Ещё до отмены льготной ипотеки для всех, мы писали о том, что этот бетонный долговой пиджак многоэтажного строительства висит на последнем гвозде. Что же, этим летом гвоздь был вынут, и с тех пор мы наблюдаем, как пиджак сползает на пол. В ипотечной схеме, из которой государство де-факто удалилось, осталось три игрока: ипотечники, застройщики и банки. Обанкротиться первым может любой из них. Именно поэтому заёмщику важно знать, что происходит, когда из цепочки выпадает самое слабое звено, и какие действия надо предпринять, чтобы не потерять квартиру.
Если заёмщик не может больше платить по долгам и — по его инициативе либо по инициативе кредиторов — стартует процедура банкротства, то банк, выдавший ипотеку, заберёт залоговое имущество (квартиру) и выставит на публичные торги, согласно статье 56 закона «Об ипотеке». Когда залог будет продан, банк заберёт деньги от продажи. Ипотека исчезнет вместе с квартирой и внесёнными за неё платежами.
Правило о том, что единственное жильё банкрота продавать нельзя, на залоговую квартиру ипотечника не распространяется.
Публичные торги проходят примерно так: начальная цена квартиры выставляется на уровне 80% стоимости недвижимого имущества, определённой оценщиком. Если первые торги признают несостоявшимися, на повторных торгах квартиру выставят на 15% дешевле первоначальной цены. Если и тогда её никто не купит, залогодержатель (банк) вправе оставить квартиру за собой по цене, на 25% дешевле её цены на первых торгах, и далее банк уже будет сам решать, что ему делать с повисшей на балансе квартирой.
Часто говорят, что банки заинтересованы в том, чтобы продать квартиру быстрее, а не в том, чтобы получить за неё больше денег. Остаток долга обычно меньше рыночной стоимости квартиры, а это значит, что банк всё равно будет «в плюсе». Это лукавство, на самом деле банк заинтересован и в скорости, и в высокой цене продажи залога.
Когда цены на жилую недвижимость растут, проблем с её продажей на торгах немного. В этой системе работают спекулянты, которые покупают залоговую квартиру на аукционе подешевле, а затем выставляют её дороже, то есть по рыночной цене. Но наступают трудные времена: реальная стоимость залоговых квартир снижается, а платёжеспособный спрос на жильё уже трагически низок.
Выкинуть на публичные торги множество квартир — будет ли на них спрос? Если банкротного жилья будет много, спекулянтов на все лоты может и не хватить, пожалуй. Банки будут держать нераспроданные залоги у себя на балансах и нести издержки, связанные с их содержанием? Попытаются создать юридическое лицо, которое станет сдавать в аренду непроданное на торгах жильё, обрушив цену аренды? Вариантов много, но среди них нет хороших для банков вариантов.
Если ипотечник не хочет банкротства, у него есть несколько вариантов:
Возможны ли другие сценарии для несостоятельного ипотечника, кроме продажи квартиры на публичных торгах? Да, возможны.
Сценарий 1:
Во-первых, с банком возможно договориться о реструктуризации долга, в ходе которой ипотечная квартира не будет изыматься. Реструктуризация обычно означает, что платить придётся дольше и больше, но банк может отсрочить платежи и снизить сумму регулярного платежа для заёмщика. Кстати, реструктуризация возможна и в рамках уже начатой процедуры судебного банкротства, если план реструктуризации будет утверждён судом.
Сценарий 2:
По делу о банкротстве можно заключить мировое соглашение, в ходе которого сумма долга тоже может быть снижена. Если стороны подписывают мировое соглашение, исполнение плана реструктуризации и мораторий на удовлетворение требований кредиторов прекращают своё действие, и гражданин приступает к погашению оставшихся по соглашению долгов.
Сценарий 3:
Наконец, есть практика, когда должники, понимая, что финансовое состояние ухудшается, платежей по ипотеке осталось немного и в обозримой перспективе возможно банкротство, берут потребительский кредит, погашают оставшийся долг по ипотеке и снимают залог с жилья. Квартира становится их собственностью.
