Ипотека — кредит, рассчитанный на длительный период выплат и связанный с большой переплатой по процентам. Многие заёмщики тратят на его обслуживание значительную часть своих доходов, не догадываясь, что могут сэкономить. Рассказываем, как уменьшить платёж по ипотеке и снизить финансовую нагрузку на бюджет.
Выплата кредита включает возврат основного долга и начисленных на него процентов. При этом размер ежемесячного платежа зависит от следующих критериев:
Заёмщики могут влиять на все эти параметры как в период выбора ипотечной программы, так и после получения ипотеки. При этом эксперты рекомендуют планировать финансовую нагрузку таким образом, чтобы ежемесячные платежи по всем кредитам не превышали 40% от доходов семьи.
Существует несколько способов, как уменьшить ежемесячный платёж по ипотеке. Частью из них может воспользоваться любой желающий, а некоторые варианты подходят только определённым категориям заёмщиков.
В 2020 году в программу господдержки семей с детьми были внесены поправки, которые позволили получить материнский капитал многим россиянам. Средства маткапитала выдают при появлении первого ребёнка. Вы можете использовать их на погашение ипотеки, не дожидаясь достижения малышом трёх лет.
Направить бюджетные средства можно на оплату первоначального взноса или на погашение имеющейся задолженности по ипотеке. Во втором случае кредитная организация произведёт перерасчёт и составит новый график выплат с учётом сокращения срока кредитования или уменьшения суммы ежемесячных платежей.
Чтобы использовать маткапитал, нужно:
Некоторые банки имеют соглашение с СФР и предоставляют возможность оформить все бумаги в одном месте.
Граждане РФ, которые платят подоходный налог, имеют право воспользоваться налоговым вычетом, то есть вернуть часть уплаченного в бюджет НДФЛ. Законодательство предусматривает возможность оформить два вида возврата:
Заявитель имеет право получить сразу оба вычета. Но сумма, подлежащая возврату за отчётный период, не может превышать размер уплаченного за год подоходного налога. Выбирать вычет можно на протяжении нескольких лет.
Если банк, в котором оформлена ипотека, подключён к системе информационного обмена с ФНС, получить льготу можно в упрощённом порядке. В этом случае предзаполненное заявление появится в личном кабинете налогоплательщика. В иных ситуациях необходимо самостоятельно подать бумаги в ФНС, заполнив декларацию 3-НДФЛ на сайте организации.
После получения налогового вычета размер платежей по ипотеке автоматически не уменьшится. Но с помощью возвращённых денег можно погасить часть долга, оформив заявление на досрочную оплату задолженности.
Один из самых популярных способов, как уменьшить основной долг по ипотеке и сократить платёж, — частично погасить сумму займа. Для этого в банк-кредитор нужно подать заявление на досрочное погашение. Делается это обычно через мобильное приложение.
В заявлении заёмщик может указать, на что он хочет направить досрочный платёж: на снижение ежемесячной выплаты или сокращение периода кредитования. Для уменьшения финансовой нагрузки на бюджет следует выбирать первый вариант.
Размер финансовой нагрузки на заёмщика зависит в том числе от выбранной схемы погашения кредита. Банки используют два варианта:
Дифференцированная схема выплат позволяет сократить переплату по кредиту. Но при её использовании финансовая нагрузка на заёмщика первое время после оформления ипотеки намного выше.
Приведём пример, насколько будут различаться ежемесячный платёж и переплата по ипотечному кредиту при использовании разных вариантов погашения. Допустим, заёмщик оформляет ссуду на 4 млн рублей по ставке 10% годовых и на срок 25 лет. При аннуитетном способе расчётов параметры ипотеки будут следующими:
При использовании дифференцированного метода погашения параметры изменятся:
Использование дифференцированных платежей позволит снизить переплату почти на 1,9 млн рублей. Но первый ежемесячный платёж будет составлять более 46,6 тыс. рублей против 36,3 тыс. рублей, рассчитанных при аннуитетном способе.
Эффективный способ, как сократить платёж по ипотеке, — произвести рефинансирование кредита по программе господдержки или воспользоваться другими льготами от государства.
Перекредитование позволяет получить ссуду на более выгодных условиях и погасить за счёт неё старый долг. В результате такой реструктуризации уменьшают процентную ставку и сокращают ежемесячные расходы на обслуживание кредита.
Семьи с детьми имеют возможность рефинансировать долг по программе семейной ипотеки. Они могут переоформить кредит на покупку недвижимости по ставке 6% годовых. Для этого нужно соответствовать любому из следующих требований:
Чтобы изменить условия кредитования по программе семейной ипотеки, у заявителя должно быть выплачено не менее 20% от стоимости жилья.
Также на помощь в выплате ипотечного кредита могут рассчитывать многодетные семьи, у которых третий или последующий ребёнок появился в период с 2019 по 2023 год включительно. В этом случае они могут уменьшить размер долга на сумму до 450 тыс. рублей. Выделять доли членам семьи при использовании льготной программы не требуется.
В отдельных регионах действуют свои программы по обеспечению граждан доступным жильём. Они позволяют получить компенсацию части затрат по действующим ипотечным кредитам или оформить выплату на первоначальный взнос.
Застройщики всё чаще предлагают клиентам оформить траншевую ипотеку на строящуюся недвижимость. Банк предоставляет кредит заёмщику частями — траншами. Первое внесение производится при подписании договора долевого участия, а второе — на этапе сдачи дома в эксплуатацию.
Как правило, договор траншевой ипотеки предполагает внесение минимального первого транша. В результате первоначальный ежемесячный платёж по займу может составлять от 1 рубля в месяц. Нагрузка на заёмщика увеличивается только после того, как жильё готово и его можно использовать.
Выгода траншевой ипотеки ощутима для тех, кто живёт на съёмном жилье. Пока идёт строительство, заёмщик платит только за аренду, а выплаты по кредиту начинаются после переезда в собственную квартиру.
Для самостоятельного расчёта платежа по аннуитетной ипотеке необходимо сумму кредита умножить на коэффициент аннуитета. Коэффициент рассчитывается по следующей формуле:
Например, если сумма займа составляет 1 млн рублей, срок кредитования — 48 месяцев, а ставка — 12% годовых, расчёт производится следующим образом:
При дифференцированном способе начисления процентов основную банковскую задолженность погашают равными частями. Чтобы определить величину этого платежа, нужно сумму кредита разделить на его срок. В нашем примере она составит 20 833 рубля (1000000 ÷ 48).
Проценты, которые начисляются на основной долг, нужно рассчитывать каждый месяц. Поскольку размер задолженности сокращается, уменьшается и процентный платёж. В первом месяце он составит 10 000 рублей (1000000 × 12% ÷ 12). Во втором — 9 792 рубля ((1000000 – 20 833) × 12% ÷ 12) и так далее.
Чтобы самостоятельно не производить расчёты, можно использовать кредитный калькулятор. Он учитывает схему списания долга и предоставляет необходимую информацию о размерах ежемесячных платежей и переплате по ипотеке.
Снизить величину ежемесячного платежа на этапе оформления кредита или по уже взятой ипотеке можно следующими способами:
Сравните все возможные способы экономии и выбирайте тот, что доступен вам. И не забудьте узнать, какие программы господдержки действуют в вашем регионе.