер ежемесячного взноса остаётся неизменным на весь срок. Это позволяет не запутаться и не допустить просрочки и штрафов. Но общая переплата оказывается больше, чем при дифференцированной схеме.