Дифференцированный платеж

Дифференцированный платёж по кредиту банки предлагают редко. Например, в Сбербанке он не используется для ипотеки с 2011 года. Но дифференцированный платёж по кредиту всё ещё существует и обычно более выгоден для заёмщика. Расскажем, что значит дифференцированный платёж, чем отличается от аннуитетного, как рассчитывается размер ежемесячных взносов.

Из чего состоит платёж по ипотеке

Аннуитетный и дифференцированный графики платежей определяют сумму, которую заёмщик должен вносить каждый месяц. Она состоит из двух частей:

1. Основной долг. Например, заёмщик берёт в банке 3 млн руб. на 5 лет. Эту сумму разделят на 60 месяцев и получат 50 тыс. руб., которые будут в составе каждого ежемесячного взноса. Эта сумма не меняется в течение всего периода. Но если частично досрочно погасить долг, она может уменьшиться.
2. Начисленные проценты. Это плата банку за пользование заёмными средствами. Дифференцированный платёж по ипотеке отличается тем, что проценты начисляются на остаток долга. Например, если заёмщик получает 3 млн руб., в первом платеже будет сумма процентов, начисленная на все 3 млн руб. В последний месяц остаток долга составит 50 тыс. руб., ежемесячный платёж будет самым маленьким.

Дифференцированный график погашения кредита, в отличие от аннуитетного, предполагает, что с каждым месяцем сумма будет уменьшаться.

Дифференцированный платёж: что это такое

Что такое дифференцированный платёж, ясно из названия. Сам термин «дифференцированный» означает, что каждый месяц взносы будут рассчитываться с учётом фактического остатка задолженности и уменьшаться с течением времени. В аннуитетной схеме оплата происходит одинаковыми суммами каждый месяц, а остаток долга на дату погашения не учитывается.

Есть ещё одно различие – при аннуитетной схеме все проценты рассчитываются сразу при заключении договора и выплачиваются заёмщиком в первой половине срока. Фактически тело кредита он погашает только в последние годы ипотеки. При дифференцированном способе погашение тела кредита и процентов происходит параллельно.

Такую схему оплаты банки могут применять не только для ипотеки, но и для других вариантов кредитования под залог и без обеспечения. Но именно в ипотеке экономия наиболее заметна. При потребительском кредите сроком на 1–2 года выгода почти не ощутима вне зависимости от того, какая схема оплаты используется.

Как рассчитать ежемесячные взносы по дифференцированному платежу

Расчёты по дифференцированной ипотеке проводятся двумя способами – с использованием формулы или специального онлайн-калькулятора. Рассчитать можно не только размер ежемесячного взноса, но и переплату по процентам, экономию при досрочном погашении.

Формула расчёта

Рассчитать размер ежемесячных выплат при дифференцированной схеме погашения ипотечного кредита можно с помощью формулы DP = S/n + OD × i/k, где:

• DP – размер ежемесячного взноса при дифференцированной схеме погашения;
• S – тело кредита;
• OD – фактический остаток задолженности на дату платежа;
• i – процентная ставка (процент по договору / 100);
• k – число процентных периодов за год (12 при ежемесячном погашении);
• n – число процентных периодов во всём сроке (например, 60 при сроке ипотеки 5 лет).

Для примера рассчитаем сумму, которую нужно ежемесячно вносить по ипотечному кредиту, если получено 6 млн руб., ставка – 11%, а срок – 10 лет:

1. Ежемесячный платёж в первый месяц рассчитывают так: 6000000/120 + 6000000 × 0,11/12 = 104000 руб.
2. В последний месяц, когда заёмщику останется погасить 50 тыс. руб., платёж будет таким: 6000000/120 + 50000 × 0,11/12 = 50450 руб.

В первый месяц сумма начисленных процентов составит 54 тыс. руб., в последний – 450 руб.

