Как рассчитать ипотеку

Жилищный кредит оформляют на много лет, на протяжении которых от заёмщиков требуется вовремя вносить регулярные платежи, не допуская просрочек. Именно поэтому важно заранее произвести расчёт переплаты по ипотеке и оценить финансовую нагрузку. Рассказываем, как самостоятельно рассчитать ипотеку, какие дополнительные расходы нужно учесть и какие виды ипотечных платежей бывают.

Для чего необходимо делать самостоятельные расчёты

Ипотечное кредитование — серьёзный шаг, который требует ответственного подхода. Невыплаты по жилищному займу грозят большими штрафами и риском лишиться приобретённой недвижимости. Расчёт ипотеки позволяет избежать проблем и помогает решить несколько задач:

1. Планирование бюджета. Расчёт позволяет определить величину ежемесячного платежа и узнать, какую часть бюджета придётся направлять на погашение долга.
2. Оценка возможностей. Если ежемесячный платёж получается большим, можно рассмотреть программы с более длительными сроками кредитования или подобрать жильё дешевле.
3. Сравнение условий. При помощи расчётов разных программ можно сравнить, какие условия будут наиболее выгодными.
4. Оценка стоимости кредита. Использование подсчётов даёт возможность узнать, сколько всего придётся заплатить кредитному учреждению и каким будет размер переплаты.
5. Подготовка к обращению за кредитом. Имея расчёты, вы сможете сравнить их с теми, что предложит банк, будете знать, на что стоит обратить внимание и что нужно обсудить.

Самостоятельный расчёт ипотечного кредита позволяет здраво оценить обстоятельства, бюджетную нагрузку и собственные силы. Он необходим, если вы не хотите столкнуться с неприятностями.

Виды ипотечных платежей и как они рассчитываются

Перед тем как самостоятельно рассчитать платёж по ипотеке, нужно определиться с его разновидностью и составом. Любой платёж состоит из двух частей — основной задолженности и процентов. Но их соотношение бывает разным и зависит от способа погашения, который применяет банк.

Финансовые организации используют два вида погашения:

1. Аннуитетный. Предполагает, что платёж по ипотеке каждый месяц одинаковый. При его использовании заёмщик сначала погашает проценты, а уже потом в платежах преобладает основной долг.
2. Дифференцированный. Означает, что заёмщик выплачивает основной долг равными частями, но из-за этого постоянно меняется сумма процентов. В первое время платёж по ипотеке может быть намного больше, чем в последующем.

Каждый из вариантов имеет особенности, преимущества и недостатки. Однако на рынке чаще всего встречается первый способ погашения.

Аннуитетный платёж

При использовании аннуитетного способа выплат применяют специальную формулу для расчёта. Как рассчитать ежемесячный платёж по ипотеке:

• П — ежемесячный платёж;
• С — размер займа;
• Пр — ставка процента в месяц, выраженная в единицах;
• n — срок кредита в месяцах.

Чтобы найти месячную процентную ставку, выраженную в единицах, нужно годовой процент разделить на двенадцать месяцев и полученное значение разделить на 100% (годовая ставка / 12 месяцев / 100%).

Плюсы

Аннуитетный способ расчётов имеет несколько преимуществ перед дифференцированным:

1. Удобство погашения задолженности. Выплата долга осуществляется равными платежами.
2. Возможность распланировать семейный бюджет. Сумма оплаты не меняется, поэтому заёмщик знает, какую часть бюджета следует направить на погашение задолженности.
3. Доступность. При прочих равных условиях взносы по аннуитету меньше первых платежей по дифференцированной схеме. Поэтому заёмщикам доступны более крупные суммы займов.

Такой вариант выплаты задолженности стоит выбирать, если критичен размер ежемесячного платежа. Он подходит тем, кто не может сразу после оформления займа выплачивать крупные суммы.

Минусы

Основной минус аннуитета — большая переплата по кредиту. При таком способе выплат заём обходится дороже.

Дифференцированный платёж

Дифференцированный платёж рассчитывают по-другому. Сначала считается платёж по основному долгу, а ежемесячные выплаты процентов меняются и определяются исходя из текущей задолженности.

ПОД = С / n, где:

• ПОД — платёж по основному долгу;
• С — сумма займа;
• n — срок кредита в месяцах.

Как рассчитать, сколько платить за ипотеку в месяц:

П = (Ос × Пр × Др) / Дг, где:

• П — платёж по кредиту;
• Ос — остаток задолженности;
• Пр — годовая процентная ставка;
• Др — число дней в отчётном периоде;
• Дг — число дней в году.

Заёмщику стоит учитывать большие первоначальные платежи, поскольку остаток задолженности — максимальный в первое время после оформления займа.

Плюсы

Использование дифференцированной схемы позволяет избежать больших переплат. Заёмщик намного быстрее, чем при аннуитете, погашает основную задолженность и снижает размер выплаты процентов.

