Сейчас ставки по вкладам достигли 19% годовых. С одной стороны — ипотека, по которой вы переплачиваете 7-12% годовых, с другой стороны вклад, по которому вы получаете доход 19% годовых. Кажется, что стратегия очевидна — нужно сберегать. Но не торопитесь с вводами. Следует всё внимательно посчитать, а ещё оценить психологический момент, который может стать решающим в выборе стратегии.
Не станем долго рассказывать теорию, ведь все прекрасно знают, что по российскому законодательству любой кредит можно погасить досрочно без штрафов, комиссий или каких-то дополнительных платежей. Более того — за счёт досрочного погашения вы сократите переплату, поскольку банк начисляет проценты на остаток основного долга. Если вы его сокращаете за счёт досрочного погашения, то, соответственно, переплачиваете меньше.
Что касается вкладов, то сейчас удачное время для сбережений, поскольку ставки высокие — доходят до 19% годовых. Щедрость банков связана с денежно-кредитной политикой ЦБ, который держит ключевую ставку на высоком уровне.
Разрыв в процентах по ипотекам, которые оформлены несколько лет назад, и сегодняшними вкладами большой. Например, льготная ипотека в 2020 году выдавалась под 6% годовых, а рыночная — примерно под 8% годовых. Повторимся, что вклад сейчас можно открыть под 19% годовых.
Давайте перейдём к расчётам и посчитаем разные стратегии и разные ипотечные кредиты, чтобы понять, что выгоднее: вклад или досрочное погашение ипотеки.
Допустим, у семьи появились свободные 500 000 рублей. Ими нужно распорядиться: можно положить на вклад, а можно — закрыть ипотеку. Давайте рассмотрим разные варианты.
Пример 1
Вводные данные:
С помощью кредитного калькулятора считаем, сколько можно сэкономить.
Если мы не будем досрочно погашать ипотеку, то переплата за весь срок составит 8 605 620 рублей. Если погасим в июле 2024, то переплата сократится до 7 647 644 рублей. Выгода — 957 976 рублей.
Сейчас посчитаем, сколько можно заработать на вкладе, используя калькулятор «Выберу.ру».
Вводные данные по вкладу такие:
Доход составит — 47 045 рубля. В итоге мы заберём из банка 547 045 рубля и в январе 2025 года сможем этими деньгами частично погасить ипотеку.
Рассчитаем, какую выгоду от этого мы получим. Переплата сократится с 8 605 620 рублей до 7 619 361 рублей (по данным калькулятора). Экономия — 986 259 рублей.
Напомним, что без вклада мы бы сэкономили 957 976. Значит, при наших вводных данных есть смысл держать деньги на вкладе, а потом только отправлять их на досрочное погашение с учётом начисленных процентов.
Но стоит рассмотреть разные варианты. Давайте поменяем процентную ставку, срок, сумму досрочного погашения и посмотрим на результат.
Пример 2
Вводные данные:
Мы поменяли процентную ставку с 7% годовых до 10% годовых. Разница между вкладом и ипотекой сократилась. Сумму досрочного погашения оставим прежней — 500 000 рублей.
1. Если мы внесём 500 000 рублей сейчас, без вклада, то сократим переплату с 13 156 482 рублей до 11 400 047 рублей. Экономия — 1 756 435 рублей.
2. Если мы внесём 547 782 (с учётом процентов по вкладу на 6 месяцев) в январе 2025 года, то переплата сократится до 11 369 358 рублей. Экономия — 1 787 124 рубля.
Выгода по-прежнему есть.
Чтобы не утомлять вас расчётами, скажем, что если ставка по ипотеке 12% годовых, а оформлена она в 2020 году, то выгода по-прежнему будет. Однако чем выше разница между ставкой по вкладу и ставкой по ипотеке, тем выгода меньше.
Пример 3
Давайте посчитаем экономию для тех, у кого ипотека взята не в 2020 году, а в 2022. Остальные вводные останутся прежними:
1. Переплата без досрочного погашения — 8 608 878 рублей. С досрочным погашением в июле 2024 — 7 445 271. Экономия — 1 163 607.