Сценарий 4:
Недавно, 8 сентября 2024 года, вступили в силу новые нормы закона, позволяющие сохранить единственное жильё в ипотеке при банкротстве. Речь идёт о том, что теперь любая организация или физлицо с согласия должника вправе полностью погасить требования кредитора, обеспеченные ипотекой единственного жилья. Сделать это можно не ранее двух месяцев с момента публикации сообщения о признании заявления о банкротстве обоснованным.
Сценарий 5:
Последний по счёту но не по важности вариант тоже появился в недавно — мы говорим о запуске упрощенного механизма продажи недвижимости банком-залогодателем с 11 сентября 2024 года. Теперь, чтобы не банкротиться, но при этом полностью погасить долг по договору ипотеки, физлицо, взявшее ипотеку в личных целях, может продать заложенное имущество в упрощённом порядке. Сделать это можно до того, как банк запустит процедуру принудительного изъятия имущества (залога).
Как продать залоговое жильё по упрощённой процедуре:
Ипотечник направляет залогодержателю (банку) заявление о том, что хочет продать недвижимость. Банк обязан рассмотреть заявление за 10 рабочих дней и, если нет ограничений, согласовать его. В уведомлении о согласии банк устанавливает минимальную продажную цену. Затем по общему правилу на продажу (в том числе регистрацию перехода права собственности) и полный расчет с кредитором дается четыре месяца. В это время на недвижимость не могут обратить взыскание.
Выручка от продажи поступает на счет, который определил залогодержатель (банк). Если за вычетом долга и дополнительных расходов останутся средства, банк вернет их теперь уже бывшему заёмщику.
Совершенно иная ситуация возникает, когда банкротом становится не заёмщик, а выдавший ему ипотечный кредит банк. В этом случае заёмщику нужно продолжать платить кредит согласно утверждённому изначально графику, но нужно внимательно следить за ситуацией, чтобы не пропустить момент смены реквизитов получателя платежей.
Далее АСВ может передать другому банку имущество, в том числе право требовать возврата кредита, и обязательства банкрота. Тогда новый банк сообщит ипотечнику новые реквизиты.
Раньше для дольщиков это был сценарий катастрофы с многолетним ожиданием квартир и неясными перспективами. Теперь, казалось бы, всё просто. Если застройщик банкротится, не достроив дом, зарезервированные на эскроу-счётах деньги банк должен вернуть покупателям квартир. В типичной ситуации задержки сдачи дома в эксплуатацию дольщики имеют право на ряд финансовых требований, как минимум на получение предусмотренной договором неустойки. Если застройщик добровольно её выплачивать не желает, то помимо неустойки можно через суд взыскать с него компенсацию морального вреда и судебных расходов, а также штраф в размере 50% от присуждённой суммы.
В ситуации банкротства застройщика требования к застройщику аналогично сначала «просуживаются», то есть нужно подать в суд иски на взыскание штрафа, неустойки, компенсации морального вреда. Затем эти требования по решению суда включаются в реестр требований кредиторов и удовлетворяются в третью очередь. Разумеется, нет гарантий, что эти требования будут удовлетворены в полном объёме — после реализации имущества застройщика-банкрота денег на удовлетворение всех требований может просто не хватить.
Но по крайней мере покупателям жилья по договору долевого участия с ипотекой банка вернутся уже внесённые за квартиры деньги с эскроу-счетов.
А вот люди, покупающие сейчас жильё в рассрочку у застройщика без участия банка, на такое рассчитывать уже не могут. Их финансовые претензии к обанкротившемуся застройщику будут включаться в реестр требований кредиторов в полном объёме, что, разумеется, снижает шансы получить назад все деньги.
И есть ещё один нюанс. Дело в том, что сейчас взыскать с застройщика неустойку — целая эпопея: с 22 марта 2024 года на всей территории России введён мораторий на взыскание с застройщиков неустоек и иных штрафных санкций.
Что, помимо невозможности получить деньги, это означает? Во-первых, элементарно нельзя предъявить застройщику требование о возмещении убытков. Во-вторых, за время моратория не начисляются проценты и штрафы, то есть сумма требований к застройщику не растёт, а уже начисленные суммы не взыскиваются. Это уже третий мораторий, установленный в интересах застройщиков с 2020 года. Введённые текущим мораторием ограничения действуют до 31 декабря 2024 года, и пока неясно, будет ли правительство продлевать данную антикризисную меру.