Ипотека - привычный банковский продукт. Но, когда оформляешь свой кредит на жильё, становится страшновато: как проходит сделка, какие нюансы нужно учесть, чтобы много не переплатить и прочее.
Чаще всего мы называем ипотекой кредит, который выдаётся для покупки недвижимости. Но с точки зрения закона, так говорить не совсем верно.
Кредит, который выдаётся на покупку недвижимости с оформлением её под залог называется ипотечным кредитом.
Как работает ипотечный кредит:
Итак, при ипотечном договоре недвижимость оформляется на заёмщика, он может ею пользоваться. Но полностью распоряжаться не может — залогодержатель должен дать своё одобрение.
Почему ипотека так важна и нужна как людям, так и государству
Вероятно, вы заметили, что в ипотеке заинтересованы не только рядовые потребители, но и само государство, а также бизнес.
1. В чём польза для людей. Ипотечные ставки — самые низкие во всём сегменте кредитования. Это связано с тем, что банк, выдавая деньги под залог недвижимости, рискует меньше, чем при других видах кредитования — долг обеспечен недвижимостью. Если накопится долг, кредитор продаст предмет залога и вернёт выданные деньги.
Итак, для людей ипотека — чуть ли не единственная возможность купить жильё с минимальной ставкой.
2. В чём польза для государства. Ипотека — экономический импульс. Если государство поддерживает низкие ипотечные ставки, люди покупают жильё. Деньги из банка перетекают к застройщикам. На эти средства строительные компании закупают стройматериалы у российских заводов и возводят другие дома. Также люди, купив жильё, делают там ремонт, закупают мебель, бытовую технику. Деньги приходят в карманы продавцов и производителей.
Приток денег в бизнес даёт государству налоги, а людям — рабочие места и зарплаты.
К тому же ипотека может быть стимулом работать в определённой профессиональной сфере, где есть программы госсубсидирования ипотечного кредитования, переезжать в определённую местность или рожать детей.
3. В чём польза для бизнеса. Мы уже упомянули, что ипотека высвобождает деньги банков, пускает их в оборот. Чем лучше ситуация на ипотечном рынке, тем лучше живут застройщики и те, кто непосредственно обслуживает строительную сферу.
Неплохо живётся тем, кто связан с ремонтом, дизайном и уютом: магазины текстиля, мебели и пр.
Точное понятие ипотеки — залог. То есть мы не равняем ипотеку и кредит вообще.
Но на обывательском уровне понятия ипотека и ипотечный кредит употребляются как синонимы. Мы тоже так сделаем, чтобы было удобнее читать.
Но давайте проведём параллель между потребительским кредитом и ипотечным кредитом.
Суть ипотечного кредита: банк выдаёт вам деньги, а взамен требует залог недвижимости. Ипотечный кредит не обязательно целевой. Например, у вас есть квартира в собственности. Вы решаете сделать в ней ремонт и планируете взять деньги в кредит. Можно взять кредит под залог имеющейся квартиры. Недвижимость заложена, кредит ипотечный, но цель расходов в договоре не указана. Если вы берёте кредит на покупку недвижимости, он тоже будет ипотечным. Но в этом случае цель расходов строго определена договором. Тратить на что-то иное нельзя.
Потребительский кредит может быть обеспеченный и необеспеченный. Обеспечением может выступать залог. Например, можно заложить машину. В этом случае потребительский кредит не станет ипотечным.
Строго говоря, недвижимость можно покупать и на деньги потребительского кредита. В некоторых случаях это даже выгоднее — мы об этом ещё скажем дальше.
В законе об ипотеке выделяются два типа ипотеки в зависимости от условий, по которым она возникает.:
1. В силу закона. Ситуация, при которой заёмщик берёт целевой кредит на покупку недвижимости. Покупаемая недвижимость становится объектом залога.
2. В силу договора. Заёмщик делает залогом уже имеющуюся квартиру. Вспомните пример с ремонтом в старой квартире.
Однако в реальной жизни можно выделить гораздо больше видов ипотеки.
По объекту кредитования
Вы можете оформить ипотеку практически на любой объект недвижимости: землю, загородный дом, строительство дома, первичное жильё, вторичное жильё, гараж, машино-место и т. д.
Субсидируемая ипотека или коммерческие условия
Ипотеку может субсидировать государство, работодатель заёмщика, застройщик. Субсидирование предполагает что банк выдаёт заёмщику кредит по сниженной ставке. Недополученные доходы банку компенсирует кто-то другой. Например, бюджет РФ.
Коммерческие условия — те, при которых все расходы несёт заёмщик. Соответственно, ставка по таким программам выше.
Принято считать, что в ипотеку покупают только дома и квартиры. Но список гораздо шире.