Минусы

При применении дифференциальных расчётов на заёмщиков ложится большая финансовая нагрузка в первое время выплаты задолженности. В связи с тем, что платежи по кредиту каждый раз меняются, сложнее планировать семейный бюджет.

Кроме того, получить заём на таких условиях труднее. Для этого нужно иметь высокий подтверждённый доход. Дело в том, что при одобрении кредитов банки ориентируются именно на первые месяцы выплат, на которые приходятся высокие ежемесячные платежи.

Подготовительный этап

Чтобы посчитать ипотеку, необходимо определить её основные параметры: сумму, срок кредитования, размер первоначального взноса. Эти показатели помогут оценить финансовую нагрузку и сопоставить с собственными возможностями.

Выбор типа недвижимости

От типа жилья во многом зависят условия ипотечных программ, а также особенности оформления сделок.

Первичное жильё

Первичное жильё — недвижимость, которая приобретается у застройщика. Оно имеет следующие особенности:

1. Привлекательная стоимость. Цена на недвижимость зависит от этапа строительства. Перед сдачей дома в эксплуатацию она достигает максимума.
2. Большой выбор планировок. Застройщики предлагают покупателям широкий выбор вариантов жилья, в том числе со свободными планировками.
3. Простота получения ипотеки. Большинство застройщиков сотрудничают с определёнными банками, что упрощает получение ипотеки на новостройку.
4. Отсутствие истории. Новое жильё не находилось в собственности физических лиц. Это позволяет избежать проблем, связанных с появлением наследников, мошенническими схемами и т. д.

Однако при выборе первички следует учитывать наличие дополнительных расходов, связанных с ремонтом и обустройством. Кроме этого, покупатели не могут сразу заехать в купленную квартиру и вынуждены ждать окончания сроков строительства. Если в это время они живут в арендуемом жилье, это также увеличивает затраты.

Вторичное жильё

Покупка вторичного жилья позволяет приобрести квартиру в обжитом микрорайоне рядом с развитой инфраструктурой. При этом покупателям можно не спешить с ремонтом и сразу заселиться.

Но при оформлении ипотеки стоит ожидать более тщательной проверки от банка. Кредитные учреждения предъявляют повышенные требования к объектам вторичного рынка, анализируют их ликвидность и возможные риски.

Нередко на программы вторички действуют более высокие ставки. Стоимость самого жилья тоже обычно выше, чем в новостройках. Поэтому, принимая решение о покупке, взвесьте все плюсы и минусы.

Сумма кредита

Определившись с недвижимостью, проанализируйте рыночные предложения и узнайте, сколько денег нужно для покупки жилья. Отталкиваясь от полученных данных, можно рассчитать необходимую сумму кредита.

Помните, чем меньше денег вы возьмёте, тем меньше величина процентов, переплаты по кредиту и размер первоначального взноса. Кроме того, на небольшой кредит легче получить одобрение банка.

Срок кредитования

Срок кредитования — важный критерий, с помощью которого можно регулировать величину ежемесячного платежа. Чем дольше длительность кредитования, тем меньше финансовая нагрузка на бюджет, но и тем выше переплата по кредиту.

Выбирая срок кредитования, учитывайте свой возраст. Большинство программ рассчитаны на заёмщиков до 70–75 лет на дату выплаты задолженности. Если заявителю 55 лет, он сможет оформить ипотеку максимум на 15–20 лет.

Оценка своей платёжеспособности

Так как ипотека рассчитывается на долгие годы вперёд, перед принятием окончательного решения следует здраво оценить свою платёжеспособность. Для этого сопоставьте уровень доходов семьи с величиной расходов. Подумайте, какой размер ежемесячного платежа будет для вас комфортным.

Заёмщики имеют много разных возможностей повлиять на величину платежа:

1. Программы с господдержкой. Участие в них позволяет получить заём по льготной ставке и сократить финансовую нагрузку. Специальные программы действуют для семей, IT-специалистов, военных.
2. Условия кредитования. Часто банки позволяют снизить процент при оформлении страхования, предоставлении официальных справок с места работы, использовании онлайн-сервисов.
3. Срок кредитования. При увеличении срока снижается величина платежей.

Специалисты рекомендуют оформлять кредит, если ежемесячный платёж по нему не будет превышать 30% от величины заработка.

Размер первоначального взноса

Чтобы оформить покупку недвижимости в ипотеку, нужно сделать первоначальный взнос. Величина платежа зависит от условий банковской программы и составляет от 10 до 30% от стоимости приобретения.

Например, вы хотите купить квартиру стоимостью 5 млн рублей, а банк предоставляет ипотеку с первоначальным взносом 20%. Это значит, что для покупки необходимо иметь 1 млн рублей (5 000 000 × 20% = 1 000 000). Соответственно, в кредит нужно взять 4 млн рублей.

Для оплаты первоначального взноса обычно разрешается воспользоваться материнским капиталом. Это делает программы кредитования более доступными.

