Ипотека – самый длинный кредит из всех ныне существующих. Её редко выдают меньше, чем на 10 лет. За время выплаты у заёмщика могут несколько раз поменяться жизненные обстоятельства: необходимость расширения жилплощади из-за увеличения семьи, развод, переезд. И квартиру уже нужно бы продать, но она всё ещё в ипотеке. Рассказываем обо всех способах, как это сделать. По ипотечному договору недвижимость сразу же передаётся в залог банку. Росреестр это обязательно фиксирует в ЕГРН. Без ведома кредитора сделки невозможны. Если даже попытаться — Росреестр тормознёт сделку. Обременение снимается только после полной выплаты кредита. Ошибочно думать, что продать объект, находящийся в залоге, невозможно. Цель достижима. Но придётся приложить больше усилий. Увеличится и время, затрачиваемое заёмщиком на поиск покупателя и оформление сделки.
Есть несколько способов продажи ипотечной квартиры:
Для этого собственник берёт потребительский кредит, гасит им остаток долга по ипотеке. Банк снимает обременение, и квартира продаётся уже свободной от залога.
Достоинства: отсутствие залога на момент сделки привлечёт больше покупателей.
Недостатки: минус в том, что некоторое время придётся обслуживать новый кредит, пока покупатель не расплатится за купленное помещение.
Для кого рекомендован. Способ подходит, если остаток долга небольшой. В противном случае суммы обычного потребительского кредита может и не хватить.
Продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи с условием об авансе в размере остатка долга по кредиту. Покупатель передаёт аванс, продавец гасит им ипотеку. Затем банк снимает обременение, а стороны подписывают основной договор купли-продажи. Покупатель передаёт оставшуюся сумму собственнику, а взамен получает ключи. Росреестр регистрирует сделку.
Преимущества: квартира на момент сделки уже не будет в залоге.
Недостатки: для покупателя такая сделка опасна. Предварительный договор купли-продажи нигде не регистрируется. Если продавец возьмёт аванс, а продавать квартиру передумает, вернуть свои деньги неудачливому покупателю будет непросто.
Рекомендуем, когда оба участника сделки друг друга хорошо знают и уверены в том, что никто никого не обманет.
Схема немного запутанна и подходит для случаев, когда покупатель покупает квартиру тоже на средства ипотечного кредита. У участников сделки не будет препятствий, если кредитор продавца и покупателя – один и тот же банк. Это проще всего. Если у каждого будет свой банк, сделка также осуществима, но могут случиться разные технические и организационные «накладки».
Сначала банк должен рассмотреть заявку покупателя, одобрить кредит. Важно, чтобы с учётом заёмных средств у покупателя хватило денег на оплату всей стоимости недвижимости.
Банк продавца даёт согласие на продажу квартиры, но залог не снимает. Проходит сделка купли-продажи, в Росреестре фиксируется переход права собственности. После состоявшихся расчётов снимается обременение по первой ипотеке, и тут же регистрируется ипотека по сделке покупателя с банком. В период, пока меняются залогодатели и залогодержатели, возможно появление правовой конструкции «предшествующего и последующего залогов» (ст. 342 ГК РФ), когда недвижимость находится одновременно в залоге и у банка продавца, и у банка покупателя. И оба из них имеют право на продажу квартиры в счёт долга по кредиту, если заёмщики перестают платить.
Плюсы: для продажи не нужно сначала снимать залог, а потом регистрировать сделку.
Минусы: сложно найти покупателя на подобную схему. Кроме того, банки не любят эту схему.
Рекомендации. Способ, в основном, используется, если кредитор и продавца и покупателя – одна и та же кредитная организация.
В этом случае меняется заёмщик по ипотеке. В договор вводится новое лицо – покупатель. Он становится заёмщиком и собственником залоговой недвижимости.
Плюсы: сделка занимает мало времени.
Минусы: банки редко соглашаются менять заёмщика, а покупатель может не подойти под требования кредитора. Например, по возрасту или размеру заработка.
Рекомендован для супругов, которые брали ипотеку вместе, но развелись. В этом случае один из пары продает свою долю другому, и у жилья остается один владелец.