Квартира на вторичном рынке. Квартира, которую вы покупаете у частного лица, хозяина этой недвижимости. Можно купить квартиру в сданном доме, где уже давно живут люди или в недостроенном. В этом случае вы должны будете оформить не договор купли-продажи, а договор уступки прав требования.
Квартира на первичном рынке у застройщика. Вы покупаете квартиру у юридического лица, застройщика, который возводит дом. Если дом ещё не сдан, то, говоря языком закона, покупатель участвует в долевом строительстве.
Комната или доля в квартире. Программы покупки доли или комнаты есть не у всех банков. Чаще всего это особые коммерческие программы, разработанные самим банком. Соответственно, условия могут быть разными. Важно помнить, что когда вы покупаете или продаёте комнату, долю, то соседи должны составить отказ от покупки по предложенным условиям.
Апартаменты. В апартаментах живут. Покупатели рассматривают этот вид недвижимости как жилое помещение. Однако по документам это не так. Апартаменты строят как отели, офисные помещения и прочую нежилую недвижимость. Соответственно, и ипотека оформляется как на нежилую недвижимость. Программы господдержки в данном случае не применяются, только специальные коммерческие программы от банков.
Загородный дом с участком. Дом можно купить по госпрограмме. Например, семейной. Можно по коммерческой программе банка. Однако кредитор может выставить какие-либо требования к объекту недвижимости: удалённость от города, наличие коммуникаций, год постройки и т. д.
Строительство дома. Строить дом можно по госпрограмме, а можно — по коммерческой. Опять же нужно быть готовым к тому, что банк выдвинет дополнительные условия: сроки постройки, материал постройки, определённую подрядную организацию, удалённость от города. Также на строительство дома банк может выдавать деньги траншами, то есть частями.
Земельный участок. Чаще всего земельный участок оформляют вместе с домом. Но у некоторых банков можно найти ипотеку только на землю, что подойдёт под дачный домик, огород.
Коммерческая недвижимость. Коммерческая недвижимость: офис, склад, цех, магазин и пр. Обычно такой тип ипотеки предлагают для ИП и ООО.
Кладовая. Это нежилое помещение для хранения вещей. Банки создают специальные программы, поэтому условия разнятся.
Машино-место. Машино-место — парковочное место в многоквартирном доме. Условия кредитования примерно как на кладовки. Во многих банках эти программы объединены.
У банков есть требования к недвижимости, которую вы оформляете в ипотеку. Для каждого типа недвижимости свои требования. К тому же банк сам может вносить некоторые коррективы в условия.
Требования к квартире в большинстве банков выглядят так:
Проблемой могут стать некоторые особенности дома. Например, деревянные перекрытия.
В последние годы государство запустило много субсидируемых программ, по которым оплачивает часть процентной ставки: сельская, на новостройки, семейная, IT-ипотека и т. д.
Но 2024 год переломный. Во-первых, некоторые программы заканчиваются. Будут они продлены или нет — не известно. Во-вторых, уже сейчас условия некоторых программ ужесточаются.
Программа запущена в 2020 году. Она стала революционной, поскольку ипотеку на льготных условиях могли взять все, вне зависимости от семейного положения, количества детей, региона проживания и профессии. На протяжении 4 лет программа была одной из самых популярных. На неё приходилась большее количество выданных кредитов.
Программа действует до 1 июля 2024 года. Но уже сейчас условия выдачи ужесточаются.
К тому же многие банки стали выдавать льготную программу только на квартиры в домах аккредитованных застройщиков или с досубсидированием от строительных компаний.
Есть основания предполагать, что программу либо совсем закроют, либо оставят точечно, для некоторых регионов.
Программа для семей с детьми. Она тоже действует до 1 июля 2024 года. В отличие от льготной программы на новостройки, семейная не так сильно ужесточается. Более того — уже сейчас правительство говорит о продлении программы.
Условия выдачи:
Программой могут воспользоваться:
Семейную ипотеку можно взять на покупку новостройки, покупку частного дома с земельным участком, строительство частного дома с привлечением подрядной организации.
Военная ипотека — особая программа покупки жилья.
Военная ипотека позволяет купить жильё за счёт государственных средств. Военного, который решил воспользоваться программой, включают в накопительно-ипотечную систему. На него открывают специальный счёт, куда государство ежегодно перечисляет определённую сумму.
В 2024 году взнос участнику НИС — 365 346 рублей.
Первые три года воспользоваться деньгами на счёте нельзя. Потом военный получает доступ и может решить: копить дальше или использовать средства как первый взнос для жилищного кредита.
Военный может купить квартиру на первичном или вторичном рынке, либо построить дом.
Программа льготной ипотеки для IT-специалистов действует до 31 декабря 2024 года. Но это не значит, что вы её можете оформлять круглый год.