График погашения ипотечного кредита

Поскольку при дифференцированной схеме проценты начисляются на остаток долга, одинаковых платежей на всём сроке кредитования не будет. Пример графика при условии получения заёмщиком ипотеки на сумму 6 млн руб. по ставке 11% и на срок 10 лет:

Ипотечный калькулятор

Удобный способ расчёта без использования формул – калькулятор дифференцированного платежа.

Для расчёта параметров ипотеки нужно знать:

• сумму, которую выдал банк на покупку жилья;
• размер первого взноса;
• срок ипотеки;
• годовую процентную ставку;
• схему погашения – дифференцированную или аннуитетную.

Калькулятор покажет, каким будет ежемесячный платёж при дифференцированной схеме в каждом из месяцев погашения, сколько процентов начислит банк за весь срок, какой будет итоговая сумма, которую нужно вернуть кредитору.

Также калькулятор можно использовать при досрочных погашениях. Это позволит понять, сколько можно сэкономить, как уменьшается долг при взносах вне графика и выгодно ли закрывать кредит быстрее.

Плюсы и минусы дифференцированных платежей

Дифференцированная схема – выгодная для заёмщика, хотя используется редко. В отличие от аннуитетной, где вносятся равные платежи, она даёт экономию на переплате.

Преимущества

Плюсы:

• меньшая переплата в сравнении с аннуитетным способом погашения;
• уменьшающиеся ежемесячные взносы – к концу срока нагрузка на бюджет будет минимальной;
• выгода при частичном досрочном погашении – уменьшая тело кредита, можно снизить сумму начисленных процентов.

При дифференцированном способе заёмщик равномерно погашает и основной долг, и начисленные проценты, в то время как при аннуитетной в первой половине срока вносятся в основном проценты, а тело кредита остаётся практически неизменным.

Недостатки

Минусы:

• высокая финансовая нагрузка в первые месяцы, когда платежи самые большие;
• меньше удобства по сравнению с аннуитетной схемой при погашении – сумма взноса всё время меняется.

Ещё один недостаток – сложность получения кредита, в том числе ипотечного, с возможностью использования дифференцированной схемы. Банки предпочитают ей аннуитетную.

Когда дифференцированная ипотека может быть выгодной

Дифференцированные платежи выгодны и удобны в следующих ситуациях:

1. У заёмщика стабильно высокий доход. В первые месяцы после заключения договора с банком ежемесячные взносы будут очень высокими. Необходима уверенность в том, что будет хватать средств на погашение.
2. Кредит оформляется на длительный срок, например, на 25–30 лет. На такой дистанции дифференцированная схема даёт ощутимую экономию на процентах.

Дифференцированная схема удобна и при досрочном погашении. Даже часть денег, которую заёмщик перечисляет банку вне графика, уменьшит основной долг. Именно на него начисляются проценты. Чем меньше остаток, тем меньше переплата.

Какие банки предлагают данный способ оплаты

Дифференцированная схема платежей по ипотеке – редкость. В основном банки предлагают аннуитетную, чтобы подстраховать себя, ведь заёмщик сначала выплачивает начисленные проценты, а только потом погашает основную сумму долга. Для многих клиентов это тоже удобнее: даже не заглядывая в график, они знают, какую сумму нужно вносить каждый месяц.

Крупные банки (Сбербанк, ВТБ, ПСБ, Альфа-Банк) кредиты с дифференцированными платежами не оформляют. Такие предложения есть в небольших региональных банках (например, Кубань Кредит).

Подведём итог

Дифференцированный метод погашения кредита отличается от аннуитетного тем, что проценты начисляются на остаток долга, а значит, ежемесячный взнос всё время уменьшается. В первые месяцы его размер будет самым большим (более половины в структуре ежемесячного взноса приходится на проценты за пользование кредитом), к концу срока – минимальным.

Основной плюс дифференцированной схемы – экономия на переплате. Кроме того, она более выгодна при досрочном погашении. Однако предлагают такой вариант не все банки, в большинстве из них получить ипотеку можно только с аннуитетными платежами.