Вряд ли это можно назвать способом продажи ипотечной квартиры. Скорее, это уже взыскание долга с неплательщика. Банк подаёт на него в суд и просит обратить взыскание на залог. Пристав выставляет квартиру на торги. Если её не продадут в два этапа (например, нет покупателей), то с дисконтом в 25% её предлагают оставить кредитору за собой. Чтобы не остаться ни с чем, банки, в основном соглашаются. И потом уже сами занимаются её продажей. Обременение снимается в день продажи недвижимости.
Если вырученных денег оказывается больше, чем сумма задолженности по исполнительному листу, то излишек выплачивается бывшему собственнику – тому самому неплательщику ипотеки.
Сложнее всего, если часть стоимости ипотечной квартиры оплачена материнским капиталом.
По закону в этом случае нужно выделить доли всем членам семьи: супругам, детям. Но разделить квадратные метры между домочадцами нельзя, пока не будет снято обременение. А оно не снимается банком, пока не будет погашен кредит.
Замкнутый круг не разорвать.
Если не выполнить требование закона, то СФР (Социальный Фонд России) потом затеет судебный спор. В результате может даже быть оспорена сделка по продаже квартиры. Но обычно всё заканчивается лишь взысканием суммы маткапитала обратно в бюджет.
Получается, что конструкция усложняется ещё больше. Нужно:
Для такой удлинённой схемы подходят только первых два из описанных способов.
Поставив целью продать квартиру в ипотеке, следуйте прилагаемой инструкции.
Продавая ипотечную квартиру, не забудьте заплатить налоги:
Налог на доход физического лица (НДФЛ)
Если вы продали квартиру, то может возникнуть необходимость уплатить НДФЛ с прибыли. Например: продавец купил квартиру за 3 млн, а продал за 5 млн. В этом случае 2 млн считаются прибылью. Именно с них предстоит уплатить НДФЛ.
Впрочем, налог нужно платить не всегда. Есть минимальный срок владения. Если он прошёл, то вы можете не платить налог. Для разных категорий владельцев минимальный срок владения разный.
Минимальный срок владения 3 года:
Если у вас только одна квартира, то минимальный срок владения — 3 года. Если вы продаёте её раньше, то налог платите. Если позже — не платите.
В остальных случаях минимальный срок владения 5 лет. При продаже квартиры, находившейся во владении более 5 лет, НДФЛ платить не надо.
До 31 декабря 2024 года НДФЛ с продажи жилья 13%. С 1 января 2025 года правила изменятся — вводится прогрессивная шкала налогообложения:
Например, вы получили прибыль от продажи недвижимости 3 млн рублей. Минимальный срок владения ещё не вышел. Соответственно, 2,4 млн будут облагаться по ставке 13%, а осташиеся 600 000 рублей — по ставке 15%.
Вопросы налогообложения при продаже недвижимого имущества сложные и требуют детального изучения. Подробнее читайте в статье «Налог с продажи квартиры: как не платить и можно ли уменьшить».
Налог на имущество
Если вы продали квартиру, то платите имущественный налог за фактическое время владения.
Пример: Михаил продал квартиру 1 июня, а Фёдор – 30 декабря 2024 года. Михаил должен будет заплатить налог на имущество за 5 месяцев, а Фёдор – за все 12.
Налог за текущий год нужно уплачивать в следующем. Если вы продали квартиру в 2024 году, то в 2025 вам придёт уведомление об уплате налога.
Если после продажи квартиры вы купили новую, то за неё тоже надо платить налог только за фактическое время, а не за весь год.
Уведомлять налоговую о продаже или покупке квартиры не нужно — ФНС получает данные в автоматическом режиме. Однако бывают сбои. Перед тем. как уплатить налог, проверьте, корректно ли ваши данные занесены в личный кабинет.
С 1 января 2023 года был изменён порядок уплаты налогов. Теперь долг перед бюджетом граждане уплачивают через ЕНС (единый налоговый счёт). При уплате любой суммы налога теперь сначала засчитываются более ранние просроченные недоимки, и только потом – текущие начисления. Если «забыть» заплатить налоги на имущество, которое уже продали, начнут начисляться пени. И пока их налогоплательщик не погасит, текущие налоги не зачтутся.
Найти покупателя на квартиру тем тяжелее, чем выше цена продажи или хуже состояние продаваемого объекта. Если квартира к тому же в ипотеке, а в расчётах ещё и использовались средства материнского капитала, поиск покупателя может растянуться на годы.
Выбирайте наиболее лёгкий способ продажи ипотечного жилья. Оптимальнее и быстрее – с досрочным погашением ипотеки.