Бюджет выделяет банкам деньги на ипотеку в рамках лимитов. Если желающих оформить ипотеку много, лимиты могут быстро закончиться. Банки приостанавливают сбор заявок до тех пор, пока бюджет не выделит новые лимиты.
Условия IT-ипотеки:
Оформить IT-ипотеку могут сотрудники аккредитованных Минцифры компаний, если их заработок за последние 3 месяца с учётом НДФЛ составляет:
IT-ипотеку могут оформить любые сотрудники, не только программисты. Главное, чтобы место работы было в аккредитованной компании.
Если уволиться из компании, то процентная ставка увеличится.
Одна из самых дешёвых ипотек — процентная ставка по ней 3%. С 2022 года она действует бессрочно.
Условия:
Сельскую ипотеку можно оформить не в любой местности. Проверить, входит ли ваше поселение в список можно на сайте Россельхозбанка.
Требования к заёмщикам отличаются в зависимости от банка и программы кредитования. Например, семейная оформляется только тем, у кого есть дети, а IT-ипотека — работникам соответствующей отрасли. Но есть и общие требования к заёмщикам:
Потенциальные заёмщики часто задают одни и те же вопросы.
Дадут ли ипотеку в 18 лет?
Теоретически 18-летний человек вполне может взять ипотеку, ведь условиями это не запрещено. Однако банку важна платёжеспособность и дисциплина заёмщика. Если молодой человек докажет, что у него стабильный доход и не будет проблем с погашением, то банк даст деньги на покупку недвижимости.
Молодым людям можно повысить шансы на одобрение:
Учитывают ли банки неофициальный доход?
Если вы вообще нигде не работаете, а доход появляется сам собой, то в ипотеке, скорее всего, откажут. Всё-таки банку важно, чтобы у заёмщика было постоянное место работы. Это не обязательно трудовой договор. Можно быть самозанятым или ИП.
Но бывает так, что человек подрабатывает или часть зарплаты получает в конверте. В этом случае нужно узнавать в банке, как они могут учесть дополнительный заработок и могут ли вообще.
Перед тем, как оформлять ипотеку, убедитесь, что вы знаете, какие документы необходимы, как правильно погашать кредит и какие особенности у ипотечных займов.
Список документов для оформления ипотеки может отличаться от банка к банку. Многое зависит от того, какие у вас вообще сформировались отношения с банком.
Например, Сбербанк оформляет ипотеку для зарплатных клиентов по одному паспорту. Справки о доходах и прочие доказательства занятости не нужны — информация у банка уже есть.
Если же вы будете оформлять ипотеку не в том банке, где получаете зарплату, потребуются:
Если вы привлекаете созаёмщика, то документы нужны на каждого.
Единого, утверждённого для всех, лимита по ипотекам нет. Он появляется по нескольким причинам:
Чем больше человек зарабатывает, тем больше ему дадут денег в кредит. Но влияет не только это. Банк может снизить сумму из-за закредитованности. Например, если вы уже выплачиваете кредиты, то на большую сумму по ипотеке не стоит рассчитывать, поскольку банк стремится к тому, чтобы заёмщик отдавал на погашение обязательств не более половины дохода.
Как поднять шансы на одобрение крупной суммы в ипотеку:
Максимальный срок, на который сейчас выдают ипотеку, — 30 лет. Но есть возрастные ограничения по возрасту заёмщика. Так, на момент выплаты кредита заёмщику не должно исполниться 75 лет. Если оформляется кредит без подтверждения дохода, то максимальный срок — до 65 лет.
Получается, что если вам 50 лет, то максимальный срок ипотеки — 25 лет.
На какой срок вам оформлять кредит, решайте сами. Многое зависит от финансовых возможностей семьи.
Мы советуем ориентироваться на ежемесячные платежи. Важно, чтобы они были комфортными для семьи, не пришлось на всём экономить. По возможности можете гасить ипотеку частично досрочно с сокращением срока.
Про первый взнос нужно понять несколько вещей:
По госпрограммам свои ограничения в первом взносе. Банк их не меняет.
Общее правило: чем больше первый взнос, тем выгоднее для вас ипотека. Проблема в том, что начальный капитал есть не у всех.
Как взять ипотеку, если нет первого взноса:
Процентные ставки по ипотеке — величина непостоянная. В зависимости от экономических условий ставки по базовым программам растут.
На 18 февраля 2024 года ставки по ипотечным программам примерно такие:
| Базовые программы на вторичное жильё | 15,42% |
| Базовые программы на первичное жильё | 15,34% |
| Базовая ставка на кредит для покупки недвижимости под залог имеющегося жилья | 18,67% |
| Семейная ипотека | 5,11% |
| Льготная ипотека на новостройки | 7,53% |
| IT-ипотека | 4,5% |
У каждого банка есть ряд условий, по которым он может снизить процентную ставку:
Одна из популярных сейчас услуг — «выбери свою ставку». Клиент платит разовую комиссию, а банк даёт скидку на процентную ставку. Выгодно такое предприятие или нет — нужно считать в каждом случае. Если сравнивать размер комиссии с экономией на переплате за полный срок, то выгода будет. Но если вы планируете досрочное погашение, выгоды от комиссии может не быть.