2. Если внести деньги с учётом процентов по вкладу в январе 2025, то переплата сократится до 7 402 964 рублей. Экономия — 1 205 914 рублей.
Как видим, мы получили неплохую выгоду, порядка 40 000 рублей.
Пример 4
Рассчитаем, есть ли выгода от вклада для тех, кто оформил ипотеку в 2024 году под высокие проценты.
Вводные данные:
1. Переплата без досрочного погашения — 23 318 423 рублей. С досрочным погашением 500 000 рублей в июле 2024 — 16 247 942 рубля.
2. Переплата с досрочным погашением 547 782 в январе 2025 — 16 273 656 рублей.
Как видим, смысла держать деньги на вкладе нет. Мы окажемся в минусе, поскольку проценты высокие, а оформлена ипотека недавно — проценты составляют большую часть платежа.
Возьмём те же данные, что в примерах выше, но рассчитаем, есть ли выгода для тех, кто погашает ипотеку досрочно, внося не разовую сумму, а за счёт ежемесячного увеличения платежа.
Пример 1
Вводные данные:
Ежемесячно будем вносить на 30 000 рублей больше.
Переплата без досрочного погашения по нашей ипотеке составит 8 605 620 рублей. Если вносить в течение 6 месяцев на 30 000 рублей больше, то переплата сократится до 8 249 903 рублей.
Если эти же 30 000 рублей каждый месяц в течение полугода вносить на вклад с процентной ставкой 19% годовых, то мы заработаем 9 500 рублей. В конце срока можно будет снять 189 500 рублей и в январе 2025 погасить ипотеку частично досрочно.
Переплата при этом манёвре сократится до 8 242 921 рубля. Выгода от вклада есть, пусть и не очень большая — 6 982 рубля.
Пример 2
Поменяем процентную ставку до 10% годовых. Вводные данные:
1. Если мы в течение полугода вносим на досрочное погашение 30 000 рублей каждый месяц, то переплата сократится с 13 156 482 рублей до 12 490 005 рублей.
2. Если в январе 2025 мы внесём 189 500 рублей (накопления плюс проценты), то переплата сократится до 12 481 156 рублей.
Вклад нам принесёт выгоду 8 849 рублей.
Пример 3
Посчитаем, есть ли смысл держать деньги на вкладе тем, у кого ипотека взята в 2022 году.
Исходные данные:
1. Переплата по кредиту при ежемесячном досрочном погашении на 30 000 сократится до 8 174 641 рубля.
2. Если внести 189 500 рублей в январе 2025 года, то переплата сократится до 8 165 292.
Экономия составит 9 349 рублей. Значит, есть смысл открыть вклад вместо досрочного погашения.
Пример 4
Рассчитаем выгоду для тех, у кого ипотека взята по базовой программе в текущем году.
1. Если мы будем вносить дополнительные 30 000 рублей ежемесячно, то переплата сократится с 23 369 044 рублей до 20 209 039.
2. Если эти деньги ежемесячно вносить на вклад, а в январе досрочно погасить ипотеку, то переплата сократится до 20 205 473 рублей.
Даже в этом случае есть смысл держать деньги на вкладе, а не пускать на досрочное погашение.
В большинстве рассчитанных примеров вклад оказался выгоднее, чем досрочное погашение, но мы показали лишь примеры. Каждый случай нужно считать индивидуально, поскольку на выгоду будут влиять много факторов: дата оформления ипотеки, процентная ставка, остаток, а также сумма, которой вы располагаете, и проценты по вкладу.
К тому же есть психологический момент. Некоторым неприятно осознавать, что они должны банку и стремятся быстрее закрыть ипотеку. Если вы относитесь к этой категории людей, то лучше быстрее закрывать кредит. Также не стоит тянуть, если вам нужно как можно быстрее снять обременение по ипотеке.
Некоторые факторы мы не стали учитывать:
У досрочного погашения есть разные стратегии: с уменьшением платежа, с уменьшением срока или комбинация двух вариантов. По умолчанию мы делали расчёт по досрочному погашению с сокращением срока. Но вы можете посчитать комбинацию из досрочного погашения с сокращением срока и вклад.