Как рассчитать переплату по процентам

Переплата зависит от нескольких факторов: суммы займа, процентной ставки, способа платежей и срока кредитования. Как посчитать переплату по ипотеке при использовании аннуитетной схемы:

Переплата = П × n – С, где:

• П — ежемесячный платёж;
• n — срок кредитования в месяцах;
• С — сумма займа.

Перед тем как рассчитать переплату по ипотеке, нужно учесть, что её можно снизить. Для этого следует погашать задолженность досрочно. Такая возможность предоставляется всеми банками.

Расчёт налоговых вычетов

Налоговые вычеты — отличная возможность компенсировать часть своих затрат. С их помощью можно вернуть до 650 тыс. рублей:

• 260 тыс. рублей — за факт приобретения недвижимости;
• 390 тыс. рублей — за выплату процентов по ипотечному кредиту.

Чтобы воспользоваться преимуществом, необходимо быть плательщиком подоходного налога и иметь официальное право собственности на приобретённое жильё. Получить компенсацию можно в году, следующем за годом покупки недвижимости в размере, не превышающем уплаченный НДФЛ. Использовать льготу разрешается несколько лет подряд до выбора максимальной суммы.

Какие дополнительные расходы могут быть

Приобретение недвижимости и оформление банковского кредита связано с необходимостью дополнительных затрат:

1. Оценка недвижимости. Отчёт об оценке требуется для того, чтобы банк мог оценить реальную стоимость жилья и определить сумму займа. Его выполняют независимые эксперты из компаний, аккредитованных в конкретном банке, который выдаёт заём. Стоимость услуги — от 5 до 7 тыс. рублей.
2. Страховка имущества. Этот вид страхования — обязательный при оформлении ипотеки, отказаться от него нельзя. Стоимость полиса зависит от суммы задолженности и составляет от 0,2 до 1% от этого показателя.
3. Страхование жизни и титула. Эти разновидности страхования относятся к добровольным. Заёмщик может их не оформлять, но при отказе от страховки банк может увеличить процентную ставку.
4. Нотариальные расходы. Услуги нотариуса требуются в том случае, если у заёмщика есть супруг/супруга. Для оформления сделки требуется нотариальное согласие. Стоимость такого документа в среднем составляет 3,5 тыс. рублей.
5. Госпошлина. Пошлина за регистрацию права собственности на недвижимость — 2 тыс. рублей.
6. Банковская ячейка или аккредитив. Эти услуги используют для того, чтобы передать продавцу первоначальный взнос. Деньги размещают в ячейке или на специальном счёте, откуда их и забирает продавец. Сервис стоит от 1,5 до 3 тыс. рублей.

Чтобы оформить кредит, заёмщик должен располагать средствами, необходимыми для оплаты этих расходов.

Пример самостоятельного расчёта ипотеки

Рассмотрим пример, как рассчитывается ипотека. Предположим, вы решили приобрести квартиру в новостройке по стоимости 5 млн рублей. Стандартные условия банка включают необходимость оплаты первоначального взноса в размере 20%, годовую ставку 16% и срок кредитования до 30 лет.

Сначала определим сумму первоначального взноса и размер кредита. Начинаем считать: 5 000 000 × 20% = 1 000 000 рублей. Эту сумму необходимо внести в качестве первого платежа. В кредит нужно взять: 5 000 000 – 1 000 000 = 4 000 000 рублей.

В формуле расчёта ипотеки ставка измеряется в единицах. Переведём её из процентного выражения: 16 / 12 / 100% = 0,0133.

Как считается ипотека дальше:

П = 4 000 000 × 0,0133 × (1 + 0,0133)360 / (1 + 0,0133)360 – 1 = 4 000 000 × 0,0133 × 116.33 / 116.33 – 1 = 53661,28 руб.

При заданных условиях клиенту банка придётся выплачивать ежемесячный платёж в размере 53661,28 руб. Если получившаяся сумма оказалась большой, можно попробовать найти банковскую программу с минимальной ставкой или выбрать менее дорогое жильё.

Ипотечный калькулятор

Чтобы произвести все расчёты правильно, можно воспользоваться онлайн-калькулятором ипотеки. Он позволяет быстро посчитать ежемесячный платёж, общую сумму к возврату, получить предварительный график платежей.

Как рассчитать проценты по ипотеке на калькуляторе:

• введите стоимость приобретаемого жилья;
• укажите первоначальный взнос (в рублях или процентах);
• выберите срок кредитования;
• введите информацию о процентной ставке и ориентировочную дату выдачи кредита.

Вы можете указать, каким способом начисляются проценты: аннуитетным или дифференцированным.

Нажмите на кнопку «Рассчитать ипотеку», после чего система автоматически произведёт расчёты и выдаст актуальные результаты с учётом всех параметров. Калькулятор также позволяет произвести расчёты по программам рефинансирования.