Ипотечные программы всё ужесточаются и ужесточаются. Вот уже и льготные субсидированные ипотеки оформляются с первым взносом 30%. Но остались ли в банках программы без первого взноса? Чтобы купить жильё без всяких накоплений. Если коротко, то да - такие программы есть. Но, во-первых, их мало. Во-вторых, они все несут какой-либо риск.
Первый взнос нужен и самому заёмщику, и банку.
Для заёмщика первый взнос снижает стоимость кредита — уменьшает ежемесячные платежи и переплату. То есть такой кредит проще обслуживать и меньше рисков, что наступит момент, когда кредит станет неподъёмным и придётся отказываться от жилья.
Давайте с помощью калькулятора на «Выберу.ру» сравним два ипотечных кредита. Мы возьмём одинаковые исходные данные:
Один расчёт мы сделаем с первым взносом. Другой — без.
Если оформлять ипотеку без первого взноса, то ежемесячный платёж составит: 139 126 рублей. Переплата — 23 390 000 рублей.
Если же внести первый взнос 20%, то ежемесячный платёж сократится до 111 300 рублей, а переплата — до 18 712 000 рублей.
Как видим, первый взнос вносить выгодно. Правда, придётся напрячься с накоплениями.
Ещё одна выгода от сокращения суммы кредита — легче будет продать. Например, вам не понравился район, решили переехать в другой город или вообще выбрали дом рядом с речкой. Вам нужно закрыть ипотеку, прежде, чем продавать. Чем меньше остаток, тем вам проще.
Для банков первый взнос — показатель серьёзности покупателя. Если человек смог накопить крупную сумму, значит, у него достаточно дисциплины, чтобы обслуживать крупный кредит.
К тому же банки берут жильё в залог. Если заёмщик не платит по договору, банк реализует жильё и погашает вырученными деньгами кредит. Если сумма долга приблизительно равна стоимости жилья, то вырученных от продажи денег может не хватить — ситуации на рынке и на торгах бывают разные.
ЦБ признаёт, что ипотеки с низким первым взносом рискованные, поэтому выдавливает ипотеки с нулевым или первым взносом с рынка. Банки, выдавая заёмщику кредит, должны формировать финансовые резервы. Чем рисковее продукт, тем больше денег банк должен зарезервировать. То есть выдавать ипотеки без первого взноса просто невыгодно, поэтому таких программ сейчас практически нет.
Банки предлагают ипотечные программы без первого взноса. Но не стоит обольщаться. Без вложений купить недвижимость в кредит всё равно не получится.
Программы без первого взноса оформляются под залог имеющегося жилья. Проще говоря, вы берёте нецелевой кредит под залог недвижимости. Новая квартира у вас будет без залога, старая — под залогом. Для этого, разумеется, по старой квартире ипотека должна быть уже выплачена и никаких обременений на ней не должно числиться.
Если у вас нет недвижимости, то ипотеку без первого взноса с залогом имеющегося жилья не взять.
Но даже если у вас есть квартира или дом, которые можно использовать как залог, подумайте и рассмотрите другие варианты, потому что у программы есть особенности:
Девелоперы вместе с банками создают специальные программы для продажи новостроек без первого взноса. Понятно, что тут не обошлось без хитрой схемы. Потому что, как мы сказали выше, банкам невыгодны жилищные кредиты без первых взносов.
На рынок выходит траншевая ипотека — жилищный кредит, по которому деньги от банка на счёт застройщика поступают частями. Например, до ввода дома в эксплуатацию банк перечисляет застройщику 10% стоимости жилья, в первый год, ещё 40% стоимости, на втором году — остальные 50%.
Поскольку банк рассчитывает платежи и проценты по фактической задолженности, до ввода дома в эксплуатацию заёмщик вносит небольшие платежи, потом больше, потом максимальные. Первый взнос тоже рассчитывается в данном случае по размеру первого транша, а не по стоимости недвижимости.
Вот и выходит, что первый взнос на новостройку символически, платежи невысокие: есть возможность снимать квартиру, пока дом не сдали, а потом ремонт делать и технику покупать.
С точки зрения заёмщика, схема удобная. Однако ЦБ относит её к высокорисковым.
Опять же возвращаемся к мысли, которой руководствуется ЦБ, — тот, кто не накопил на первый взнос, может оказаться дефолтным заёмщиком, потму что не рассчитывает свои силы.
В случае с траншевой ипотекой есть и другой риск — заёмщик первые несколько лет платит символические суммы и привыкает к этому, а потом на него обрушивается большой платёж. Не все к этому готовы морально и финансово. К тому же за несколько лет может измениться многое, в том числе и финансовое положение семьи, и экономическая ситуация в обществе и даже состав семьи.
Если вы планируете брать траншевую ипотеку, то:
Предупреждаем, что это нелегальная опасная схема. Но вы должны о ней знать, чтобы не попасться на уловки риелторов или продавцов.
Схема заключается в следующем. Допустим, квартира стоит 10 000 000 рублей. Чтобы купить её в ипотеку, вам нужно внести 2 000 000 рублей, но у вас их нет. Вы договариваетесь с продавцом, что тот в договоре купли-продажи указывает сумму, завышенную на размер первого взноса. В нашем примере это должно быть 12 500 000 рублей.
Затем продавец и покупатель подписывают фиктивный документ, по которому покупатель якобы передал продавцу 2 500 000 рублей. Остальные 10 0000 000 продавцу перечислит банк.
В итоге продавец получает 10 000 000 рублей, как и планировал, а покупатель — квартиру без вложений.
Повторимся: схема считается мошеннической. Её применять нельзя.
Если продавец или риелтор предлагает вам завысить или занизить стоимость квартиры — не соглашайтесь.
Популярная, но не очень удачная схема в современных реалиях. Суть схемы проста: на первый взнос вы оформляете потребительский кредит. Остаток стоимости жилья добираете ипотекой.
У этого варианта есть целый ряд минусов:
Часто мы видим совет — использовать на первый взнос господдержку. Например. материнский капитал. Однако с ростом цен материнского капитала едва ли хватит на квартиру даже в регионе.
В 2024 году максимальная сумма материнского капитала — 833 000 рублей. Этого хватит, чтобы внести 20% первого взноса за квартиру стоимостью около 4 000 000 рублей.
Есть ещё программа поддержки молодых семей — можно получить от государства деньги на первый взнос по ипотеке, если семья нуждается в жилье. Однако бюджет выделяет не так много средств на эту программу. Из желающих получить деньги на жильё скапливаются огромные очереди. Так что быстро получить деньги не получится.