Аннуитетный платёж — тип погашения кредита, к которому мы все привыкли. При аннуитетном платеже ежемесячные платежи равные, но каждый из них состоит из процентов и погашения основного долга. Сперва большую часть платежа составляют проценты, основной долг гасится мало. Ближе к концу кредита наоборот.
Первые годы погашения ипотеки заёмщики почти не замечают, как уменьшается основной долг.
Дифференцированный платёж — тип погашения кредита, при котором основной долг делится на равные части. Но в начале срока процентов начисляется больше, поэтому ежемесячные платежи неравные.
С точки зрения экономии на переплате дифференцированные платежи выгоднее. Но для заёмщиков такая система не всегда удобна, поскольку после покупки квартиры приходится делать ремонт, покупать мебель и бытовую технику.
По умолчанию банки рассчитывают аннуитетный платёж. При желании его можно поменять на дифференцированный. Но не во всех банках есть такая опция.
Обязательное условие — ипотечная недвижимость должна быть застрахована. Обычно достаточно застраховать конструктив, то есть стены и крышу. Страховать внутреннюю отделку не обязательно.
Страхование жизни и здоровья не обязательно и на одобрение ипотеки не влияет. Это всего лишь подстраховка заёмщика на случай непредвиденных обстоятельств. Если произойдёт несчастный случай, то страховая компания выплатит ипотеку за заёмщика.
Банки часто стимулируют заёмщиков оформлять полис, обещая дисконт на процентную ставку. Выгодно это или нет, нужно считать в каждом конкретном случае. Так, если человек уже в возрасте или его профессия связана с риском, то страховка будет дорогая, может превысить экономию на процентах.
Рефинансирование ипотеки — переоформление договора на новых условиях в другом банке. Чаще всего рефинансирование делают ради снижения процентной ставки.
Выгода от рефинансирования ощутима, если разница между новой и старой процентной ставкой более 1%.
На данный момент ипотечные ставки на пике, поэтому рефинансирование старых договоров невыгодно. В среднем ставка по рефинансированию — 16,39%.
Проблем с досрочным погашением не должно возникнуть — банки не устанавливают лимиты.
Досрочное погашение бывает полностью досрочным и частично досрочным. Какое выбрать — зависит от конкретных обстоятельств и наличия денег.
В нынешних экономических условиях мы предлагаем задаться вопросом — стоит ли вообще гасить ипотеку досрочно, если есть деньги. Допустим, ипотека оформлена в 2020 году на минимуме ставок. Даже рыночные программы тогда были по 7,6% годовых.
Вы можете свободные деньги положить на вклад или купить акции. Так вы заработаете. Нужно только посчитать, превысит ли доход переплату.
Тот, кто купил квартиру, может вернуть уплаченный НДФЛ в рамках лимитов. Лимиты следующие:
Если квартиру покупает семейная пара, то налоговый вычет может вернуть каждый из супругов.
Сделка по покупке недвижимости в ипотеку состоит из нескольких этапов. В зависимости от объекта недвижимости каких-то этапов может не быть.
Что сначала нужно делать: искать квартиру или оформлять ипотеку?
Сначала нужно подать заявку на ипотеку, а потом искать квартиру. Так вы будете точно знать, что банк готов вам дать деньги и представлять, какой суммой вы можете распоряжаться.
Это вопрос со звёздочкой, поскольку приходится учитывать много переменных: большой разброс процентных ставок по ипотеке и большой разброс стоимости аренды.
Если вы решаете для себя вопрос, брать ипотеку или снимать жильё, проанализируйте следующие условия:
У ипотеки есть определённые преимущества:
Впрочем, есть те, кто не любит ипотеку, потому что иметь долг в несколько миллионов психологически некомфортно. Также есть любители переезжать из города в город.
С точки зрения выгоды, ипотечный кредит дешевле и удобнее:
Однако у потребительского кредита есть преимущества: квартира не находится под обременением. Это ваша полная собственность, которую не смогут забрать даже за неуплату долга или банкротство (если жильё единственное и нероскошное). Такую квартиру проще продать или подарить.
Пожалуй, основной риск в ипотеке — опасность не вернуть долг. У того, кто не платит по жилищному кредиту, банк забирает жильё и реализует его через торги. Вырученные деньги идут на погашение долга.
Как уменьшить риски
Технически квартиру под ипотекой продать нельзя — залог накладывает запрет на регистрационные действия. Однако ипотечные квартиры постоянно продают. Есть несколько схем:
Преимущества:
Недостатки: