Потребительский кредит обычно выплачивается 2–3 года, автокредитование можно погасить в среднем за пять лет, а после оформления ипотеки для большинства заёмщиков выплаты могут затянуться на 20–30 лет. Это большой срок, который занимает значительную часть жизни, поэтому к выбору ипотечной программы нужно подойти максимально серьёзно. Эксперты финансового портала Выберу.ру расскажут, на что обратить внимание при покупке квартиры в ипотеку, как взять кредит на жильё, с чего начать процесс кредитования, как стать участником программы с господдержкой и использовать материнский капитал.
Ипотека — это вид кредитования, когда банк выдаёт деньги, чтобы заёмщик мог купить квартиру, дом или другую жилую недвижимость. Ипотечная квартира — собственность заёмщика, но кредитная организация оформляет её в качестве залогового имущества. Обременение снимается только после полного погашения долга.
Ипотека оформляется как по стандартной схеме, так и с государственным участием по льготным программам (бывает военная, сельская, дальневосточная и т. п.). Банковская услуга отличается большим размером кредита и длительным сроком погашения.
Процентные ставки зависят от условий конкретного банка и особенностей недвижимости. Например, на покупку квартиры в новостройке Москвы и на вторичное жильё Сбербанк предлагает базовую программу по ставке от 16,7%, на семейную ипотеку — от 6%, без первого взноса — от 17,8%.
Рассмотрим порядок действий, который позволит купить в ипотеку квартиру или другое жильё.
Перед тем как оформить ипотеку на квартиру и брать кредит, оцените, сколько придётся ежемесячно платить, каков будет размер переплаты, какие риски существуют, что будет, если вы потеряете работу, трудоспособность и др.
При расчётах важно учесть, что ежемесячный платёж по жилищному кредиту должен быть менее 50% совокупного семейного дохода. Если выплаты превышают этот предел, пересмотрите условия предоставления кредита. Например, выберите объект дешевле, попробуйте получить скидку, увеличить размер первого взноса, принять участие в льготных программах кредитования.
Прежде чем обратиться в банк и подписать кредитный договор, пошагово проведите ряд процедур:
Не забудьте учесть, что ваши расходы могут вырасти, например, родится ребёнок, поступит в институт, придётся заботиться о родителях и т. п.
Узнать, на какую сумму точно можно рассчитывать при оформлении ипотеки, получится только в банке, с которым планируется заключить кредитный договор. Кредиторы к каждому клиенту подходят индивидуально, принимают решение на основании своих критериев. Обычно оценка платёжеспособности включает:
Поскольку кредит вряд ли будет одобрен, если размер ежемесячного взноса превышает 50% совокупного семейного дохода, можно рассчитать шансы на ипотечном онлайн-калькуляторе. Выберите регион, где будет недвижимость, её тип, процентную ставку, укажите стоимость объекта, размер первого взноса, срок кредитования и получите данные о ежемесячном платеже, общей переплате и необходимом доходе. Соотнесите его со своими возможностями и примите решение.
Заявка на выдачу ипотеки может быть отправлена онлайн. В этом случае вы сможете получить предварительное одобрение банка без необходимости посещения офиса. Перечень документов указан на сайте банка в правилах оформления кредита. Также список можно уточнить у кредитного специалиста.
Банк имеет право потребовать дополнительные документы, которые позволяют оценить платёжеспособность, репутацию и социальное положение клиента. После отправки онлайн-заявки и документов пошаговая последовательность действий банка следующая:
После получения ответа банка изучите условия, оцените сумму, которую вам готовы выдать, и принимайте решение, заключать договор или нет. Обычно срок действия одобрения — 90 дней. В течение этого времени вы можете воспользоваться услугами банка и оформить ипотеку. Как только срок пройдёт, нужно будет заново подавать заявку.
Как проходит сделка по ипотеке, зависит от принципов работы банка, профессионализма и клиентоориентированности сотрудников. Поэтому при изучении вариантов ипотечного кредитования уделите внимание выбору банка. Критерии для оценки:
Оформить заявку на взятие ипотеки лучше всего онлайн. Для этого достаточно заполнить электронную форму, указав номер мобильного телефона. Вам перезвонит специалист банка и уточнит детали. Например, в Сбербанке можно создать по инструкции одну онлайн-заявку и получить решение по доступным кредитным предложениям, включая вторичку и льготные программы. После одобрения вы сможете выбрать, на каком варианте хотите остановиться.
Также есть возможность подать заявки сразу в несколько банков. Для этого можно использовать сервис финансового портала Выберу.ру.
Есть ещё способ, как получить ипотеку на квартиру без отправления множества заявок — через сайт застройщика. Например, компания ПИК предлагает оформить онлайн-заявку на своём сайте: вам достаточно выбрать одну из квартир в строящихся или готовых корпусах. ПИК самостоятельно отправит вашу заявку в банки-партнёры и получит ответ. Обычно это занимает не более 1–2 рабочих дней. Затем по алгоритму банковские предложения отправляются заёмщику, из них он выбирает самое выгодное.
Если через несколько лет после оформления ипотеки вы нашли вариант кредитования на более выгодных условиях, можно воспользоваться услугой рефинансирования и улучшить условия ипотеки. Для этого в банк, который вы выбрали для перекредитования, подаётся заявка на рефинансирование. После сравнения текущих и новых условий принимайте решение о заключении договора рефинансирования. При его подписании банк, оформивший рефинансирование, погасит ваш долг у предыдущего кредитора, после этого вы будете выплачивать кредит новой организации.
Перед тем как выбрать недвижимость, обратите внимание на требования банка. Обычно условия, которые они предъявляют к жилью, — стандартные: наличие коммуникаций, износ не более 30%, отсутствие обременений. Но могут быть и особые требования к объекту, который покупают в ипотеку, например, дом не старше 20 лет, материалы, использованные при его строительстве, не должны быть горючими и т. д.
Первое, что вы должны проверить, выбирая новостройку, — право собственности на земельный участок, где строится дом, и назначение земли. Оно должно соответствовать реальности. Не соглашайтесь на сделку, если есть проблемы с документами.
После проверки законности постройки дома поэтапно оцените плюсы и минусы:
Не соглашайтесь на сделку, увидев первый же вариант. После одобрения у вас есть 90 дней на подписание ипотечного договора. Поэтому посмотрите несколько объектов, подробно изучите их, а после уже выбирайте лучший.
Оформляя договор купли-продажи на вторичку, проверьте, была ли перепланировка, узаконена ли она. Для этого достаточно запросить у продавца технический паспорт и проверить соответствие объекта. Все перепланировки, включая остекление балкона, должны узакониваться. Банки проверят документы и при наличии незаконной перепланировки могут отказать в получении кредита. Либо вам придётся в дальнейшем заниматься узакониванием, а это стоит недёшево, да и не всегда возможно. При отказе узаконить изменения в ваш адрес может быть вынесено постановление о необходимости вернуть жильё к первоначальному виду. Поэтому проще всё проверить, а потом решать, покупать ли квартиру. Может оказаться, что выгоднее отказаться от её приобретения.
В банке можно оформить ипотеку на покупку земельного участка и строительство дома. Для получения кредита банк может потребовать выбрать аккредитованного подрядчика из его списка, но есть возможность строить и со своим подрядчиком. Условия оговариваются заранее.
Когда вы выберете жильё, необходимо провести оценку независимым экспертом. Специалист должен быть членом саморегулируемой организации (СРО). Если не знаете, где его найти, можно запросить у банка перечень компаний, с которыми вы сможете сотрудничать. В отчёте эксперта обычно указываются итоговая оценочная стоимость объекта и средняя рыночная цена аналогичных предложений.
Недвижимость, которую выбрал заёмщик, должна понравиться банку. Кредитная организация проведёт проверку жилья и, если оно неликвидное, может отказать в выдаче займа. Чтобы этого избежать, выбирайте объекты:
В приобретаемой недвижимости не должно быть прописанных несовершеннолетних, недееспособных, лиц, отбывающих наказание, проходящих принудительное лечение. Наличие обременений, нарушений при оформлении наследства, отсутствие документов на собственность, большие долги за коммунальные услуги могут стать причинами для отказа.
После одобрения недвижимости начинается этап подписания ипотечного договора. Внимательно изучите каждый пункт, обратите внимание на возможность погасить заём досрочно, принцип оформления залога, какое ограничение ваших прав предусмотрено. Обычно запрещено продавать, дарить, сдавать в аренду ипотечную недвижимость. Для проведения этих операций нужно будет предупреждать кредитора и действовать только с его согласия.
После оформления договора деньги могут быть переданы покупателю наличными или переведены на счёт. Есть возможность провести безопасный расчёт через банк с помощью специального сервиса. Например, при оформлении ипотеки в СберБанке достаточно попросить вашего менеджера, и он добавит в сделку сервис безопасных расчётов. Деньги переводятся на спецсчёт и отправляются на счёт продавца после подтверждения Росреестром регистрации сделки.
Объект жилой недвижимости, который приобретается по ипотечной программе, должен быть застрахован. Получение страховки — требование закона № 102‑ФЗ, статьи 31. В соответствии с положениями закона, договор страхования имущества, являющегося залоговым, заключается в пользу залогодержателя — финансовой организации, выдавшей заём. Страховка защищает финансовые интересы банка, если с недвижимостью что-то произойдёт (пожар, затопление и т. д.).
После сделки происходит оформление права собственности в Росреестре. Заявление можно подать через МФЦ. С собой нужно иметь паспорт продавца, договор купли-продажи, ипотечный договор, квитанцию об уплате госпошлины. Услугу регистрации в Росреестре может оказывать банк. Наличие такой возможности понадобится уточнить отдельно.
Принимая квартиру, осмотрите стены, потолок, пол, исправность электропроводки, розеток, освещения, состояние системы водоснабжения, канализации. Если особых претензий нет, подписывайте акт приёма-передачи и забирайте ключи. Замки желательно сменить сразу, чтобы не переживать, не остались ли дубликаты ключей у бывшего владельца.